ΑΝΑΠΛΑΣΗ

«Ανάπλαση περιοχής είναι το σύνολο των κατευθύνσεων, μέτρων, παρεμβάσεων και διαδικασιών πολεοδομικού, κοινωνικού, οικονομικού, οικιστικού και ειδικού αρχιτεκτονικού χαρακτήρα, που προκύπτουν από σχετική μελέτη και αποσκοπούν κυρίως στη βελτίωση των όρων διαβίωσης των κατοίκων και ανάδειξη των πολιτιστικών, ιστορικών, μορφολογικών και αισθητικών στοιχείων και χαρακτηριστικών της περιοχής.» (άρθρο 8 παρ. 1 ν. 2508/1997)

Ανάπλαση πλατείας στη Δρακότρυπα (χωριό του Δήμου Μουζακίου Καρδίτσας) Περιοχές ανάπλασης είναι εκείνες οι περιοχές των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οριοθετημένων οικισμών, στις οποίες διαπιστώνονται προβλήματα υποβάθμισης ή αλλοίωσης του οικιστικού περιβάλλοντος που δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν μόνο με τις συνήθεις πολεοδομικές διαδικασίες αναθεώρησης του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δόμησης. Η περιοχή ανάπλασης μπορεί να περιλαμβάνει μια ή περισσότερες πολεοδομικές ενότητες ή τμήματα πολεοδομικών ενοτήτων. Ανάπλαση πλατείας στη Δρακότρυπα (χωριό του Δήμου Μουζακίου Καρδίτσας)

Προϋποθέσεις χαρακτηρισμού μιας περιοχής ανάπλασης Για να χαρακτηρισθεί μια περιοχή ανάπλασης πρέπει να συντρέχουν τουλάχιστον οι περισσότερες από τις παρακάτω κατηγορίες προβλημάτων: Μεγάλες κτιριακές πυκνότητες ή μεγάλες ελλείψεις κοινόχρηστων χώρων και χώρων για κοινωφελείς εγκαταστάσεις. Συγκρούσεις χρήσεων γης ή ανάγκη ριζικής αναδιάρθρωσης των χρήσεων γης, ανάλογα με τις δυνατότητες και προοπτικές της περιοχής. Έλλειψη προστασίας και ανάδειξης των ιστορικών, αρχαιολογικών και πολιτιστικών στοιχείων και δραστηριοτήτων της περιοχής. Εντεινόμενη υποβάθμιση της αισθητικής και γενικότερα της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος της περιοχής και των φυσικών της στοιχείων. Σοβαρά προβλήματα στο απόθεμα κατοικιών.

Καθορισμός μιας περιοχής ανάπλασης Η περιοχή ανάπλασης καθορίζεται με ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ή ρυθμιστικό σχέδιο. Σε διαφορετική περίπτωση η ανάπλαση μπορεί να γίνει με απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ n που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ , εφόσον η ανάπλαση εναρμονίζεται με τις βασικές κατευθύνσεις του ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ή ρυθμιστικού σχεδίου. Τροποποίηση ΓΠΣ δήμου Βριλησσίων 2008-2010

Φορέας ανάπλασης Φορέας της ανάπλασης είναι ο οικείος δήμος ή κοινότητα. Φορέας ανάπλασης μπορεί να είναι επίσης δημοτική ή κοινοτική επιχείρηση, επιχείρηση αποκεντρωμένης διοίκησης, σύνδεσμος δήμων και κοινοτήτων, η ΔΕΠΟΣ, φορείς προγραμμάτων Ενεργού Πολεοδομίας ή Αστικού Αναδασμού, σε περίπτωση που εφαρμόζονται τέτοιοι τρόποι ανάπλασης και τέλος οικοδομικοί συνεταιρισμοί.

Στάδια ανάπλασης Η ανάπλαση διεξάγεται σε τρία στάδια: Α. Το πρώτο στάδιο της ανάπλασης είναι η Προκαταρκτική Πρόταση Ανάπλασης, το οποίο στοχεύει σε μία πρώτη αναγνώριση της περιοχής καθώς και στον προσδιορισμό των βασικών στοιχείων της ανάπλασης. Ειδικότερα περιέχει: α)Τοπογραφικό διάγραμμα με τα όρια της υπό ανάπλασης περιοχής, β)Τα στοιχεία από τα οποία προκύπτει ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις για το χαρακτηρισμό της περιοχής ως περιοχής ανάπλασης,

γ)Τον τρόπο ή περισσότερους εναλλακτικώς προτεινόμενους τρόπους ανάπλασης την πρόβλεψή των συνεπειών της ανάπλασης (αν προταθούν περισσότεροι εναλλακτικοί τρόποι συνοδεύονται από συγκριτικές εκτιμήσεις). δ)Στοιχεία ή προκαταρκτικό σχέδιο του προγράμματος ανάπλασης που περιλαμβάνει τουλάχιστον εκτίμηση του συνολικού κόστους της ανάπλασης, πρόταση για τον τρόπο χρηματοδότησης, τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών ακινήτων και τυχόν άλλων ενδιαφερομένων ιδιωτών, δημοσίων υπηρεσιών και οργανισμών δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου και χρονοδιάγραμμα υλοποίησης του προγράμματος ανάπλασης. στ) Υπόδειξη του φορέα που θα έχει την ευθύνη παρακολούθησης και εκτέλεσης της ανάπλασης.

Ανάπλαση του πρώην κεραμοποιείου στην περιοχή Τσαλαπάτα Βόλου η)Σε περίπτωση ανασυγκρότησης υποβαθμισμένων περιοχών, ή συνδυασμό έργου ανάπλασης με κάλυψη στεγαστικών αναγκών, συστηματικά στοιχεία για τις απόψεις των οικιστών και για τα αποτελέσματα συμμετοχικών διαδικασιών. Η Προκαταρκτική Πρόταση Ανάπλασης εγκρίνεται με απόφαση του συμβουλίου του ΟΤΑ, του συμβουλίου της περιοχής ή της νομαρχιακής αυτοδιοίκησης, ανάλογα με την έκταση που καταλαμβάνει η περιοχή ανάπλασης. Ανάπλαση του πρώην κεραμοποιείου στην περιοχή Τσαλαπάτα Βόλου

α) κτηματογράφηση της περιοχής, Β. Το δεύτερο στάδιο της ανάπλασης είναι το Πρόγραμμα Ανάπλασης με το οποίο συστηματοποιείται σε συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα το σύνολο των προβλέψεων και ενεργειών για την υλοποίηση της ανάπλασης. Ειδικότερα, περιλαμβάνει τη χρονική και οικονομική εκτίμηση και τους σχετικούς προϋπολογισμούς, ιεραρχήσεις και προτεραιότητες για της παρακάτω δραστηριότητες: α) κτηματογράφηση της περιοχής, β) σύνταξη και έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ανάπλασης της περιοχής καθώς και των τυχόν ειδικότερων μελετών, Το νέο μεταφορικό δίκτυο του δήμου Βριλησσίων, Επιχειρησιακό πρόγραμμα 2008-2010

γ) τρόπο και μέσα πολεοδομικής επέμβασης, δ) σχετικά έργα κοινωνικής και τεχνικής υποδομής, ε) απόκτηση τυχόν απαιτούμενων ακινήτων, καθώς και διάθεση ή παραχώρηση ή πώληση από το φορέα τυχόν οικοδομήσιμων χώρων ή οικοδομών σε τρίτους, στ) για τις περιπτώσεις συνδυασμού του έργου ανάπλασης με κάλυψη στεγαστικών αναγκών, το Πρόγραμμα Ανάπλασης περιλαμβάνει και τις παροχές και ενισχύσεις που θα δοθούν, τον τρόπο διαχείρισης και χρηματοδότησης τους και κανονισμό δικαιούχων, παροχών και υποχρεώσεων.

Το πρόγραμμα ανάπλασης είναι κυλιόμενο, ετήσιο και μεσοπρόθεσμό Το πρόγραμμα ανάπλασης είναι κυλιόμενο, ετήσιο και μεσοπρόθεσμό. Τη διαχείρισή του έχει ο οικείος Ο.Τ.Α. Στην περίπτωση λειτουργίας φορέα ανάπλασης πριν την ολοκλήρωση της πολεοδομικής μελέτης ανάπλασης, ο φορέας προτείνει και διαχειρίζεται το πρόγραμμα ανάπλασης υπό την εποπτεία του Ο.Τ.Α.. Το πρόγραμμα μπορεί να εξειδικεύεται και αναθεωρείται και μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ανάπλασης της περιοχής.

Οδός Ερμού πριν και μετά την ανάπλαση Γ. Το τρίτο στάδιο της διαδικασίας ανάπλασης είναι η Πολεοδομική Μελέτη Ανάπλασης και περιλαμβάνει τυχόν τροποποιήσεις ή αναθεώρηση του εγκεκριμένου σχεδίου, τους ειδικούς όρους ή περιορισμούς δόμησης, τα μέσα επέμβασης, τις συγκεκριμένες τοπικές ή σημειακές επεμβάσεις καθώς και λοιπές επιβαλλόμενες επεμβάσεις. Οδός Ερμού πριν και μετά την ανάπλαση

Τα μέσα πολεοδομικής επέμβασης είναι: Δικαίωμα προτίμησης υπέρ του φορέα ανάπλασης για την αγορά ακινήτων, δομημένων ή αδόμητων εντός της περιοχής ανάπλασης ή τμήματός της. Καθορισμός ζωνών αποκατάστασης και ανανέωσης του κτιριακού πλούτου και αναβάθμισης, ανάδειξης και ενοποίησης των ελεύθερων χώρων, στις οποίες επιτρέπεται η χορήγηση ειδικών ενισχύσεων και κινήτρων των Ζωνών Ειδικής Ενίσχυσης και Ζωνών Ειδικών Κινήτρων. Καθορισμός αυξημένου ΣΔ για ακίνητα εντός ή και εκτός της περιοχής ανάπλασης, για την κατασκευή κοινόχρηστων και κοινωφελών εγκαταστάσεων που προβλέπονται από την πολεοδομική μελέτη. Χορήγηση δικαιώματος μεταφοράς ΣΔ σε ιδιοκτήτες αδόμητων οικοπέδων, στα οποία καθορίζεται χρήση υπαίθριου κινηματογράφου ή υπαίθριου χώρου θεάματος ή χώρου στάθμευσης.

Ανταλλαγή ακινήτων εντός της περιοχής ανάπλασης προς όφελος του φορέα ανάπλασης με δημοτικές εκτάσεις γης περιοχών επέκτασης του ίδιου δήμου ή κοινότητας, μετά από ελεύθερες διαπραγματεύσεις. Απαλλοτρίωση ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή ανάπλασης υπέρ του οικείου Ο.Τ.Α. ή του φορέα ανάπλασης. Σχέδιο ανάπλασης της πλατείας. Η πλατεία Αναλήψεως πριν από την ανάπλαση Η πλατεία Αναλήψεως

Για τις περιοχές εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμών προ του 1923, που είναι πολεοδομικά προβληματικές και υπάρχουν μεγάλες κτιριακές πυκνότητες, μεγάλες ελλείψεις κοινοχρήστων χώρων για κοινωφελείς εγκαταστάσεις (παρ. 3 του άρθρου 8 του ν.2508/1997) ή περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο με τις διατάξεις του ν. δ. της 17.7.1923 και μέχρι τη δημοσίευση του ν.2508/1997 δεν έγινε εφαρμογή του σχεδίου στο μεγαλύτερο τμήμα της περιοχής για οποιονδήποτε λόγο, μπορεί να συνταχθούν Πολεοδομικές Μελέτες Αναμόρφωσης. (Άρθρο 15 του ν.2508/1997). Για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής, ως εφαρμογή του σχεδίου εννοείται η συντέλεση των σχετικών απαλλοτριώσεων. Εξαιρούνται οι ιδιοκτησίες με νόμιμα υφιστάμενα κτήρια, που αποτελούν το 30% τουλάχιστον της επιτρεπόμενης κάλυψης ή δόμησης των ιδιοκτησιών αυτών.»

Διαμορφώσεις στους υπαίθριους χώρους του δήμου Βριλισσίων Οι Πολεοδομικές μελέτες αναμόρφωσης αποτελούν στην ουσία έναν ειδικό τύπο ανάπλασης, που αποσκοπεί κυρίως στην εξασφάλιση κοινόχρηστων χώρων, με την επιβολή εισφοράς σε γη ή και με απαλλοτριώσεις. Διαμορφώσεις στους υπαίθριους χώρους του δήμου Βριλισσίων

Η υπαγωγή στις πολεοδομικές μελέτες αναμόρφωσης προτείνεται με το Ρ Η υπαγωγή στις πολεοδομικές μελέτες αναμόρφωσης προτείνεται με το Ρ.Σ ή το Γ.Π.Σ ή το Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. και εγκρίνεται με την πολεοδομική μελέτη. Η πρόταση υπαγωγής μπορεί να γίνει επίσης και μετά την κατάρτιση Ρ.Σ. με απόφαση του ΥΠΕKA και μετά την κατάρτιση Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. με απόφαση της αποκεντρωμένης διοίκησης, εφόσον η υπαγωγή αυτή δεν έρχεται σε αντίθεση προς τις γενικές κατευθύνσεις του το Ρ.Σ ή του Γ.Π.Σ ή του Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π.

Όμως αυτές οι τροποποιήσεις που προτείνονται με τις πολεοδομικές μελέτες αναμόρφωσης πρέπει να είναι :α)εντοπισμένες, προς αντιμετώπιση άμεσων αναγκών, β) να εναρμονίζονται προς τον σκοπό αναπλάσεως της περιοχής, ώστε να είναι σύμφωνες με τις κατευθύνσεις του Ρ.Σ ή του Γ.Π.Σ. και γ) να μην υπονομεύουν μελλοντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις με τις ειδικές διατάξεις του ν. 2508/1997, οι οποίες θεσπίζουν τις κατά την εκτίμηση του νομοθέτη αναγκαίες και πρόσφορες για την αντιμετώπιση των προβλημάτων των προς ανάπλαση περιοχών ρυθμίσεις

Στην περίπτωση εκείνη που με τις πολεοδομικές μελέτες αναμόρφωσης επιχειρούνται τροποποιήσεις του σχεδίου πόλης που δεν είναι εντοπισμένες για την αντιμετώπιση των άμεσων αναγκών στο απολύτως αναγκαίο μέτρο, ούτε προτείνεται μεταβολή όρων δόμησης στην ίδια περιοχή , τότε οι τροποποιήσεις αυτές δεν είναι νόμιμες . Διότι με την επίκληση της εξαίρεσης αυτής από τον πολεοδομικό θεσμό της ανάπλασης επιδιώκεται να γίνει εντοπισμένη «αναμόρφωση» μιας πολεοδομικής ενότητας Μενεμένη Θεσσαλονίκης. ΣτΕ 3867/2008

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΜΕΛΕΤΕΣ ΑΣΤΙΚΟΥ ΑΝΑΔΑΣΜΟΥ Αναδασμός ορίζεται «το σύνολο των διαδικασιών οι οποίες αποσκοπούν στην πολεοδομική ενεργοποίηση μιας περιοχής, με συνένωση όλων των ιδιοκτησιών για τη διαμόρφωση των οικοδομήσιμων και κοινόχρηστων χώρων, με βάση τις προβλεπόμενες χρήσεις γης, παραχωρώντας στους αρχικούς ιδιοκτήτες οικόπεδα κατά το δυνατόν ίσης αξίας με αυτά που συνεισέφεραν, αφαιρουμένης της υποχρεωτικής εισφοράς σε γη».

Αστικός Αναδασμός μπορεί να γίνει είτε απευθείας από το Δημόσιο, του Δημόσιους Οργανισμούς ή την Δημόσια Επιχείρηση Πολεοδομίας και Στεγάσεως, είτε από αναγκαστικό οικοδομικό συνεταιρισμό που αποτελείται από τους ιδιοκτήτες της Ζώνης Αστικού Αναδασμού, είτε και με συνεργασία των παραπάνω. Σκοπός του αναγκαστικού οικοδομικού συνεταιρισμού είναι η προώθηση και περάτωση των διαδικασιών, οι οποίες απαιτούνται για την κτηματογράφηση και τη σύνταξη, έγκριση και εφαρμογή της Πολεοδομικής Μελέτης.

Ζώνες Αστικού Αναδασμού Οι Ζώνες Αστικού Αναδασμού (ΖΑΑ) περιλαμβάνονται πάντοτε μέσα στην περιοχή Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. και καθορίζονται με τη διοικητική πράξη έγκρισης των σχεδίων αυτών. Σε περίπτωση μη καθορισμού με την πράξη αυτή ως ΖΑΑ, ο καθορισμός αυτός μπορεί να γίνει με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, μετά γνώμη των οικείων δημοτικών ή κοινοτικών συμβουλίων ή με το προεδρικό διάταγμα έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης.

Η διαδικασία αυτή καθορισμού της περιοχής ως ΖΑΑ μπορεί να αρχίσει μαζί με την εκπόνηση του Γ.Π.Σ. ή του Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ή και μεταγενέστερα. Στην πρώτη περίπτωση το περίγραμμα της ΖΕΠ ή της ΖΑΑ συμπεριλαμβάνεται στην πρόταση του Γ.Π.Σ ή του Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. Οι παραπάνω θεσμικές ρυθμίσεις που προβλέπονται στον οικιστικό νόμο 2508/97 για τις ΖΑΑ, διατηρούν ουσιαστικά το πλαίσιο του Ν. 947/79.

Ο τρόπος αυτός οικιστικής ανάπτυξής δίνει τη δυνατότητα για μία ελεγχόμενη πολεοδομική ανάπτυξη, καθώς και μια εκτεταμένη επέμβαση σε περιοχές με προβληματικό ιδιοκτησιακό καθεστώς, παρέμεινε ανενεργός για περισσότερα από 10 χρόνια. Η πρώτη ολοκληρωμένη εφαρμογή Ζώνης Αστικού Αναδασμού γίνεται το 1993 για τον οικοδομικό συνεταιρισμό «Άγιος Γεώργιος» Καφεπωλών στη Γλυφάδα Αττικής (ΦΕΚ 1063Δ/2.09.93).

Οι φορείς προγραμμάτων Αστικού Αναδασμού μπορούν επίσης να οριστούν και ως φορείς ανάπλασης (άρθρο 10 παρ. 3 του Ν. 2508/97) για έργα αναπλάσεων που αφορούν ανασυγκρότηση δομημένης περιοχής ή και μεμονωμένου οικοδομικού τετραγώνου κατά τις διατάξεις του άρθρου 8 παρ. 5α του Ν. 2508/97. Οι προσπάθειες ενεργοποίησης του θεσμού του Αστικού Αναδασμού ως τεχνικού εργαλείου για πολεοδομικές επεμβάσεις αναπτύσσεται μέχρι σήμερα μόνο από οικοδομικούς συνεταιρισμούς και όχι από το Δημόσιο ή άλλους Δημόσιους Φορείς.

ΖΩΝΕΣ ΕΙΔΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ (άρθρο 22 ν. 2508/1997) ΖΩΝΕΣ ΕΙΔΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ (άρθρο 22 ν. 2508/1997) ΖΕΕ καθορίζονται σε πολεοδομούμενες περιοχές που ορίζονται για το σκοπό αυτό από Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. και σε περιοχές με ήδη εγκεκριμένο ΓΠΣ ή περιοχές οριοθετημένων οικισμών προϋφισταμένων του έτους 1923, με σκοπό την αναμόρφωση, την ανάπλαση ή την ανάπτυξη τους. Οι ζώνες αυτές καθορίζονται με π.δ., που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, μετά από σχετική ενημέρωση ή πρόταση του οικείου δήμου ή κοινότητας. Ο καθορισμός αυτός μπορεί να γίνει και με την πολεοδομική μελέτη.

Με το π.δ. με το οποίο καθορίζεται ΖΕΕ μπορεί να ορίζεται για τη ζώνη αυτή συντελεστής δόμησης μεγαλύτερος από τον προβλεπόμενο στην πολεοδομική ενότητα, ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου, χωρίς όμως υπέρβαση των ανωτάτων ορίων που προβλέπονται στο άρθρο 18 παρ. 1 του Ν. 2508/97. Με π.δ., που εκδίδεται κατά την παραπάνω διαδικασία, μπορεί να προβλέπονται ειδικότερα μέτρα οικονομικής ενίσχυσης που ισχύουν στην καθοριζόμενη ζώνη, όπως επιδότηση στεγαστικών δανείων, οικονομική ενίσχυση του οικείου οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης ή άλλου αρμόδιου φορέα για την εκτέλεση των βασικών έργων στους κοινόχρηστους χώρους, καθώς και έργων ανάπλασης ή οικιστικής ανάπτυξης, επιδότηση συμβάσεων που συνάπτει ο οργανισμός τοπικής αυτοδιοίκησης ή άλλος αρμόδιος φορέας με τρίτους για την εκτέλεση των παραπάνω έργων και καθορίζονται οι προϋποθέσεις εφαρμογής των μέτρων αυτών.

ΚΟΙΝΩΝΙΚΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ Σε περιοχές που πολεοδομούνται με τις διατάξεις του Ν. 1337/83 καθώς και του Ν. 2508/97 που προορίζονται για στεγαστικά προγράμματα ή προγράμματα κοινωνικής ωφέλειας μπορεί να καθορίζεται και δεύτερος αυξημένος συντελεστής δόμησης μέχρι 2,0. Ο αυξημένος αυτός συντελεστής δόμησης [ονομάζεται κοινωνικός συντελεστής και τα τμήματα των περιοχών αυτών στα οποία ορίζεται, Ζώνες Κοινωνικού Συντελεστή (ΖΚΣ)] καθορίζεται από αιτιολογημένη εκτίμηση των πολεοδομικών και οικιστικών συνθηκών και

των στεγαστικών αναγκών της περιοχής από την πολεοδομική μελέτη. (αρθ των στεγαστικών αναγκών της περιοχής από την πολεοδομική μελέτη. (αρθ. 18 παρ. 4 Ν. 2508/97). Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που βρίσκονται μέσα στα προσωρινά όρια της ζώνης κοινωνικού συντελεστή, όπως τα όρια αυτά καθορίζονται από το ΓΠΣ, καλούνται αμέσως μετά την έγκριση του σχεδίου αυτού να εκδηλώσουν κατ’ αρχήν ενδιαφέρον για συμμετοχή στον κοινωνικό συντελεστή με αίτηση προς τον οικείο οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης, περιγράφοντας ταυτόχρονα την έκταση και τη θέση του οικοπέδου τους. (άρθρο 216 ΚΒΠολΝ).

Για τα τμήματα που προορίζονται για την εκτέλεση στεγαστικών προγραμμάτων ή προγραμμάτων κοινής ωφέλειας τηρείται η παρακάτω διαδικασία: α) Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται μέσα στη ΖΚΣ με αίτησή τους προς τον ΟΤΑ δηλώνουν την επιθυμία τους να συμμετέχουν στον κοινωνικό συντελεστή καθώς και τη θέση και έκταση του οικοπέδου τους. Εφόσον το πρόγραμμα δεν εκτελείται από τον ΟΤΑ, αυτός διαβιβάζει την αίτηση στο φορέα που πραγματοποιεί το κοινωνικό πρόγραμμα.

β) Οι ιδιοκτήτες εκχωρούν στον Ο. Τ. Α β) Οι ιδιοκτήτες εκχωρούν στον Ο.Τ.Α. ή στον αρμόδιο φορέα για την υλοποίηση στη ζώνη αποκλειστικά στεγαστικών ή κοινής ωφέλειας προγραμμάτων ποσοστό από 60% έως και 80% της ωφελείας που προκύπτει από τη διαφορά των δύο συντελεστών (βασικού και κοινωνικού) και το υπόλοιπο της παραπάνω διαφοράς το χρησιμοποιούν οι ίδιοι. Το παραπάνω ποσοστό καθορίζεται ειδικότερα με τη σχετική σύμβαση.

Ενεργό Πολεοδομικό Τετράγωνο (άρθρο 13 ΓΟΚ/85) Ο χαρακτηρισμός ενός οικοδομικού τετράγωνου ως ενεργού αποβλέπει: Στην οργάνωση της δόμησης με βάση ενιαία μελέτη, με στόχο την αρμονική ένταξη Ο. Τ. στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, την άρση των επιπτώσεων που δημιουργεί η μεμονωμένη μελέτη κάθε οικοπέδου. Στην ανάπλαση του Ο.Τ. κυρίως με την ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων, τη δημιουργία κεντρικής θέρμανσης, την κατασκευή αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων, χώρων και εγκαταστάσεων κοινής χρήσης για την εξυπηρέτηση των κατοίκων και γενικά με επεμβάσεις οι οποίες συμβάλλουν στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης τους. Καθορισμός Οικοδομικού Τετραγώνου

Καθορισμός Οικοδομικού Τετραγώνου Για τον καθορισμό ενός Ο.Τ. ως ενεργού πρέπει να συντρέχουν οι παρακάτω προϋποθέσεις: Έλλειψη του απαραίτητου τεχνικού και κοινωνικού εξοπλισμού και γενικά υποβάθμιση της ποιότητας της ζωής των κατοίκων. Ειδικές πολεοδομικές, οικιστικές ή περιβαλλοντικές στο Ο.Τ., που προκύπτουν ιδίως από την ύπαρξη ακάλυπτων μη οικοδομήσιμων οικοπέδων και διατηρητέων κτιρίων. Η διαδικασία χαρακτηρισμού κινείται με πρωτοβουλία της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας.

Συνέπειες Χαρακτηρισμού Οικοδομικού Τετραγώνου Συνέπειες Χαρακτηρισμού Οικοδομικού Τετραγώνου Με τη πράξη χαρακτηρισμού του Ο.Τ. ως ενεργού επιτρέπεται να: Θεσπίζονται όροι δόμησης και περιορισμοί χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη, χωρίς όμως υπέρβαση του συντελεστού δόμησης και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής, Επιβάλλονται περιορισμοί, υποχρεώσεις και κάθε είδους ρυθμίσεις για την ανάπλαση της περιοχής, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Τέλος για τα οικόπεδα του Ο.Τ. μπορεί να γίνει και μεταφορά του συντελεστού δόμησης.

Πρακτική Σημασία: Αναμφισβήτητα ο χαρακτηρισμός ενός οικοδομικού τετραγώνου ως ενεργού αποβλέπει στην ανάπλαση μιας περιορισμένης περιοχής και αναφέρεται κυρίως σε επεμβάσεις στο κυρτό πολεοδομικό κέλυφος, δηλαδή στα κτίρια και στον εξοπλισμό τους με την επιβολή κανονιστικών όρων δόμησης. Δίνεται η δυνατότητα ανάπτυξης με ενιαία μελέτη της συνολικής επιφάνειας ενός Ο.Τ. του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στόχος είναι η καλύτερη αξιοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων με την ενιαία μελέτη και η ανάδειξη υπαρχόντων διατηρητέων ή αξιόλογων κτηρίων. Αντιμετώπιση οργανωμένα πλέον, των οικιστικών και άλλων αναγκών της πόλης για τεχνική υποδομή (πχ χώροι στάθμευσης) Δίνεται η ευχέρεια να λειτουργήσει το χαρακτηριζόμενο με Απόφαση Υπουργού (τότε ΠΕΧΩΔΕ) ενεργό Ο.Τ. και ως υποδοχέας μεταφοράς συντελεστού δόμησης.

Ενοποίηση Ακάλυπτων χώρων (άρθρο 12 ΓΟΚ/85) Προβλέπεται η ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου και η διαμόρφωση τους κατάλληλα για παραχώρηση σε κοινή χρήση, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας(= ιδιοκτησίας) μετά από απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών των ακινήτων του οικοδομικού τετραγώνου. Βέβαια η διάταξη με την οποία δίνεται το πριμ - αύξησης του σ.δ. στο υπόλοιπο οικόπεδο έναντι του τμήματος που τίθεται σε κοινή χρήση, δεν εφαρμόζεται στην πράξη καθώς έχει κριθεί από τη νομολογία του ΣτΕ ότι έχει δυσμενείς επιπτώσεις στο περιβάλλον της πόλης και εξουδετερώνει τα οφέλη της βασικής διάταξης. Αν κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου προβλέπεται η υποχρεωτική ενοποίηση ακάλυπτων χώρων κάθε οικοδομικού τετραγώνου η ενοποίηση γίνεται με τους όρους του ρυμοτομικού σχεδίου.

Σχέδια Ολοκληρωμένων Αστικών Παρεμβάσεων (άρθρο 12 ν. 2742/99) ΣΟΑΠ = Εργαλείο «παράλληλης» πολεοδομικής παρέμβασης Καταρτίζονται ΣΟΑΠ για τη προώθηση ολοκληρωμένων στρατηγικών αστικού σχεδιασμού σε πόλεις ή τμήματα τους ή και σε ευρύτερες αστικές περιοχές που παρουσιάζουν όχι μόνο προβλήματα πολεοδομικού χαρακτήρα αλλά κυρίως προβλήματα αναπτυξιακής υστέρησης και κοινωνικής και οικονομικής συνοχής. Στόχοι του νομοθέτη είναι: Η βελτίωση των υποδομών και των βασικών κοινωνικών εξυπηρετήσεων Η αντιμετώπιση της ανεργίας και η δημιουργία επαρκών ευκαιριών απασχόλησης Η ενσωμάτωση των λειτουργιών και των κοινωνικών ομάδων στον αστικό ιστό και η καταπολέμηση του κοινωνικού διαχωρισμού Η αρμονική διάρθρωση των χρήσεων γης και η διαχείριση του αστικού οικοσυστήματος

Η αξιοποίηση των νέων τεχνολογιών και η ανάπτυξη μέσων πρόσβασης και διακίνησης ανθρώπων και αγαθών φιλικών προς το περιβάλλον Η διατήρηση και ανάδειξη της αστικής πολιτιστικής κληρονομιάς Η κοινωνική, οικονομική, περιβαλλοντική και πολιτισμική αναζωογόνηση Η διευκόλυνση της συμμετοχής των πόλεων και αστικών περιοχών σε προγράμματα και δίκτυα διαπεριφερειακής και διευρωπαϊκής συνεργασίας, με τα οποία προωθείται η αντιμετώπιση κοινών προβλημάτων, η ανταλλαγή της σχετικής εμπειρίας και η ανάπτυξη κοινών μεθόδων και μέσων για την αστική αναγέννηση και την αειφόρο αστική ανάπτυξη.

Διαδικασία Κατάρτισης ΣΟΑΠ Κατόπιν γνωμοδοτήσεων από αρμόδιους φορείς η διαδικασία κατάρτισης ΣΟΑΠ κινείται είτε : Από το ΥΠΕΚΑ Αποκεντρωμένη Διοίκηση ΟΤΑ Α΄ και Β΄ Βαθμού Ειδικά για τη Περιφέρεια Αττικής και Μακεδονίας, απαιτείται επιπλέον η γνώμη της Εκτελεστικής Επιτροπής των οργανισμών Αθήνας και Θεσσαλονίκης αντίστοιχα. Έγκριση ΣΟΑΠ Εγκρίνονται με υπουργικές αποφάσεις (ΥΠΕΚΑ, Οικονομικών και κατά περίπτωση αρμοδίων) Τα εγκεκριμένα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ πρέπει να τροποποιούνται και να αναθεωρούνται προκειμένου να εναρμονισθούν προς τις κατευθύνσεις και τρις ρυθμίσεις των ΣΟΑΠ (άρθρο 12 παρ. 10 ν. 2742/1999)

Ζώνες Ενεργού Πολεοδομίας Ζώνη Ενεργού Πολεοδομίας στην Κοζάνη Για να χαρακτηριστεί μια περιοχή ως ΖΕΠ → συντάσσεται μελέτη οικιστικής αναμόρφωσης ή ανάπτυξης η οποία αναφέρεται στην υφιστάμενη κατάσταση της περιοχής και στις προοπτικές της μελλοντικής εξέλιξης, των μορφών και όρων της σχεδιαζομένης οικιστικής αναμόρφωσης ή ανάπτυξης. Για την κήρυξη της ως ΖΕΠ δημοσιεύεται διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού ΠΕΚΑ. Ζώνη Ενεργού Πολεοδομίας στην Κοζάνη

Συνέπειες Χαρακτηρισμού Όταν μια περιοχή χαρακτηρισθεί ως ΖΕΠ επέρχονται οι παρακάτω νομικές συνέπειες Καταχωρίζεται το διάταγμα χαρακτηρισμού στο αρμόδιο κατά τόπο υποθηκοφυλακείο Ενεργείται κτηματογράφηση της περιοχής Αναστέλλονται οι οικοδομικές εργασίες και η χορήγηση οικοδομικών αδειών Δημιουργείται υποχρέωση των ιδιοκτήτων εισφοράς σε γη και χρήμα Είναι δυνατή η σύσταση κάθετης ή κατά κτίρια ιδιοκτησίας Γεννάται το δικαίωμα προτίμησης επί ίσοις όροις αγοράς ακινήτων υπερ του φορέα της ανάπλασης Γεννάται το δικαίωμα απαλλοτρίωσης για κτήση οικοδομήσιμων χώρων για οργανωμένη δόμηση, δεδομένου ότι τα έργα τα οποία εκτελούνται σε μια ΖΕΠ θεωρούνται ως έργα δημόσιας ωφέλειας Συντάσσεται η πολεοδομική μελέτη της ΖΕΠ με βάση τη μελέτη της οικιστικής ανάπτυξης ή αναμόρφωσης. Η μελέτη αυτή συνοδεύεται από πολεοδομικό σχέδιο.

Τρόπος κτήσης ακινήτων: Ο φορέας ανάπλασης υποχρεούται να αποκτήσει τα απαιτούμενα ακίνητα , τα οποία θα προσδιορισθούν από την πολεοδομική μελέτη με τους παρακάτω τρόπους: Μετά από παραχώρηση από το Δημόσιο ή άλλο νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου Με ελεύθερες διαπραγματεύσεις έναντι ‘’ ειδικώς συμφωνημένου’’ τιμήματος ή ανταλλάγματος, το οποίο μπορεί να συνίσταται σε παροχή ίσης αξίας οικοπέδου ή κτιρίου ή διαμερίσματος σε διηρημένα κατά κτίρια ή κατ΄ ορόφους ιδιοκτησία, που θα διαμορφωθεί στη ΖΕΠ Με αναγκαστική απαλλοτρίωση Με άσκηση του δικαιώματος προτίμησης.

Η ΖΕΠ στην ουσία συνιστά μια μορφή πολεοδομικής παρέμβασης η οποία μπορεί να αποσκοπεί στην ανάπλαση ενός οικισμού με οποιοδήποτε περιεχόμενο, προστασία, ανάκτηση κτιριακού πλούτου, εξυγίανση, αναβάθμιση παροχής στέγης. Ο νομοθέτης έχει αποβλέψει κυρίως σε ανοικοδομημένες περιοχές ή σε περιοχές αδόμητες με κύριο στόχο τη δημιουργία νέων οικισμών. Προβλέπει όμως και σε μηχανισμούς που θα μπορούσαν να εφαρμοσθούν για έργα ανάπλασης, όπως η μεταστέγαση ή η συμμετοχή των κάτοικων με τη μέθοδο της αντιπαροχής.

ΒΕΡΟΛΙΝΟ Μετά την πτώση του τείχους του Βερολίνου τέθηκαν τρία βασικά πολεοδομικά ζητήματα: α. Πώς μπορούν να συνδεθούν οι πόλεις, το Ανατολικό και το Δυτικό Βερολίνο,(νομοθεσία) β. Πώς μπορούν να καλυφθούν οι κενοί χώροι του κέντρου πάνω στην τοποθεσία του Τείχους και γ. Ένα καθαρά αρχιτεκτονικό και αισθητικό ζήτημα: εάν υπάρχει μία αρχιτεκτονική που μπορεί να χαρακτηριστεί ως Βερολινέζικη, μία αρχιτεκτονική που μπορεί να δώσει μια πολιτιστική ταυτότητα πέρα από μοντέρνες λύσεις.

ΧΩΡΙΣ ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ Ο πιο μεγάλος σε μήκος δρόμος στο ιστορικό κέντρο είναι η Friedrichstrasse. Η Friedrichstrasse αποτελεί τον βόρειο – νότιο άξονα του Μπαρόκ σχεδιασμού κατά τον 17ο αιώνα. Κατά μήκος της Friedrichstrasse προς τα ανατολικά είναι ορατή μία ολόκληρη σειρά καινούριων κτιρίων. Η Friedrichstrasse άρχισε να αναπτύσσεται το 1992, ενώ το πρώτο ρυθμιστικό του Βερολίνου θεσμοθετήθηκε το 1994.

Η γερμανική νομοθεσία προϋποθέτει ένα ρυθμιστικό της πόλης, για να δημιουργηθούν μετά οι Ειδικοί Οικοδομικοί Κανονισμοί, τα πολεοδομικά σχέδια, είτε σε κλίμακα οικοδομικού τετραγώνου, είτε ευρύτερης περιοχής. Μία εξαίρεση στο νόμο επέτρεψε τελικά να κτιστεί όλη η Friedrichstrasse, λόγω της πίεσης των επενδυτών.

Οι μοναδικοί όροι ήταν: α) να παραμείνουν τα νέα κτίρια μέσα στο ιστορικό ύψος της πόλης, το οποίο είναι 22μ., β) να ενθαρρυνθεί μία μίξη χρήσεων με 10- 20% κατοικία και γ) να γίνει σεβαστή η υπάρχουσα ρυμοτομία της πόλης.

Στον Ειδικό Οικοδομικό Κανονισμό με 60 Κανονισμούς, διαφορετικοί αρχιτέκτονες δώσανε διαφορετικές απαντήσεις, όπως ο Frank Gehry που ακολουθεί τον Κανονισμό ως προς την πρόσοψη . Όμως ο Frank Gehry πιστοποιεί τη χαρακτηριστική υπογραφή του στο εσωτερικό του κτιρίου. Επίσης, οι Patschke und Klotz που ξαναχτίζουν το προπολεμικό ξενοδοχείο Adlon μιμούμενοι το ιστορικό τους σχέδιο και τον Christian de Portzampare, που παίζει με τα χρώματα και τα υλικά για την πρόσοψη της Γαλλικά Πρεσβείας.

Ποιος, όμως, λαμβάνει αυτές τις αποφάσεις; Στο Υπουργείο Δημόσιων Έργων του Βερολίνου υπάρχει μια επιτροπή που ονομάζεται « αρχιτεκτονικό εργαστήριο» (Architekturwerkstatt), με επικεφαλής το διευθυντή κατασκευών του Βερολίνου, τον πολεοδόμο Hans Stimmann. Το «αρχιτεκτονικό εργαστήριο» αποτελείται από αρχιτέκτονες, πολεοδόμους, καθώς και από κοινωνιολόγους, φιλοσόφους , ανθρωπολόγους κ.λπ..

ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟ Οι πολεοδομικές παρεμβάσεις στο Βερολίνο γίνονται μετά από διαγωνισμούς. Μετά το ρυθμιστικό σχέδιο (1994) θεσπίστηκε ο Ειδικός Οικοδομικός Κανονισμός, ο οποίος προβλέπει αυστηρές προδιαγραφές, όπως πολυάριθμα αισθητικά κριτήρια που αφορούν τα υλικά, τα χρώματα, τις γωνίες, τα ύψη και πολλές λεπτομέρειες για την ανοικοδόμηση κάθε κτιρίου.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα ανάπλασης στο Βερολίνο αποτελεί η Potsdamer Platz, το οκτάγωνο, η μεγαλύτερη πολεοδομική παρέμβαση στο Βερολίνο, μετά το 1990. Η περιοχή αυτή, 200 περίπου στρεμμάτων, σχεδιάστηκε αποκλειστικά με αρχιτεκτονικούς και πολεοδομικούς διαγωνισμούς. Σε πρώτη φάση προκηρύχθηκε ένας πολεοδομικός διαγωνισμός, του οποίου τα αποτελέσματα αποτέλεσαν τη βάση για ένα Ειδικό Οικοδομικό Κανονισμό που ακολούθησε. Η ιδιαιτερότητα εδώ είναι ότι, σε αντίθεση με τη συνηθισμένη διαδικασία, οι νέοι ιδιοκτήτες συνεργάστηκαν στη δημιουργία του κανονισμού αντί να προσαρμοσθούν σε έναν ήδη υπάρχοντα.

Υπήρξε δηλαδή μια από κοινού απόφαση στην οποία συμμετείχε η πόλη, οι ιδιοκτήτες και άλλοι ειδικοί, ενώ ο κανονισμός δουλεύτηκε από το «αρχιτεκτονικό εργαστήριο». Με τη δουλειά της προβολής που έγινε στην Potsdamer Platz για 5 περίπου χρόνια, κατάφεραν να έχουν μια πάρα πολύ ζωντανή πόλη είτε αποδέχεται κανείς την αρχιτεκτονική της ποιότητα είτε όχι. Οι Βερολινέζοι αγκάλιασαν αυτήν την πλατεία και τη γέμισαν. Είναι μέρα νύχτα ζωντανή, τα μαγαζιά είναι γεμάτα, τα διαμερίσματα νοικιασμένα, οι κινηματογράφοι πλήρεις, και αυτό είναι που έχει τελικά σημασία.

ΥΠΑΡΧΕΙ ΒΕΡΟΛΙΝΕΖΙΚΗ ΑΙΣΘΗΤΙΚΗ; Είναι Εντελώς διαφορετική η αισθητική του Axel Schultes (Bundeskanzleramt), του Jean Nouvel(Galeries Lafayette) ή του Sir Richard Rogers, Oswald Mathias Ungers (Friedrichstraasse) ενώ ο Aldo Rossi ως μεταμοντέρνος αναλύει την ιστορική δομή και δανείζεται στοιχεία της. Σχεδιάζει ένα ολόκληρο οικοδομικό τετράγωνο, δημιουργώντας όμως, «πλαστά» μεμονωμένα κτίρια και εσωτερικές αυλές.