Αξία Ενυπόθηκου Ακινήτου Mortgage Lending Value - MLV Νίκος Χατζητσόλης CRE®, FRICS Διευθύνων Σύμβουλος ΑΞΙΕΣ ΑΕ, Μέλος του Διεθνούς Δικτύου της CBRE Αθήνα, 6 Οκτωβρίου 2014

O Τραπεζικός Τομέας και η επανεκκίνηση του real estate Ποια χαρακτηριστικά θα έχει η νέα πολιτική χρηματοδότησης; Τι συμβαίνει σε άλλες χώρες με θωρακισμένο τραπεζικό τομέα; Διαφορετική πολιτική χρηματοδότησης Εισαγωγή στην έννοια της Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου – Mortgage Lending Value Στη Γερμανία ήδη εδώ και χρόνια χορηγούνται δάνεια με βάση την Αξία Ενυπόθηκου Ακινήτου

Τι συνέβη στο πρόσφατο παρελθόν; Αύξηση ενυπόθηκου δανεισμού Μακροοικονομικοί παράγοντες Μείωση επιτοκίων Αύξηση τιμών ακινήτων Διαρθρωτικές εξελίξεις Ενίσχυση της απελευθέρωσης των χρηματοπιστωτικών αγορών της Ε.Ε.

Αποτελέσματα ανόδου της αγοράς Δυσμενή αποτελέσματα της υπερθέρμανσης κτηματαγοράς σε: ΗΠΑ ΕΕ Ελλάδα Μεγάλες ρωγμές στον τομέα του real estate Μείωση τιμών ακινήτων έως και 60% Αύξηση οφειλών δανειζομένων

Βαρύ το πλήγμα και στις Τράπεζες λόγω: Μείωσης αξιών ακινήτων Μείωση καταθέσεων Αύξηση μη εξυπηρετούμενων δανείων Ιούλιος 2014: € 77 δις τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια εκ των οποίων το 27% αναλογεί σε στεγαστικά δάνεια Θέσπιση πιο συντηρητικής πολιτικής; Παράδειγμα Γερμανικών Τραπεζών Θέσπιση Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου – Mortgage Lending Value

Αξία Ενυπόθηκου Ακινήτου Συντηρητική προσέγγιση Μελλοντική εμπορευσιμότητα Πρωτοεμφανίστηκε στις αρχές του 20ου αιώνα Πρωτοπόρος η Γερμανία Pfandbrief Act 2005

Πώς προσδιορίζεται η Αξία Ενυπόθηκου Ακινήτου? Μακροπρόθεσμη προοπτική εξέλιξη αξίας Λαμβάνεται υπόψη η συνολική διάρκεια του δανείου Διαφορά τρέχουσας Αγοραίας Αξίας και Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου Ουσιαστικά δεν εφαρμόζονται κανόνες του Royal Institution of Chartered Surveyors (Red Book του RICS) Η συμπεριφορά Ελληνικής Κτηματαγοράς στην κρίση Χαμηλά ποσοστά LTV και MLV σε περίπτωση δανεισμού.

Ορισμός Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου Βασικές Αρχές Ορισμός Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου Τεκμηρίωση αξίας με διαφανή και σαφή τρόπο Αγνοούνται κερδοσκοπικοί παράγοντες (speculation) Προϋπόθεση: Προώθηση και απορρόφηση ακινήτου στην αγορά οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια της δανειακής περιόδου Παράγοντες γενικής και τοπικής κτηματαγοράς, υφιστάμενης χρήσης και προοπτικών αξιοποίησης

Γραφική Παράσταση Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου

Λοιπά χαρακτηριστικά Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου Σχετίζεται με την περίοδο δανεισμού Δεν λαμβάνονται υπόψη τα τρέχοντα οικονομικά δεδομένα κατά την κρίσιμη ημερομηνία χορήγησης του δανείου Λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη προβλεπόμενη διαχρονική αξία που προκύπτει κατόπιν μελέτης του οικονομικού κύκλου Μέθοδοι εκτίμησης Υπολειμματικό Κόστος Αντικατάστασης (i.e. control value) Επενδυτική Μέθοδος Για κατοικίες αντί του Υ.Κ.Α. χρησιμοποιείται η Μέθοδος Κτηματαγοράς

Βασικά στοιχεία που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στην εκτίμηση AEA Συμπεριφορά και ρευστότητα τοπικής αγοράς Μελλοντικές προβλέψεις Τρέχουσα χρήση Ύψιστη και βέλτιστη χρήση Ασφάλεια εισοδήματος Η εκτίμηση αξίας ενυπόθηκου ακινήτου προσομοιάζει με οικονομοτεχνική προμελέτη παρά με εκτίμηση κατά RICS (Red Book).

Διαπιστώσεις - Συμπεράσματα Υψηλές απαιτήσεις Τραπεζών σε παγκόσμιο επίπεδο αναφορικά με την ποιότητα και τεκμηρίωση των εκτιμήσεων Ανάγκη εξέτασης του θεσμού Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου από την τραπεζική κοινότητα στην Ελλάδα Προγενέστερη εφαρμογή της Αξίας Ενυπόθηκου Ακινήτου θα είχε περιορίσει σημαντικά το επίπεδο των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Μέλος του Διεθνούς Δικτύου της CBRE Νίκος Χατζητσόλης Διευθύνων Σύμβουλος ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του Διεθνούς Δικτύου της CBRE Σέκερη 4 106 74 Αθήνα Τ. +30 213 0169 550 F. +30 213 0169 595