ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΟΙ ΧΩΡΟΙ Το πρόβλημα της Αλλαγής Χρήσης Νόμιμα Δομημένων Χώρων (εντός του περιγράμματος του όγκου του κτιρίου) Σταύρος Τερζάκης , Διπλ. Μηχ.

Παρουσίαση με θέμα: "ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΟΙ ΧΩΡΟΙ Το πρόβλημα της Αλλαγής Χρήσης Νόμιμα Δομημένων Χώρων (εντός του περιγράμματος του όγκου του κτιρίου) Σταύρος Τερζάκης , Διπλ. Μηχ."— Μεταγράφημα παρουσίασης:

1 ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΟΙ ΧΩΡΟΙ Το πρόβλημα της Αλλαγής Χρήσης Νόμιμα Δομημένων Χώρων (εντός του περιγράμματος του όγκου του κτιρίου) Σταύρος Τερζάκης , Διπλ. Μηχ. ΕΜΠ Εισηγητής Σεμιναρίων Real Estate – Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας Τεχνικές Διαπραγμάτευσης Ακινήτων & Μεσιτεία Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

2 Ο Ημιυπαίθριος Χώρος ......σε «τέσσερα (4) σύμπαντα».
Θεματολογία Ο Ημιυπαίθριος Χώρος σε «τέσσερα (4) σύμπαντα». στην Αρχιτεκτονική & στην Πολεοδομία στις Mεταβιβάσεις [Αγοραπωλησίες, Δωρεές-Γονικές Παροχές, Κληρονομιές] σκοπιά Eμπραγμάτου Δικαίου (Aκυρότητες Συμβολαίου) σκοπιά Φορολογικού Νόμου (Φόροι και Προσαυξήσεις) στις Μισθώσεις (Ενοχικό Δίκαιο) στην «Σύσταση Οροφοκτησίας & Κανονισμού» του κτιρίου Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

3 Αυτοτελές & Λογικά ΚΛΕΙΣΤΟ
H Μεγάλη ! Αλήθεια Το κάθε «Σύμπαν» είναι….. Αυτοτελές & Λογικά ΚΛΕΙΣΤΟ νομιμότητα στο ένα ΔΕΝ συνεπάγεται νομιμότητα και στο άλλο !! ή αντιστρόφως παρανομία στο ένα ΔΕΝ συνεπάγεται παρανομία και στο άλλο !! Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

4 «Σύμπαν» Αρχιτεκτονικής & Πολεοδομίας
Ελλάδα : Μεσογειακό εύκρατο κλίμα. Eλλάδα : Ανετη διαβίωση στον εξωτερικό χώρο. Παραδοσιακή Ελληνική αρχιτεκτονική «ημιυπαίθριοι χώροι» ...ένα στέγαστρο..... , ....μία στοά..... , .....μία καλυμένη εσοχή στο σώμα του κτίσματος.... «Δομή» που να «ανοίγει» το σπίτι προς το ύπαιθρο. «Δομή» για την «υπαίθρια» προσωρινή παραμονή. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

5 Πολεοδομία [ορισμός, ΓΟΚ Αρθρο 2, παρ. 32]
Πολεοδομία [ορισμός, ΓΟΚ Αρθρο 2, παρ. 32] Ημιυπαίθριος χώρος είναι : ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, με μία τουλάχιστον πλευρά ανοιχτή προς κοινόχρηστο – ακάλυπτο χώρο οικοπέδου, με τις υπόλοιπες πλευρές να ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μή στοιχεία, που χρησιμοποιείται για την μετακίνηση ή προσωρινή διαμονή ανθρώπων. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

6 Πολεοδομία [διατάξεις Ημιυπαιθρίων]
Πολεοδομία [διατάξεις Ημιυπαιθρίων] Οι ημιυπαίθριοι χώροι : Δεν προσμετρούνται στον Συντελεστή δόμησης. Προσμετρούνται στην Κάλυψη και στον Ογκο. Εχουν επιφάνεια έως 15% της επιτρεπούμενης δομήσιμης επιφάνειας. Κατανέμονται αναλογικά σε κάθε όροφο. Εχουν πλάτος τουλάχιστον 2,5 μέτρων. Εχουν βάθος ίσο ή μικρότερο των 1,8 μέτρων. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

7 Πολεοδομία [ Περί Αυθαιρέτων ]
Πολεοδομία [ Περί Αυθαιρέτων ] Αυθαίρετο, ΓΟΚ Αρθρο 22, παρ. 3 Κάθε κατασκευή που εκτελείται α) χωρίς την άδεια της παρ. 1 ή β) καθ' υπέρβαση της άδειας ή γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις του ν. 1337/1983 όπως ισχύουν. «κλειστός» ημιυπαίθριος : πολεοδομική αυθαιρεσία Αρση αυθαιρεσίας : «Μόνο να του δοθεί συντελεστής δόμησης» άλλιως πρόστιμα ανέγερση = 30% x επιφάνεια ημιυπαιθρίου x τιμή ζώνης διατήρησης στο ΔΙΗΝΕΚΕΣ !!= 5% x επιφάνεια ημιυπαιθρίου X τιμή ζώνης & υποχρέωση επαναφοράς στην νόμιμη χρήση Yψος προστίμων συγκρίσιμο με Αντικειμενική Αξία των «κλειστών τ.μ.» Ν. 1337/1983 («Νόμος Τρίτση»), Αρθρο 17, παρ. 10 Πριν από την κατεδάφιση των κατεδαφιστέων αυθαιρέτων του άρθρου αυτού δεν επιτρέπεται: α) η μεταβίβασή τους ή η σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων σ'αυτά ή στο οικόπεδο, πάνω στο οποίο κατασκευάστηκαν. Κάθε μεταβίβαση που γίνεται κατά παράβαση των ανωτέρω θεωρείται αυτοδίκαια και εξαρχής άκυρη, β) η σύνδεσή τους με τα δίκτυα παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης, αποχέτευσης και τηλεποινωνιών. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

8 ( Η παρένθεση της Τακτοποίησης )
( Η παρένθεση της Τακτοποίησης ) 1985 έως σήμερα - Πρακτική – Κλείσιμο Ημιυπαιθρίων Πόσοι είναι .. πολλοί .. Άνω του «το 100 % !!» Κοινωνικό πρόβλημα «Δαμόκλειος πολεοδομική σπάθη !» Πολεοδομική Αταξία επικρεμάμενα προστίματα ανέγερσης 30%, διατήρησης 5% Κεκρυμένη πηγή Δημοσιονομικών Εσόδων Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

9 Αρθρα 40 & 41 , Νόμου Ν. 3775/2009 (Σουφλιάς)
Αίτηση,Υπευθ. Δηλ. , παράβολο, άδεια έως 02/07/09 + εφ’΄απαξ εισφορά 10% x επιφάνεια x Tιμή ζώνης τακτοποίηση (όχι νομιμοποίηση) Δηλ. ΔΕΝ επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης & διατήρησης ΔΕΝ οφείλονται αναδρομικά πρόστιμα ή φόροι ή εισφορές Αντιμετώπιση – στην διάρκεια ζωής του κτιρίου - ως κλειστοί χώροι διατηρώντας την νέα χρήση. ΔΕΝ εκδίδεται διοικητική πράξη αναγνώρισης μετατροπής άρα, ΔΕΝ προσβάλλεται με αίτηση ακύρωσης Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

10 Υπ’αριθμ 3187/2009 Γνωμάτευση Α.Π.
Ερώτημα : Eάν σύμφωνα με τον Ν. 3557/2009 επιτρέπονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων που άλλαξαν την χρήση των χώρων τους & διατηρούν την νέα χρήση κατά την μεταβίβασή τους ? Απάντηση : Σύμφωνα με το 1ο εδάφιο,παρ.2,άρθρο 22,Ν1577/1985 (ΓΟΚ) , ..σε καμμία περίπτωση αλλαγής χρήσης (είτε χωρίς είτε με δομικές κατασκευές) δεν προβλέπεται από τον Νόμο ως κύρωση η απαγόρευση της μεταβίβασης του ακινήτου και μάλιστα με την συνέπεια της ακυρότητας. Εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις του άρθ. 17 του Ν. 1387/1983 μόνο ως προς τα πρόστιμα & την υποχρέωση επαναφοράς προτέρας χρήσης. Αρα, επιτρέπεται η μεταβίβαση ακινήτων που άλλαξε χρήση των κτιριακών χώρων των και διατηρούν τη νέα χρήση κατά την μεταβίβασή τους. ΔΕΝ είναι «καρα-αυθαίρετο», ΕΙΝΑΙ «αυθαιρετούλι» Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

11 «…και αφού όλα ένα “Σοφία” εποίησε….»
Εκλογές 4ης Οκτωβρίου 2009 …σωρεία Αποφάσεων του ΣτΕ 3500/2009 κλπ… Αρθρο 24 Συντάγματος – Προστασία Περιβάλλοντος & Ερμηνεία του ΓΟΚ «….Αντισυνταγματική η διατήρηση κάθε νέας γενεάς αυθαιρέτων μετά το 1983…» Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

12 ….και «δένει και η κομπόστα»….
Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου, ΦΕΚ Α’ 218/ ΥΠΕΚΑ, Εγκύκλιος 7/ Αναγγελία αναστολής επί εξάμηνο ……παρακαλούμενα διακόψετε κάθε σχετική ενέργεια που αφορά στην εφαρμογή της παρ. 2 Αρθρο 40 & παρ. 5 Αρθρο 41 περί τακτοποίησης ημιυπαίθριων και κλειστών υπέργειων & υπόγειων χώρων που άλλαξαν χρήση σε όποιο στάδιο διαδικασίας και εάν ευρίσκεται… Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

13 Στον Φορολογικό Ελεγχο και Διαφορά φόρου και Προσαύξηση.
Φορολογικό «Σύμπαν» Ν. 1587/1950 : Επαχθείς Μεταβιβάσεις, 5τής παραγραφή. Ν. 2961/2001 : Χαριστικές Μεταβιβάσεις, 10τής παραγραφή. Ν. 2523/1997 : Aνακριβής δήλωση όταν η διαφορά μεταξύ, αξίας βάση δήλωσης και αξίας βάση ελέγχου, μεγαλύτερη του 20% της κατά δήλωση αξίας . Στον Φορολογικό Ελεγχο και Διαφορά φόρου και Προσαύξηση. Προσαύξηση : 3% * Διαφορά Φόρου που «γλύτωσες», Μηνιαίως, Οροφή (δηλ. maximum προσαύξησης) 300% * Διαφοράς φόρου SOS : Σε περίπτωση ανακρίβειας περιγραφικών στοιχείων ακινήτων η δήλωση ΠΑΝΤΑ ανακριβής (άσχετα του 20%). Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

14 η αξία υπολογίζεται με βάση την πραγματική του κατάσταση.
Φορολογικό «Σύμπαν» Εάν στο κτίσμα έχουν γίνει ουσιώδεις-σταθερές επεμβάσεις και έχει διάφορη χρήση από της οικοδομικής αδείας/ σύστασης ιδιοκτησίας/ τίτλου κτήσης η αξία υπολογίζεται με βάση την πραγματική του κατάσταση. Επιφάνεια ακινήτου : ΔΕΝ περιλαμβάνει την επιφάνεια του [«μή πειραγμένου»] ημιυπαίθριου. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

15 Μεταβιβάσεις [Αγοραπωλησίες, Δωρεές-Γονικές Παροχές, Κληρονομιές]
Μεταβιβάσεις [Αγοραπωλησίες, Δωρεές-Γονικές Παροχές, Κληρονομιές] Υπ’ αριθμ. 622/2004 Γνωμοδότηση της ολομέλειας του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (Ν.Σ.Κ.) ΠΟΛ 1046/2005 «Φορολόγηση ημιυπαίθριων και βοηθητικών χώρων κατά την μεταβίβασή τους με οποιαδήποτε αιτία», ΠΟΛ 1057/2005 «Φορολόγηση ημιυπαίθριων χώρων – Συμπληρωματικές οδηγίες», ΠΟΛ 1073/2005 «Φορολόγηση ημιυπαίθριων χώρων – Συμπληρωματικές οδηγίες» * ΠΟΛ = ΠΟΛυγραφημένη Εγκύκλιος του Υπουργείου Οικονομικών. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

16 Eρώτημα 1ο στην Υπ’ αριθμ. 622/2004 Γνωμοδότηση Ν.Σ.Κ.
«Αν οι παρανόμως κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης ?» Απάντηση : ΕΦΟΣΟΝ στο κτίσμα του ημιυπαίθριου έχουν γίνει ουσιώδεις-σταθερές επεμβάσεις και έχει χρήση διάφορη από της αδείας/σύστασης/τίτλου κτήσης ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΧΡΟΝΟ της ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ, ΝΑΙ. χρόνος φορολογίας Αγοραπωλησία, Δωρεά, Γονική παροχή = χρόνος υπογραφής του συμβολαίου Κληρονομιά = χρόνος θανάτου του κληρονομούμενου Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

17 Ερωτήμα 2ο στην Υπ’ αριθμ. 622/2004 Γνωμοδότηση Ν.Σ.Κ.
«Είναι υποχρεωτική η αναγραφή του παρανόμως κλειστού ημιυπαίθριου χώρου στην φορολογική δήλωση και πώς αντιμετωπίζεται στις περιπτώσεις αυτές το θέμα της ΑΚΥΡΟΤΗΤΑΣ των μεταβιβαστικών συμβολαίων ? Απάντηση : ΥΠΑΡΧΕΙ υποχρέωση αναγραφής στην φορολογική δήλωση και ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΑ του δημιουργούμενου προβλήματος εξ’ αιτίας του ότι η δήλωσή τους συνεπάγεται ΑΔΥΝΑΜΙΑ συντάξεως του μεταβιβαστικού συμβολαίου και μεταγραφή αυτού. Λύση βάσει των ΠΟΛ 1046/2005 & ΠΟΛ 1073/2005 : ….εάν δεν μπορείς να το πείς, τότε «ζωγράφισέ» το…. ..τό’πιασες το υπονοούμενο … Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

18 Ερωτήμα 3ο στην Υπ’ αριθμ. 622/2004 Γνωμοδότηση Ν.Σ.Κ.
«Αν η διαμόρφωση (του ημιυπαίθριου σε χώρο κύριας χρήσης) γίνει σε χρόνο μεταγενέστερο του χρόνου φορολογίας είναι σύννομη η επιβολή φόρου και πώς διαπιστώνεται ο χρόνος αυτός ?» Απάντηση : ΔΕΝ είναι σύννομη η επιβολή φόρου. Η διαπίστωση του χρόνου διαμόρφωσης του ημιυπαίθριου ανάγεται στην αρμοδιότητα του εφόρου χρησιμοποιώντας κάθε τρόπο (π.χ. μισθωτήριο,δηλώσεις εισοδήματος κλπ) . ΔΕΝ υποχρεούται ο φορολογούμενος σε απόδειξη αρνητικού γεγονότος. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

19 Ερωτήμα 4ο στην Υπ’ αριθμ. 622/2004 Γνωμοδότηση Ν.Σ.Κ.
«Πώς αντιμετωπίζεται φορολογικά (κύριος φόρος & προσαύξηση) η μετατροπή του ημιυπαίθριου όταν διαπιστώνεται κατά τον χρόνο ελέγχου και όχι κατά τον χρόνο υποβολής-φορολόγησης?» Απάντηση : Εφ’ όσον η μετατροπή υφίσταντο κατά τον κρίσιμο χρόνο της φορολόγησης επιβάλλεται (στον έλεγχο που γίνεται μέσα στον χρόνο παραγραφής) διαφορά κύριου φόρου και πρόσθετος φόρος ανακρίβειας (λόγω ανακρίβειας στην περιγραφή του ακινήτου και όχι γιατί η επαύξηση της φορολογηταίας αξίας είναι άνω του 20% της κατά δήλωση αξίας) Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

20 Ερωτήμα 5ο στην Υπ’ αριθμ. 622/2004 Γνωμοδότηση Ν.Σ.Κ.
«Είναι δυνατή η χορήγηση απαλλαγής πρώτης κατοικίας για την επιφάνεια του κλειστού ημιυπαίθριου δεδομένου ότι ούτε προσμετράται στον συντελεστή δόμησης και ότι η μετατροπή είναι παράνομη ?» Απάντηση : Το ερώτημα είναι γενικώς διατυπωμένο και χρήζει διευκρινήσεων και επαναυποβολής. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

21 ΠΟΛ 1046/2005 : Φορολόγηση ημιυπαίθριων
ΔΕΚΤΗ : 622/2004 Γνωμάτευση του N.Σ.Κ. Η επιφάνεια των – κατά τον χρόνο φορολογίας - κλειστών ημιυπαίθριων συνυπολογίζεται στην φορολογηταία αξία. Δεν απαιτείται η αναγραφή του ημιυπαίθριου στην Φορολογική δήλωση ΑΡΚΕΙ η συμπλήρωση του φύλλου αξίας με την συνολική επιφάνεια (χώρων κύριας χρήσης και ημιυπαίθριων). Χρόνος διαμόρφωσης ημιυπαιθρίου : το βάρος της απόδειξης το φέρει ο έφορος, διενέργεια αυτοψίας είτε κατά τον χρόνο υποβολής δήλωσης είτε εντός δύο (2) μηνών [τεκμήριο] Διαμόρφωση και μή δήλωση «κλειστού» ημιυπαίθριου : επιβολή και διαφοράς κύριου φόρου και προσαύξηση. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

22 Κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης : Δεν προσκομίζονται
ΠΟΛ 1057/2005 : Παροχή οδηγιών Κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης : Δεν προσκομίζονται ούτε κατόψεις ούτε υπεύθυνες δηλώσεις για την ύπαρξη ημιυπαίθριων. Αυτοψία εντός διμήνου από την υποβολή: τότε ίσως ζητηθούν κατόψεις-υπεύθυνες δηλώσεις Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

23 ΠΟΛ 1073/2005 : Παροχή οδηγιών Αν το αναγραφόμενο τίμημα στην δήλωση φόρου, καλύπτει την αντικειμενική αξία της συνολικής επιφάνειας μεταβιβαζόμενου ακινήτου και ημιυπαίθριου …δηλ. αφού δεν μπορώ να το πώ, το «ζωγράφισα»… ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ …αφού ο έφορος το’πιασε το υπονοούμενο…. η αναγραφή του ημιυπαίθριου χώρου στην δήλωση ΦΜΑ ΟΥΤΕ θα διενεργείται αυτοψία από την ΔΟΥ. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

24 «Σύμπαν» ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ [Ενοχικό Δίκαιο]
Είναι (έγκυρη ή άκυρη)? η μίσθωση ακινήτου που ο ημιυπαίθριος χώρος του έχει «κλειστεί» Δηλ. ακινήτου πολεοδομικά αυθαίρετου? Απάντηση Το πολεοδομικά αυθαίρετο εγκύρως μισθώνεται !!!!. Δηλ. ΔΕΝ υπάρχει διάταξη στις περί μισθώσεων διατάξεις του Αστικού Κώδικα [A.K. 574 έως 618] που να καθιστά την μίσθωση πολεοδομικώς αυθαιρέτων κτισμάτων ΑΥΤΟΔΙΚΑΙΩΣ ΑΚΥΡΗ. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

25 ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ [Ενοχικό Δίκαιο]
Αλλά ΠΡΟΣΟΧΗ !!!!! Αρθρο 579 Α.Κ. : « O εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικό ελάττωμα [δηλ. ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά την χρήση], αν ο μισθωτής γνώριζε αυτό κατά την σύναψη της μίσθωσης». Δηλαδή πρέπει να γνωρίζει ο μισθωτής την πολεοδομική παράβαση κατά την σύναψη της μίσθωσης, άλλως σε περίπτωση που αυτή καταλήξει σε αφαίρεση ή παρακώληση της χρήσης, έχει δικαίωματα π.χ καταγγελίας, αποζημίωσης κλπ Το άρθρο 579 ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου. [μπορεί εκμισθωτής-μισθωτής να συμφωνήσουν για την δική τους μίσθωση ΔΙΑΦΟΡΕΤΙΚΑ , ότι δηλαδή η άγνοια του μισθωτή δεν συνεπάγεται ευθύνη του εκμισθωτή. ] Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

26 «Σύμπαν» Οροφοκτησίας & Κανονισμού
Οροφοκτησία ? Συμβολαιογραφική μεταγεγραπτέα πράξη «νομικής σαλαμοποίησης» του ακινήτου από το αρχικό ένα (1) νομικά πράγμα (γή μετά κτίσματος) σε τελικά πολλά νομικά πράγματα (κυβικοί χώροι κτίσματος με ποσοστά γής). Στόχος : Το ακίνητο να αποκτήσει «ρευστότητα». Μορφές : oριζόντια-Ν.3741/1929 (ένα σαλαμοποιημένο οικοδόμημα), κάθετη-Π.Δ.1024/1971 (τουλάχιστον δύο οικοδομήματα) μικτή (τουλάχιστον δύο σαλαμοποιημένα οικοδομήματα). Κανονισμός ? Το «Σύνταγμα» της πολυκατοικίας δηλ. τι επιτρέπεται και τι απαγορεύεται να κάνουν οι συνιδιοκτήτες. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

27 Σύμβαση «Σύστασης Οροφοκτησίας & Κανονισμού» είναι ενδοτικού δικαίου
Δηλ. εάν θέλουν οι συνιδιοκτήτες την κάνουν, αλλά εάν γίνει : 1. είναι αναγκαστικά δεσμευτική. 2. τροποποιείται μόνο με συμφωνία του 100% των συνιδιοκτητών. Ερώτημα : Το κλείσιμο ημιυπαιθρίου είναι παράβαση της «Σύστασης Οροφοκτησίας και του Κανονισμού» του κτιρίου? Aπάντηση : NAI, Οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης μπορείς να ζητήσει (διαδικασία του άρθ. 17 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ. περί «διαφορών συνιδιοκτητών») την έκδοση δικαστικής απόφασης για την επαναφορά του ημιυπαίθριου στην προτέρα χρήση του. Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

28 Επειδή η ΓΝΩΣΗ είναι ΔΥΝΑΜΗ
ΙΕΚΕΜ-ΤΕΕ, . Σεμινάρια προς κάθε ενδιαφερόμενο Real Estate – Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας, (44 ώρες) Τεχνικές Διαπραγμάτευσης Ακινήτων & Μεσιτεία, (24 ώρες) Σταύρος Τερζάκης , Διπλ. Μηχ. ΕΜΠ Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

29 Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

30 Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.