ΔΙΑΛΕΞΗ ΠΡΑΞΕΙΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ 2011 Φ. ΖΥΓΟΥΡΗ

ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑ ΕΠΕΞΗΓΗΣΗΣ ΝΟΜΙΚΩΝ ΕΝΝΟΙΩΝ Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή οι πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης καθώς και οι πράξεις εφαρμογής, αποτελούν διοικητική και νομική διαδικασία οι οποίες εντάσσονται αφενός σε ένα νομικό πλαίσιο το οποίο θα πρέπει να ακολουθηθεί προκειμένου να επέλθουν αφενός οι πραγματικές, αφετέρου οι νομικές συνέπειες, με σκοπό την απελευθέρωση μέσα από το σχέδιο πόλεως των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων της πόλης. Εξαιτίας του γεγονότος ότι ακολουθείται ένα νομικό πλαίσιο της διαδικασίας αλλά επιπλέον, η καθεαυτή διαδικασία πλήττει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας των πολιτών (ατομικό δικαίωμα) είτε ως μορφής πλήρους αποστέρησης ή μερικής της ιδιοκτησίας τους, έναντι του υπέρτερου κοινωνικού σκοπού (δημόσιο συμφέρον) είναι καταρχήν αναγκαία η επεξήγηση όρων και εννοιών, οι οποίοι απαντώνται τόσο σε πρακτικό επίπεδο κατά τη διάρκεια σύνταξη, εκπόνηση, των Πράξεων Αναλογισμού και των Πράξεων Εφαρμογής, αλλά και σε επίπεδο ακαδημαϊκής γνώσης, δοθέντος ότι το θεσμικό πλαίσιο είναι η απαρχή της τεχνικής διεργασίας.

ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Πρόκειται για ατομικό δικαίωμα που κατοχυρώνεται και ρυθμίζεται συνταγματικά στα πλαίσια των σύγχρονων δημοκρατικών πολιτευμάτων τα οποία ανάγονται στη φιλοσοφία και στη θεωρία της σχολής του φυσικού δικαίου του J. Locke. Κατά τον τελευταίο, είναι υπέρτερο δικαίωμα όπως αυτό της ελευθερίας, της ζωής και προϋφίσταται της έννοιας του Κράτους και του φυσικού δικαίου. Ομοίως Διακήρυξη της Βιρτζίνια του 1776, Γαλλική Διακήρυξη των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου 1789, 5η τροπολογία του Συντάγματος των ΗΠΑ περί απαραβιάστου της ιδιοκτησίας, Σύνταγμα της Βαϊμάρης – ότι η ιδιοκτησία τελεί υπό την συνταγματική προστασία του Κράτους, Σύνταγμα της Βόννης

ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΗ ΚΑΤΟΧΥΡΩΣΗ ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΣΥΝΤΑΓΜΑ Διατυπώνεται εις ότι αφορά στην αναγνώριση, εγγύηση, προστασία της από: Το Σύνταγμα της Επιδαύρου 1822- η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία των νόμων Το Σύνταγμα του 1911- επιβάλλεται στην πολιτεία ότι σε περίπτωση αποζημιώσεως είναι αναγκαία δικαστική αποζημίωση του θιγόμενου ιδιοκτήτη.

ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΗ ΚΑΤΟΧΥΡΩΣΗ ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΣΥΝΤΑΓΜΑ 1975/2001 Η συνταγματική εξέλιξη του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, μέχρι την αναθεώρηση του Συντάγματος το 1975, είναι συνυφασμένη με τον απόλυτο και αυστηρά ατομικό χαρακτήρα για την εξυπηρέτηση του ιδιωτικού συμφέροντος. Το άρθρο 17 του Συντάγματος του 1975, αναγνωρίζει το κοινωνικό περιεχόμενο του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, κατά το οποίο, το δικαίωμα αυτό, δεν μπορεί να ασκείται σε βάρος του κοινωνικού συνόλου. Με την εισαγωγή του άρθρου 24 του Συντάγματος, καθιερώνεται ένα δικαίωμα χρήσεως και συμμετοχής, δηλαδή ένα ατομικό και κοινωνικό δικαίωμα, το οποίο ξεπερνά τον αμυντικό χαρακτήρα και αποκτά θετικό περιεχόμενο. Η κοινωνική διάσταση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας προς εξυπηρέτηση του κοινωνικού συνόλου καταδεικνύεται περαιτέρω και από τις διατάξεις των παραγράφων 3-5 του άρθρου 24, όπου ο ιδιοκτήτης υποχρεώνεται να εισφέρει, χωρίς αποζημίωση, για την δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, όπως και για την συμμετοχή στην δαπάνη των έργων κοινής ωφέλειας.

Άρθρο 17 Άρθρο 17 Σ: 1. Η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Κράτους, τα δικαιώματα όμως που απορρέουν από αυτή δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος 2. Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί με τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο νόμος ορίζει, και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση, που να ανταποκρίνεται στην αξία την οποία είχε το απαλλοτριούμενο κατά το χρόνο της συζήτησης στο δικαστήριο για τον προσωρινό προσδιορισμό της αποζημίωσης. Αν ζητηθεί απευθείας ο οριστικός προσδιορισμός της αποζημίωσης, λαμβάνεται υπόψη η αξία κατά το χρόνο της σχετικής συζήτησης στο δικαστήριο. Αν η συζήτηση για τον οριστικό προσδιορισμό της αποζημίωσης διεξαχθεί μετά την παρέλευση έτους από τη συζήτηση για τον προσωρινό προσδιορισμό, τότε για τον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη η αξία κατά το χρόνο της συζήτησης για τον οριστικό προσδιορισμό. Στην απόφαση κήρυξης πρέπει να δικαιολογείται ειδικά η δυνατότητα κάλυψης της δαπάνης αποζημίωσης.

Άρθρο 24 2. Η χωροταξική ή αναδιάρθρωση της Χώρας, η διαμόρφωση, η ανάπτυξη, η πολεοδόμηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών γενικά περιοχών υπάγεται στη ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο του Κράτους, με σκοπό να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισμών και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Για να αναγνωριστεί μία περιοχή ως οικιστική και για να ενεργοποιηθεί πολεοδομικά, οι ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται σε αυτή συμμετέχουν υποχρεωτικά, χωρίς αποζημίωση από τον οικείο φορέα, στη διάθεση των εκτάσεων που είναι απαραίτητες για να δημιουργηθούν δρόμοι, πλατείες και χώροι για κοινωφελείς γενικά χρήσεις και σκοπούς, καθώς και στις δαπάνες για την εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων, όπως νόμος ορίζει.

Άρθρο 1 Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου Η προστασία της ιδιοκτησίας, κατοχυρώνεται από το άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. Σύμφωνα με το άρθρο αυτό, «Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο έχει δικαίωμα στο σεβασμό των αγαθών του. Κανείς δεν επιτρέπεται να στερηθεί τα αγαθά του παρά μόνο για λόγους δημοσίου συμφέροντος υπό τους όρους που προβλέπονται από το νόμο και από τις γενικές αρχές του διεθνούς δικαίου. Οι προαναφερόμενες διατάξεις, δεν θίγουν το δικαίωμα των Κρατών να θεσπίζουν και εφαρμόζουν διατάξεις που θεωρούν αναγκαίες για τον έλεγχο της χρήσης της ιδιοκτησίας σύμφωνα με το γενικό συμφέρον ή για να εξασφαλίσουν την πληρωμή των φόρων ή άλλων εισφορών ή κυρώσεων (προστίμων)». Βασική υπόθεση του ΕΔΔΑ: Sporrong και Lonnroth κατά Σουηδίας: τρεις κανόνες: α) δεν επιτρέπεται με κανέναν τρόπο (με διοικητική ή νομοθετική πράξη) να στερηθεί κανείς την περιουσία του (των αγαθών του), δηλαδή είτε της κυριότητας, επικαρπίας, επί κινητών ή ακινήτων πραγμάτων είτε των συγκεκριμένων, εκκαθαρισμένων ενοχικών απαιτήσεών του, β) επιτρέπεται η αναγκαστική απαλλοτρίωση μόνο για δημόσια ωφέλεια και γ) τα κράτη διατηρούν το δικαίωμα να θέτουν κανόνες (διατάξεις) που κρίνουν αναγκαίους για τη ρύθμιση της χρήσης της ιδιοκτησίας (των αγαθών), με πολεοδομικούς ή άλλους ρυθμιστικούς περιορισμούς, έτσι ώστε η χρήση να εναρμονίζεται με το γενικό συμφέρον ή να διασφαλίζει την πληρωμή φόρων ή άλλων εισφορών ή χρηματικών κυρώσεων.

ΘΕΣΜΙΚΕΣ ΚΑΙ ΝΟΜΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ ΧΩΡΟΣ Θεωρείται αγαθό το οποίο εξυπηρετεί τις λειτουργίες όλων των δραστηριοτήτων και αποτελεί αντικείμενο μελέτης πολλών επιστημών. Αποτελεί πεδίο: ως συνάρτηση παραγόντων (ιδιοκτησιακών, γεωγραφικών, μορφολογικών, κλιματολογικούς κλπ). Συνεπώς έχει φυσική, οικονομική και κοινωνική αξία. Ασκούνται ανθρώπινες δραστηριότητες πάνω σε αυτόν. Ικανοποιούνται οι ανθρώπινες ανάγκες (κατοικία, αναψυχή). Ατομικής, κρατικής, κοινωνικής ή συλλογικής ιδιοκτησίας. Κάθε πληροφορία για την αξιοποίηση του χώρου καταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Εθνικό Κτηματολόγιο

ΔΗΜΟΣΙΟΣ ΧΩΡΟΣ Είναι ένα ευρύ πεδίο εννοιών και είναι εν μέρει ασαφής, αόριστος και πολύπλευρος. Η έννοιά του αποδίδεται μέσα από διάφορες κοινωνικές επιστήμες. Για τις ανάγκες του παρόντος μαθήματος, εστιάζεται στον χώρο της πόλης, δηλαδή αστικός δημόσιος χώρος και στις έννοιες που του αποδίδονται μέσα από το νομικό πλαίσιο. Ο νομικός προσδιορισμός καθεαυτός με την έννοια του δημόσιου χώρου δεν απαντάται. Ωστόσο, κατά τον ΑΚ, γίνεται λόγος για πράγματα εκτός συναλλαγής, τα οποία είναι κοινά σε όλους, είναι δημόσια πράγματα, προορισμένα για την εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος. Οι όροι πράγματα εκτός συναλλαγής, δημόσια πράγματα, δημόσια κτήση και δημόσια περιουσία είναι ταυτόσημοι. Με την καθιέρωση ενός πράγματος σε κοινή χρήση, επιδιώκεται η ακώλυτη απόλαυση από όλους εν γένει. Δημιουργείται σχέση της Πολιτείας με το πράγμα και σχέση του πολίτη με την πολιτεία.

ΔΗΜΟΣΙΟΣ ΧΩΡΟΣ Ο όρος «κοινός ή δημόσιος» χώρος, μπορεί να έχει εκτεταμένη ερμηνεία. Όπως για παράδειγμα, της έννοιας του «τόπου συγκεντρώσεως», που είναι ευρύτερη. Οι κοινόχρηστοι χώροι ανήκουν κατά κανόνα στον δημόσιο τομέα και διακρίνονται σε: δρόμους συμπεριλαμβανομένων και των πεζοδρομίων, πλατείες, πάρκα, άλση, δημόσιους ανοιχτούς χώρους πρασίνου. Διαφοροποιούνται σαφέστατα από τους ιδιωτικούς. Η διαχωριστική γραμμή ανάμεσά τους είναι ρευστή. Αυτοί οι δύο βασικοί χώροι στον αστικό χώρο, δεν είναι στατικοί. Διακρίνονται από διάφορους κανόνες και σκοπούς με τους οποίους στοχεύουν να διασφαλίσουν το επιθυμητά επίπεδα αλληλεπιδράσεων, τα οποία διαφέρουν ανάμεσα σε διάφορα σύνολα, με αποτέλεσμα, να υπάρχουν διαφορετικές επιλογές στα διάφορα επίπεδα αλληλεπιδράσεων.

ΘΕΣΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ Στην Ελλάδα, οι κοινόχρηστοι χώροι ορίζονται από τον Αστικό Κώδικα, από την ειδικότερη πολεοδομική νομοθεσία, από τη διαμορφωθείσα νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο ερμηνεύει κατά περίπτωση, σύμφωνα με τη συνταγματική επιταγή του άρθρου 24 του Συντάγματος, την έννοια των κοινόχρηστων χώρων, όπως στην περίπτωση των δημόσιων χώρων πρασίνου. Πολεοδομικά σταθερότυπα (ποσοτικά και ποιοτικά), καθορίσθηκαν με τη με αριθμό 10788/05.03.2004 (αρ. φύλλου 285, ΦΕΚ Δ΄) Υπουργική Απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ. Άρθρο 966 ΑΚ θεσπίζεται ότι, «πράγματα εκτός συναλλαγής είναι τα κοινά σε όλους, τα κοινόχρηστα και τα προορισμένα στην εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών ή θρησκευτικών σκοπών». Περαιτέρω, στο άρθρο 967 ορίζεται ενδεικτικώς ότι, « πράγματα κοινής χρήσεως, είναι ιδίως τα νερά με ελεύθερη και αέναη ροή, οι δρόμοι, οι πλατείες, οι αιγιαλοί, τα λιμάνια και οι όρμοι, οι όχθεις των πλεύσιμων ποταμών, οι μεγάλες λίμνες και οι όχθες τους». Άρθρο 968 του Αστικού Κώδικα, η κυριότητα των πραγμάτων κοινής χρήσης ανήκει στο Δημόσιο, εφόσον δεν πρόκειται για κοινόχρηστα πράγματα των δήμων και κοινοτήτων Από τις παραπάνω διατάξεις, συνάγεται ότι, μεταξύ των κοινόχρηστων πραγμάτων περιλαμβάνονται, εκτός των άλλων, και οι προσδιορισθείσες για κοινή χρήση οδοί και πλατείες, που εφόσον δεν ανήκουν σε δήμο ή κοινότητα ή ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, ανήκουν στο δημόσιο.

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ Ν.Δ.16/17.7.1923 ορίζει ότι τα σχέδια πόλεως καθορίζουν εκτός από τους οικοδομήσιμους χώρους, τους κοινωφελείς και τα οικοδομικά τετράγωνα και τους κοινόχρηστους χώρους, ήτοι, αυτούς που προορίζονται για κοινή χρήση και δεν μπορούν να οικοδομηθούν, όπου αναφέρει ότι: «… α) τας οδούς και πλατείας, τους κοινοχρήστους κήπους, πρασιάς και άλση και εν γένει τους προς κοινωφελείς σκοπούς αναγκαιούντας κοινοχρήστους χώρους. Άρθρο 2 παρ. 4 του(ΓΟΚ) 1577/1985 ή άρθρο 242. Κ.Β.Π.Ν.: «κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κάθε είδους δρόμοι, πλατείες, άλση και γενικά οι προοριζόμενοι για κοινή χρήση ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε άλλο νόμιμο τρόπο ενώ περαιτέρω δίνει τον ορισμό των οδών και των πεζοδρομίων, σύμφωνα με τον οποίο, «…δρόμοι είναι οι κοινόχρηστες εκτάσεις, που εξυπηρετούν κυρίως τις ανάγκες κυκλοφορίας. Πεζόδρομοι είναι οι δρόμοι, που προορίζονται κυρίως για την εξυπηρέτηση των πεζών».

ΔΑΣΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ Αρθρα 3,4, 49 του Νόμου 998/1979: Εις τας διατάξεις του παρόντος νόμου υπάγονται και αι εντός των πόλεων και των οικιστικών περιοχών ευρισκόμεναι εκτάσεις, αι οποίαι καλύπτονται υπό δασικής βλαστήσεως φυσικώς ή τεχνητώς δημιουργουμένης (πάρκα και άλση) ως και αι οπουδήποτε δημιουργούμεναι δενδροστοιχίαι ή δασικαί φυτείαι. Επίσης στο άρθρο 4 του παραπάνω νόμου ορίζεται ότι, από απόψεως της θέσεως των δασών και δασικών εκτάσεων εν σχέσει προς τους χώρους ανθρωπίνης εγκαταστάσεως και δραστηριότητος διακρίνονται : α) πάρκα και άλση εντός των πόλεων ή των οικιστικών περιοχών Στο άρθρο 49 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι: «1. τα εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή πολεοδομικής ζώνης ή εντός οικιστικής περιοχής υφιστάμενα πάρκα ή άλση και δενδροστοιχίαι, υπό την επιφύλαξη των εν άρθρ. 48 παρ. 1 και 52 παρ. 1 προβλεπομένων δεν δύνανται να μεταβάλουν προορισμόν ή χρήση.

ΓΕΩΤΕΜΑΧΙΟ Είναι μονάδα αναφοράς του χώρου. Στοιχεία: Διακριτό και αυτοτελές. Τμήμα γης που περιλαμβάνει τα συστατικά και τα παραρτήματά του., Αντικείμενο άσκησης δικαιωμάτων και εξουσιών επ’ αυτού. Αναλύεται σε: Οικόπεδο: παρ. 2 άρθρου 13 Ν. 1577/1985 ( ΓΟΚ/85): Κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς σχέδιο. Πρόκειται για την περίπτωση αστικού γεωτεμαχίου. Αγροτεμάχιο: είναι οι περιπτώσεις των αγροτικών γεωτεμαχίων. Κληροτεμάχιο: πρόκειται για περιπτώσεις παραχώρησης από το Ελληνικό Δημόσιο σε ακτήμονες καλλιεργητές για αγροτική αποκατάσταση, με παραχωρητήριο, ως αγροτικός κλήρος σε εφαρμογή της αγροτικής νομοθεσίας (γεωργικός κλήρος, σχολικός, εφημεριακός, κοινοτικός). Δσασοτεμάχιο: περιπτώσεις δασικών γεωτεμαχίων.

ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΟ Είναι το σύνολο των κανόνων ιδιωτικού δικαίου που ορίζουν τις έννομες σχέσεις των προσώπων προς τα πράγματα. Όπου το δίκαιο δεν αφήνει τα οικονομικά αγαθά στη χρήση και στη διάθεση του καθενός, αλλά περιορίζεται από τις αρχές τις ιδιοκτησίας, τότε πρέπει να ρυθμίσει ποια οικονομικά αγαθά μπορούν να ανήκουν στα πρόσωπα και ποιες εξουσίες μπορεί να έχει το πρόσωπο αυτό πάνω σε αυτά. Ρυθμίζει συνεπώς τις εξουσίες πάνω στα πράγματα, δηλαδή στα εμπράγματα δικαιώματα καθώς και το περιεχόμενο, την κτήση, την απώλεια και την προστασία που παρέχει ο νόμος στα δικαιώματα αυτά. Το εμπράγματο δίκαιο αποτελεί τμήμα του ΑΚ, τρίτο βιβλίο (άρθρα 947-1345). Επίσης, το εμπράγματο δίκαιο, ανήκει στο περιουσιακό δίκαιο. Ρυθμίζει τις περιουσιακές σχέσεις (ius quod ad res pertinet κατά το Ρωμαϊκό Δίκαιο).

ΒΑΣΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ Η αρχή του κλειστού αριθμού των εμπραγμάτων δικαιωμάτων: Ορίζονται περιοριστικά στο νόμο και καθορίζονται δεσμευτικά από το νόμο και μόνο. Η αρχή της δημοσιότητας των εμπραγμάτων δικαιωμάτων: Απαιτεί για τα ακίνητα εγγραφή στα τηρούμενα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών του Υποθηκοφυλακείου και ήδη σήμερα με την ισχύ του Ν. 2664/1998 περί Κτηματολογίου στα κτηματολογικά βιβλία. Η αρχή της ειδικότητας: Αυτό σημαίνει ότι το εμπράγματο δικαίωμα είναι εφικτό μόνο σε συγκεκριμένο, ατομικά ορισμένο πράγμα και παράγονται ενέργειες και συνέπειες μόνο σε ορισμένο πράγμα. Αρχή της οικονομικής ενότητας του αντικειμένου: Όλα τα πράγματα αποτελούν ενιαίο σύνολο, και για τον λόγο αυτό, δεν αποτελούν χωριστό αντικείμενο εμπράγματου δικαιώματος.

ΒΑΣΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ Αρχή της οικονομικής αξιοποίησης: Για λόγους κοινωνικής οικονομίας ο νομοθέτης ευνοεί την οικονομική αξιοποίηση των αγαθών με την έννοια ότι προκρίνεται εκείνος που παρουσιάζει τα περισσότερα εχέγγυα οικονομικής δραστηριοποίησης του πράγματος π.χ. χρησικτησία, όπου κάποιος νέμεται το πράγμα για πολλά χρόνια και το αξιοποιεί οικονομικά. Αρχή της προστασίας της καλής πίστης: Είναι το κριτήριο της καλής πίστης ενός προσώπου σε σχέση με τις συναλλαγές του επί του πράγματος ή η ενδιάθετη κατάσταση του προσώπου με κάποιες ωφέλιμες έννομες συνέπειες σε σχέση με το πρόσωπο (τακτική χρησικτησία, κτήση εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητο με βάση επιγενόμενες εγγραφές στο κτηματολογικό γραφείο που τεκμαίρονται ακριβείς κλπ.)

ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ ΠΡΑΓΜΑΤΟΣ

ΕΝΝΟΙΑ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ: Είναι νομικές μορφές εξουσίασης των οικονομικών αγαθών από τον άνθρωπο. Κατά το άρθρο 973 ΑΚ, πρόκειται για δικαιώματα που παρέχουν άμεση εξουσία πάνω στο πράγμα με σκοπό τον πορισμό ωφελειών από το πράγμα ανάλογα με το είδος του εμπράγματου δικαιώματος. Τέτοια εξουσία πάνω σε ενσώματο αντικείμενο είναι η κυριότητα (άρθρο 999-1000 ΑΚ), οι πραγματικές δουλείες, η επικαρπία πράγματος, η οίκηση και περιορισμένες προσωπικές δουλείες.

ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ Η εξουσία είναι έννομη, άμεση και απόλυτη. Έννομη: Σε αυτή την περίπτωση ο νόμος προβλέπει ότι το πράγμα ανήκει ως προς όλες του τις χρησιμότητες ή σε ορισμένες από αυτές σε ορισμένο πρόσωπο. Δηλαδή να αποκτήθηκε έγκυρα σύμφωνα με το νόμο. / Διαφέρει από τη φυσική εξουσία: π.χ. ο κλέφτης κινητού έχει τη νομή, δηλαδή τα φυσική εξουσία, όχι όμως και την κυριότητα. Άμεση: όταν δεν παρεμβάλλεται η βούληση άλλου προσώπου, γίνεται με φυσικές ενέργειες πάνω στο πράγμα, συλλογή καρπών κλπ. Απόλυτη: Όχι ανοχή εξουσίας πάνω στο πράγμα από τρίτον.

ΕΙΔΗ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΩΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ Κυριότητα: Ευρύ και καθολικό δικαίωμα πάνω στο πράγμα. Κάθε νοητή ενέργεια πάνω στο πράγμα. Είναι η άμεση, απόλυτη, καθολική εξουσία πάνω στο πράγμα. Το κυριότερο στοιχείο της είναι η καθολικότητα, δηλαδή κάθε εξουσία η οποία δεν αποκλείεται από το νόμο ή από άλλο δικαίωμα τρίτου. Ο κύριος μπορεί να κατέχει, χρησιμοποιεί, καρπούται, μεταβάλει ή καταστρέφει το πράγμα. Μπορεί να το εκποιεί, να το επιβαρύνει με άλλα εμπράγματα δικαιώματα ή να παραιτείται από αυτή. Είναι συνώνυμη με την έννοια της ιδιοκτησίας και χρησιμοποιούνται τόσο στην επιστήμη όσο και στη νομοθεσία για να χαρακτηρίσουν την κυριότητα πάνω στο πράγμα.

Περιεχόμενο της κυριότητας Θετικό: υπό την έννοια της άμεσης και απόλυτης εξουσίας του κυρίου πάνω στο πράγμα. Αρνητικό: ότι η άμεση εξουσία παρέχει το δικαίωμα στον κύριο να αποκρούει κάθε ενέργεια τρίτου πάνω στο πράγμα του.

Περιορισμοί της κυριότητας Η κυριότητα περιορίζεται από νόμιμες διατάξεις και κυρίως ιδιωτικού δικαίου, εφόσον προσκρούει σε σχέσεις οι οποίες ρυθμίζονται από το γειτονικό δίκαιο. Για λόγους δημοσίου δικαίου: Για τον σκοπό της εξυπηρέτησης του δημοσίου συμφέροντος. Για λόγους δημόσιας τάξης και ασφάλειας του Κράτους. Κυρίως σε αμυντικές περιοχές. Για λόγους δημόσιας υγείας: απαγόρευση καλλιέργειας επιβλαβών προϊόντων κλπ. Περιορισμοί λόγω ρυμοτομίας, οικοδομικής τάξης και αισθητικής εμφάνισης των πόλεων: Ν.Δ. 1923, ΓΟΚ 1577/1985, Ν. 2742/1999, Ν. 947/1979, Ν. 1337/1983, Ν.2508/1997. Περιορισμοί για λόγους προστασίας του τοπίου, των αρχαιολογικών χώρων και θησαυρών και πάσης φύσεως μνημείων: Ν. 3028/2002 περί προστασίας αρχαιοτήτων κλπ. Περιορισμοί για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος και ιδίως των δασών και δασικών εκτάσεων. Για κοινωνικούς λόγους και λόγους τεχνικής ανάπτυξης.

ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Με σύμβαση: Συμφωνία του κυρίου και εκείνου που την αποκτά ότι μετατίθεται σε αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία και συμβολαιογραφικό έγγραφο που υποβάλλεται σε μεταγραφή. Αυτό γίνεται με συμβόλαιο αγοράς ή πώλησης ή αγοραπωλητήριο. Γίνεται όμως και με προσύμφωνο, σύμφωνο προαιρέσεως. Συμβολαιογραφικό έγγραφο: Είναι συστατικό στοιχείο της σύμβασης που γίνεται στον συμβολαιογράφο. Προσύμφωνο: Υπόσχεση πώλησης που γίνεται με έγγραφο στον συμβολαιογράφο, η οποία δεν ολοκληρώνεται εάν δεν γίνει σε συγκεκριμένο μελλοντικό χρόνο η οριστική σύμβαση πώλησης. Αν δεν καταβληθεί το τίμημα, θεωρείται ως μη γενομένη. Γίνεται και η καταδίκη από το Δικαστήριο σε δήλωση βούλησης. Δεν θεωρείται τίτλος, εάν δεν τελεσθεί το οριστικό συμβόλαιο.

Σύμφωνο προαιρέσεως: Παρέχεται το δικαίωμα μονομερώς σε έναν από τους συμβαλλόμενους να επιφέρει την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης με μονομερή δήλωση εναντίον του άλλου με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Το σύμφωνο προαιρέσεως μεταγράφεται. Μεταγραφή: Για τη μεταβίβαση της κυριότητας απαιτείται να γίνει μεταγραφή στα Βιβλία Μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ή του Κτηματολογικού Γραφείου. Είναι εγγραφή σε δημόσια βιβλία πράξεων και αποτελεί προϋπόθεση της μεταβίβασης της κυριότητας.

ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Με τακτική χρησικτησία: Είναι πρωτότυπος τρόπος απόκτησης της κυριότητας ακινήτου δεκτικού χρησικτησίας (όχι τα κοινά σε όλους), με νομή δεκαετή για τα ακίνητα, καλή πίστη και νόμιμο ή νομιζόμενο τίτλο. Με έκτακτη χρησικτησία: νομή ακινήτου για μία εικοασαετία αποκτά κυριότητα σε πράγμα δεκτικό χρησικτησίας.

ΙΔΙΑΙΤΕΡΕΣ ΜΟΡΦΕΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ: Η συγκυριότητα: η κυριότητα ανήκει από κοινού σε ιδανικό μερίδιο σε δύο ή περισσότερα πρόσωπα. Το μερίδιο μπορεί να μεταβιβασθεί. Η οριζόντια ιδιοκτησία: Αποτελεί κυριότητα σε όροφο οικοδομής και αναγκαστική συγκυριότητα σε όλα τα κοινά μέρη του ακινήτου. Η κάθετη ιδιοκτησία: Είναι η χωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί σε ένα ενιαίο οικόπεδο.

ΣΥΣΤΗΜΑ ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΩΝ ΣΧΕΣΕΩΝ Οι εμπράγματες σχέσεις μεταγράφονται επίσημα με σκοπό αφενός μεν τη δημοσιότητα όλων των πράξεων έναντι όλων, αφετέρου την προστασία της εμπιστοσύνης που σχημάτισε ο τρίτος από αυτήν την πληροφόρηση. Τα δύο βασικά συστήματα δημοσιότητας των εμπραγμάτων σχέσεων πάνω στα ακίνητα είναι: το σύστημα των βιβλίων μεταγραφών όπου τηρούνται ευρετήρια προσώπων (Υποθηκοφυλακεία) και το σύστημα του κτηματικού βιβλίου ή κτηματολογίου (αντικειμενικό σύστημα -Κτηματολογικά Γραφεία), όπου τηρούνται ευρετήρια των ιδίων των ακινήτων με όλες τις εμπράγματες μεταβολές.

ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΜΕ ΤΟ ΙΣΧΥΟΝ ΣΥΣΤΗΜΑ ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ Το ισχύον σύστημα μεταγραφών είναι προσωπικό σύστημα. Τηρούνται αλφαβητικά ευρετήρια προσώπων που έχουν επιχειρήσει εμπράγματες δικαιοπραξίες σε ακίνητα. Με βάση τα αλφαβητικά ευρετήρια που τηρούνται στα Υποθηκοφυλακεία και με βάση το όνομα μπορεί κάποιος να ελέγξει τις εμπράγματες σχέσεις του ακινήτου με το πρόσωπο αυτό. Αλλά μόνο στο βαθμό που η σειρά των μεταβολών συνδέεται με το πρόσωπο. Δεν υπάρχει βιβλίο ακινήτων όπως στα κτηματολογικά γραφεία. Τα έγγραφα καταχωρούνται στο βιβλίο μεταγραφών. Υπάρχει γενικό αλφαβητικό ευρετήριο προσώπων. Υπάρχει ευρετήριο μερίδων. Η έρευνα για το ακίνητο συνδέεται με το πρόσωπο και ότι αυτό δηλώνει για το ακίνητο. Η έρευνα γίνεται από σήμερα έως πριν είκοσι χρόνια.

Αντιθέτως, στα κτηματολογικά βιβλία υπάρχει βιβλίο ακινήτων. Η έρευνα από τον ενδιαφερόμενο γίνεται όχι σε ευρετήριο προσώπων, αλλά σε ευρετήριο ακινήτων. Στο φύλλο ακινήτων εγγράφονται όλες οι εμπράγματες μεταβολές οποιοιδήποτε και αν είναι οι δικαιούχοι. Τυχόν πράξεις που δεν ανήκουν σ’ αυτό το φύλλο, δεν έχουν ισχύ. Κάθε γεωτεμάχιο φέρει έναν συγκεκριμένο αριθμό (ΚΑΕΚ) που είναι αποκλειστικός. Πάντα συνοδεύεται από κτηματολογικό απόσπασμα. Επιτρέπεται η δυνατότητα πρόσθετων πληροφοριών σχετικά με τα ακίνητα και έτσι δημιουργείται μία βάση δεδομένων η οποία βοηθά στην επιδίωξη των στόχων του ορθολογικού σχεδιασμού και της ανάπτυξης.

ΒΑΣΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ Οι διαφορές των δύο συστημάτων είναι σημαντικές και κυρίως εντοπίζονται σε 3 σημεία: α) το σύστημα του κτηματολογίου είναι κτηματοκεντρικό, ενώ το σύστημα των μεταγραφών στο Υποθηκοφυλακείο είναι προσωποκεντρικό. β) σκοπός του κτηματολογίου είναι η προστασία των καλόπιστων τρίτων που συναλλάσσονται σε αντίθεση όπου κάτι τέτοιο δεν περιλαμβάνεται στο σύστημα των μεταγραφών. γ) στο σύστημα του κτηματολογίου προβλέπεται και η καταχώριση πρόσθετων στοιχείων για τα ακίνητα, ενώ στο σύστημα των μεταγραφών αυτό δεν ισχύει

ΤΑ ΤΗΡΟΥΜΕΝΑ ΑΠΟ ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Κτηματολογικά διαγράμματα της κτηματογραφημένης περιοχής. Κτηματολογικοί πίνακες που αντιστοιχούν στα αποτυπωμένα κτηματολογικά διαγράμματα ακίνητα, τα οποία ενημερώνονται. Κτηματολογικά βιβλία, στα οποία καταχωρίζονται ηλεκτρονικώς ή και εντύπως οι κτηματολογικές εγγραφές. Κτηματολογικά φύλλα, στα οποία καταχωρίζονται όλες οι κτηματολογικές εγγραφές που αφορούν το ιδιοκτησιακό αντικείμενο (ταυτότητα του ακινήτου, τη νομική του κατάσταση και λοιπές πληροφορίες). Ημερολόγιο Αλφαβητικό ευρετήριο των δικαιούχων των δικαιωμάτων. Αρχείο τίτλων, διαγραμμάτων και λοιπών δικαιολογητικών. Η τήρηση των στοιχείων αυτών γίνεται με βάση τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (Κ.Α.Ε.Κ.). Αρχείο Κτηματογράφησης.

ΟΙ ΚΑΤΑΧΩΡΙΖΟΜΕΝΕΣ ΠΡΑΞΕΙΣ Εμπράγματες δικαιοπραξίες Προσκυρώσεις (ιδίως συντελεσμένες αναγκαστικές απαλλοτριώσεις), πράξεις εφαρμογής, κυρωμένοι αναδασμοί, μεταφορά συντελεστή δόμησης. Κατακυρωτικές εκθέσεις συμβολαιογράφων. Παραχωρήσεις δημοσίου Δικαστικές διανομές Έκτακτη χρησικτησία Αποδοχή κληρονομιάς Προσημείωση υποθήκης Υποθήκη Κατασχέσεις Μισθώσεις Χρονομεριστικές μισθώσεις Χρηματοδοτικές μισθώσεις

ΤΙΤΛΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ Εμπράγματες δικαιοπραξίες που αφορούν στα ακίνητα: πωλητήριο συμβόλαιο, δωρεά εν ζωή, δωρεά αιτία θανάτου, Γονική παροχή Αποδοχή κληρονομίας ή κληροδοσίας Αναγνωριστικές αποφάσεις κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας Σύμφωνο προαιρέσεως Προσκυρώσεις Κατακυρώσεις κυριότητας Δικαστική διανομή Πράξη Εφαρμογής Αποφάσεις δικαστηρίων που καταδικάζουν σε δήλωση βούλησης Μεταγραφή της απόφασης απαλλοτρίωσης που συνοδεύεται από την απόφαση αναγνώρισης δικαιούχων και καθορισμό αποζημιώσεως. Αστικός αναδασμός με τα παραχωρητήρια που εκδίδονται υπέρ των δικαιούχων με τις οποίες συνίσταται μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα πάνω στο ακίνητο.