ΜΕΘΟΔΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ (DCF) ΑΣΚΗΣΕΙΣ ΠΡΟΕΤΟΙΜΑΣΙΑΣ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ για την πιστοποίηση κατά REV TEGoVA Πολιτικός Μηχανικός ΑΠΘ Στέλεχος Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε. ΑΜΠΑΤΖΗΣ ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΣ, REV Πολιτικός Μηχανικός EMΠ, ΜΒΑ Alpha Αστικά Ακίνητα Α.Ε. Θεσσαλονίκη, 03/02/2013 Αθήνα , 10/02/2013

ΑΣΚΗΣΗ 1

ΜΕΘΟΔΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ: ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ (short version) ΑΣΚΗΣΗ 1: ΕΡΩΤΗΣΗ ΜΕΘΟΔΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ: ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ (short version) Ζητείται να εκτιμηθεί η αγοραία αξία ξενοδοχείου με τη μέθοδο του εισοδήματος με τα παρακάτω στοιχεία: Πίνακας 1.1 Αριθμός κλινών 240 Ημέρες Λειτουργίας 365 Ποσοστό Πληρότητας 60% Μέση Τιμή Κλίνης 65,00 € Συντελεστής πρόσθετων εσόδων 25% Ποσοστό λειτουργικού κέρδους 30% Συντελεστής κεφαλαιοποίησης 10% ΑΣΚΗΣΗ 1

ΑΣΚΗΣΗ 1: ΑΠΑΝΤΗΣΗ Πίνακας 1.1 Υπολογισμός εσόδων από ενοικίαση δωματίων 240 κλίνες Χ 65,00 €/κλίνη Χ 365 ημέρες Χ 60% = 3.416.400 € Πρόσθετα έσοδα από παρεχόμενες υπηρεσίες 3.416.400 € Χ 25% = 854.100 € Συνολικά έσοδα 3.416.400 € + 854.100 € = 4.270.500 € Λειτουργικό κέρδος (EBITDA) 4.270.500 € Χ 30% = 1.281.150 € Αξία ξενοδοχείου 1.281.150 € / 0,10 = 12.811.500 € Η αγοραία αξία του ακινήτου εκτιμάται κατά στρογγύλευση στο ποσό των 12.800.000 € (Δώδεκα εκατομμυρίων οκτακοσίων χιλιάδων ευρώ). ΑΣΚΗΣΗ 1

ΑΣΚΗΣΗ 2

ΜΕΘΟΔΟΣ DCF: ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ ΑΣΚΗΣΗ 2: ΕΡΩΤΗΣΗ ΜΕΘΟΔΟΣ DCF: ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ Ζητείται να εκτιμηθεί η αγοραία αξία ξενοδοχείου 4 αστέρων που βρίσκεται στο κέντρο των Αθηνών με τη μέθοδο D.C.F. (περίοδος μελέτης 10ετής, πώληση στο τέλος του 10ου έτους, είσπραξη εσόδων στο τέλος κάθε έτους). H μονάδα διαθέτει 185 δωμάτια (32 μονόκλινα, 152 δίκλινα και μία (1) σουίτα) που αντιστοιχούν σε 338 κλίνες. Το ξενοδοχείο λειτουργεί όλο το χρόνο. Η μέση πληρότητα σύμφωνα με τα στατιστικά για ξενοδοχεία 4 αστέρων στο κέντρο των Αθηνών διαμορφώνεται περίπου στο 60% και θεωρούμε ετήσια προσαύξηση 1% ετησίως. Η μέση τιμή κλίνης ανά διανυκτέρευση είναι 55,00€ και θεωρούμε ετήσια προσαύξηση ίση με το Δ.Τ.Κ. Ο συντελεστής πρόσθετων εσόδων της μονάδας είναι της τάξεως του 30% επί των εσόδων από τα δωμάτια. Τα έξοδα της μονάδας επιμερίζονται σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα 2.1: ΑΣΚΗΣΗ 2

Πίνακας 2.1 Επίσης, ισχύουν οι κάτωθι παραδοχές: Πίνακας 2.2 Λειτουργικά έξοδα 45% επί των συνολικών εσόδων Έξοδα Διοίκησης 10% επί των λειτουργικών εξόδων Aνακαίνιση 5ετίας 5% επί των λειτουργικών εξόδων Μάρκετινγκ 3% επί των λειτουργικών εξόδων Ασφάλιστρα 7% επί των λειτουργικών εξόδων Ενέργεια 8% επί των λειτουργικών εξόδων Λοιπά έξοδα 15% επί των λειτουργικών εξόδων Επίσης, ισχύουν οι κάτωθι παραδοχές: Πίνακας 2.2 Συντελεστής κεφαλαιοποίησης & απόδοση εξόδου στο τέλος της 10ετίας 10,00 % Δ.Τ.Κ. 3,00 % Έξοδα πώλησης 3,00 % της υπολειμματικής αξίας του ακινήτου ΑΣΚΗΣΗ 2

ΑΣΚΗΣΗ 2: ΑΠΑΝΤΗΣΗ Πίνακας 2.1 ΑΣΚΗΣΗ 2

Discount Cash Flow Analysis 4* HOTEL ΑΣΚΗΣΗ 2: ΑΠΑΝΤΗΣΗ *Μεγέθυνση τμήματος Πίνακα 2.1 Πίνακας 2.1.α Discount Cash Flow Analysis 4* HOTEL ΕΤΗ 2013 2014 2015 ……. 2022 Διαθέσιμες κλίνες 338 Ημέρες Λειτουργίας ανά Έτος 365 Μέγιστη Δυνατότητα Διανυκτ/σεων 123.370 Πληρότητα 60% 60,60% 61,21% 65,62% Διανυκτερεύσεις 74.022 74.762 75.510 80.957 Μέση Τιμή Διανυκτέρευσης /κλίνη 55,00 € 56,65 € 58,35 € 71,76 € ΕΣΟΔΑ   ΔΩΜΑΤΙΑ 4.071.210 € 4.235.280 € 4.405.962 € 5.809.662 € ΠΡΟΣΘΕΤΑ ΕΣΟΔΑ 1.221.363 € 1.270.584 € 1.321.788 € 1.742.899 € ΣΥΝΟΛΟ ΕΣΟΔΩΝ 5.292.573 € 5.505.864 € 5.727.750 € 7.552.561 € ΕΞΟΔΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΑ ΕΞΟΔΑ 2.381.658 € 2.477.639 € 2.577.487 € 3.398.652 € ΕΞΟΔΑ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ 238.166 € 247.764 € 257.749 € 339.865 € ΕΠΙΣΚΕΥΕΣ & ΣΥΝΤΗΡΗΣΕΙΣ 169.933 € ΜΑΡΚΕΤΙΝΓΚ 71.450 € 74.329 € 77.325 € 101.960 € ΑΣΦΑΛΙΣΤΡΑ 166.716 € 173.435 € 180.424 € 237.906 € ΕΝΕΡΓΕΙΑ 190.533 € 198.211 € 206.199 € 271.892 € ΑΛΛΑ ΕΞΟΔΑ 357.249 € 371.646 € 386.623 € 509.798 € ΣΥΝΟΛΟ ΕΞΟΔΩΝ 3.405.771 € 3.543.023 € 3.685.807 € 5.030.006 € EBITDA= ΕΣΟΔΑ-ΕΞΟΔΑ 1.886.802 € 1.962.840 € 2.041.943 € 2.522.555 € ΑΣΚΗΣΗ 2

Discount Cash Flow Analysis 4* HOTEL ΑΣΚΗΣΗ 2: ΑΠΑΝΤΗΣΗ *Μεγέθυνση τμήματος Πίνακα 2.1 Πίνακας 2.1.β Discount Cash Flow Analysis 4* HOTEL ΕΤΗ 2013 2014 2015 ….. 2022 EBITDA 1.886.802 € 1.962.840 € 2.041.943 € 2.522.555 €   ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΑ = 2.522.555 / 0.10 25.225.554 € ΕΞΟΔΑ ΠΩΛΗΣΗΣ 756.767 € ΚΑΘΑΡΗ ΑΞΙΑ ΠΩΛΗΣΗΣ 24.468.787 € ΠΛΗΘΩΡΙΣΜΟΣ 3% ΣΥΝΤ. ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ 10% Περίοδος εκταμίευσης εσόδων (t) 1 2 3 10 ΕΠΙΤΟΚΙΟ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ (r) 13% ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ [1/(1+r)^t] 0.88 0,78 0,69 0,29 ΠΑΡΟΥΣΕΣ ΑΞΙΕΣ 1.669.737 € 1.537.192 € 1.415.169 € 743.115 € 7.208.220 € ΣΥΝ.ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΞΙΑ 18.918.154 € ΑΣΚΗΣΗ 2 10

ΑΣΚΗΣΗ 3

Άσκηση Εξετάσεων Φεβρουαρίου 2012 ΑΣΚΗΣΗ 3: ΕΡΩΤΗΣΗ Άσκηση Εξετάσεων Φεβρουαρίου 2012 Κατάστημα επιφάνειας 100 τ.μ., με υπόγειο 100 τ.μ. και πατάρι 50 τ.μ. εκμισθώνεται προς 20 €/τ.μ. ανηγμένων επιφανειών (συντελεστής αναγωγής υπογείου 15%, πατάρι 25%). Η μίσθωση τελειώνει σε δύο και μισό έτη. Το κατάστημα θεωρείται υπομισθωμένο. Το τρέχον αγοραίο μίσθωμα ανέρχεται σε ανηγμένες επιφάνειες σε 25 €/τ.μ. το οποίο δύναται να επιτευχθεί όταν το ακίνητο εκτεθεί στην αγορά για 3 μήνες. Μετά το πέρας της τρίμηνης περιόδου το ακίνητο θα εκμισθωθεί με βάση το ενοίκιο της αγοράς. Η αναπροσαρμογή των μισθωμάτων γίνεται με βάση τον πληθωρισμό. Ο μέσος ετήσιος πληθωρισμός για την επόμενη πενταετία προβλέπεται 3%. Η αναπροσαρμογή αφορά μισθώματα συμβολαίων και αγοράς. Η αρχική απόδοση αντίστοιχων ακινήτων με βάση την έρευνα αγοράς είναι 7%. Η απόδοση εξόδου θεωρείται ότι θα είναι 7,5% στο τέλος της πενταετίας. Η εκταμίευση του μισθώματος θεωρείται ότι πραγματοποιείται συνολικά στο τέλος κάθε έτους. Καθ’ όλη τη διάρκεια του πρώτου έτους το ενοίκιο της αγοράς είναι σταθερό. Δε χρησιμοποιούνται άλλα δεδομένα πλην των αναφερόμενων. Η περίοδος μελέτης είναι πενταετής. Θεωρούμε ότι η πώληση του ακινήτου συντελείται στο τέλος του πέμπτου έτους. ΑΣΚΗΣΗ 3

ΑΣΚΗΣΗ 3: ΑΠΑΝΤΗΣΗ Ποια η ανηγμένη επιφάνεια του ακινήτου; 100 τ.μ. + 100 τ.μ. x 0,15 + 50 τ.μ. x 0,25 = 127,50 τ.μ. Ποιο το μίσθωμα συμβολαίου του ακινήτου; 127,50 τ.μ. x 20 €/τ.μ. = 2.550 € Ποιο το τρέχον μίσθωμα της αγοράς του ακινήτου; 25 €/τ.μ. x 127,5 τ.μ. = 3.187,50 € Ποια είναι η τιμή πώλησης του ακινήτου εάν αυτό ήταν κενό; 3.187,50 € x 12 / 7% = 546.428 € Ποια η τιμή μεταπώλησης του ακινήτου στο τέλος της περιόδου μελέτης; 12 x 3.187,5 x (1 + 3%)4 x (1/7,5%) = 574.009 € (πίνακας 3.1) Ποια η μέση πληρότητα του ακινήτου για την επόμενη πενταετία; (60 - 3) / 60 = 95% Ποιος ο εύλογος συντελεστής προεξόφλησης; 7% + 3% = 10% Ποια η τρέχουσα εύλογη αξία του με τη μέθοδο προεξόφλησης για το δεδομένο σενάριο; βλέπε DCF: 485.362 € (πίνακας 3.2) Ποια η αρχική απόδοση του ακινήτου; y = 30.600 € / 485.362 € = 6,30% ΑΣΚΗΣΗ 3

Πίνακας 3.1 Πίνακας 3.2 ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΙ 1 2 3 4 5 2.550,00 € 2.626,50 € ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟ EΝΟΙΚΙO 2.550,00 € 2.626,50 € 2.705,30 € 2.786,45 € 2.870,05 € ΤΡΕΧΟΝ EΝΟΙΚΙO 3.187,50 € 3.282,13 € 3.381,62 € 3.483,07 € 3.587,56 € ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΑ   574.009 € Πίνακας 3.2 DCF 1 2 3 4 5 ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟ ΜΗΝΙΑΙΟ EΝΟΙΚΙO 2.550,00 € 2.626,50 € 2.705,30 €   ΤΡΕΧΟΝ 3.381,62 € 3.483,07 € 3.587,56 € ΕΣΟΔA/ΧΡΟΝΟ 30.600,00 € 31.518,00 € 26.376,66 € 41.796,84 € 43.050,72 € ΣΥΝΤ. ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ 0,9091 0,8264 0,7513 0,6830 0,6209  ΠΑΡΟΥΣΕΣ ΑΞΙΕΣ 27.818,18 € 26.047,93 € 19.817,18 € 28.547,80 € 26.731,11 € 356.414,73 € ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ 485.377 € 2.705,30 * 6μήνες + 3μήνες *0 + 3μήνες *3.381,62= 16.231,8 + 10.144,86 = 26.376,66 € 0,9091 = 1/ 1,1 ΑΣΚΗΣΗ 3

ΚΑΛΗ ΕΠΙΤΥΧΙΑ !