Realitný trh na Slovensku z pohľadu NBS Ing. Mikuláš Cár, PhD. NBS

OBSAH Dopytová a ponuková stránka trhu nehnuteľností na bývanie Menovo-politické aspekty trhu s nehnuteľnosťami na bývanie Sledovanie vývoja cien nehnuteľností na bývanie v NBS Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Dopytové a ponukové faktory Dopytové faktory: - demografický vývoj (prirodzený pohyb obyvateľstva aj migračné vplyvy), - ceny nehnuteľností, - príjmy domácnosti (tak aktuálne ako aj očakávané), - ceny pozemkov, stavebných materiálov a  stavebných prác - užívateľské náklady bývania, - dostupnosť a podmienky pôžičiek na nehnuteľnosti (úroková miera ako aj ďalšie podmienky úverovania výstavby) . Ponukové faktory: - sociálne impulzy bytovej politiky štátu, - zaujímavé zhodnocovanie investícií do nehnuteľností na bývanie, - rast podielu investícií do nehnuteľností na bývanie na HDP, - bytová výstavba ako celok (počet vydaných stavebných povolení a počet ukončených bytov, počet neobývaných domov a bytov). Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Vybrané charakteristiky bývania podľa sčítaní obyvateľstva Zdroj: www.build.gov.sk - Informačný systém výstavby a regionálneho rozvoja Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Vývoj počtu dokončených bytov v posledných rokoch v SR Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Orientačná miera uspokojenia bývania v SR Ani rastúca výstavba nehnuteľností na bývanie na Slovensku zatiaľ nedosiahla podľa štatistík takú priemernú úroveň uspokojenia bývania, aká je vykazovaná v starých členských krajinách EÚ: - v rámci EÚ-15 pripadá približne 400 bytov na 1000 obyv., - na Slovensku pripadá menej ako 350 bytov na 1000 obyv. Pre dosiahnutie priemeru EÚ-15 je potrebné na Slovensku postaviť zhruba 270 tis. nových bytov. Pri súčasnom tempe výstavby vyše 14 tis. nových bytov ročne by sa v roku 2010 na Slovensku dosiahla miera uspokojenia bývania okolo 375 bytov na 1000 obyvateľov. Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Obecný reťazec impulzov pôsobiacich na trh s nehnuteľnosťami v SR Relatívne priaznivý vývoj ekonomiky Očakávaný rast príjmovej situácie a kúpyschopnosti obyvateľstva Rozširujúce sa úverové možnosti krytia potrebných zdrojov na investovanie do nehnuteľností Otvárajúci sa priestor pre budovanie priemyselných nehnuteľností Zvyšujúci sa záujem o kvalitné administratívne centrá Otvárajúce sa šance pre rozšírenie a skvalitnenie siete obchodných a rekreačných centier Potreby riešenia bývania ako takého, ale aj rast záujmu o vylepšovanie a získanie luxusného bývania Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Realitný trh - ceny nehnuteľností -menová politika dopyt a ponuka generujú ceny domov a bytov vývoj na trhu s nehnuteľnosťami, rozvoj investícií, hypotekárny trh, výdavky a zadlženosť organizácií a domácností, finančnú a menovú stabilitu v stredno- a dlhodobom horizonte Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Dopady cien obytných nehnuteľností na menovú stabilitu investovanie do bývania podnecuje ekonomické aktivity, zhodnocovanie nehnuteľností zvyšuje výdavky a spotrebu domácností prostredníctvom efektov vlastníctva, rast výdavkov na bývanie vytvára tlaky na rast cien ako celku, v súčasnosti sa v indexe spotrebiteľských cien prejavujú len výdavky nájomných vlastníkov bytov (imputované nájomné), nezohľadňujú sa výdavky na bývanie súkromných vlastníkov domov a bytov. Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Projekt EUROSTATU (OOH) -Riešenie otázok zahŕňania bývania vo vlastnom obydlí do HICP Dve skupiny názorov: - v indexoch spotrebiteľských cien a teda ani v harmonizovanom indexe spotrebiteľských cien (HICP) index cien obydlí (domov, bytov) nemá miesto - na druhej strane neúplne zahrnutie výdavkov spojených s bývaním vlastníkov obydlí do HICP vedie k rozdielom v pokrytí, nakoľko podiel obydlí vo vlastníctve je v rôznych krajinách EU rôzny, pričom ceny nájmov sú zahrnuté do pokrytia HICP Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Projekt EUROSTATU (OOH) – možné prístupy Existujú tri hlavné alternatívy pre meranie inflácie, ktorej čelia vlastníci bytov: Prístup - metóda ekvivalentného (imputovaného) nájomného (rental equivalence or imputed rents approach) – tento prístup využíva skutočné nájomné, zisťované v nájomných bytoch, aby sa toto imputovalo do bytov, obývaných vlastníkmi Rôzne varianty prístupu nákladov užívateľa (variants of the user cost approach) – tento prístup odhaduje hodnotu v súvislosti s vlastníctvom bytov nepriamo – výpočtom nákladov užívateľa spojených s bývaním v trhových cenách – používa kombináciu zdrojov – ceny obydlí, splátky hypoték, úrokové miery a miery opotrebenia Prístup čistého nadobudnutia (the net acquisition approach) – cenový index zahrňuje len ceny tých obydlí (domov, bytov), ktoré sú „nové“ pre sektor domácností, cenový index zároveň zahŕňa index cien veľkých opráv a údržby a index cien súvisiacich s nákladmi prevodu pri predaji nehnuteľností Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Projekt EUROSTATU (OOH) – „HCPI 06/549 - Owner Occupied Housing – Comparative study)“ V roku 2006 Eurostat spracoval štúdiu menšieho rozsahu, použijúc vlastné údaje a údaje OECD za roky 1998-2002. Cieľom štúdie bolo porovnať možné dopady aplikácie vyššie spomenutých rôznych prístupov - metód zahrnutia výdavkov bývania vo vlastnom obydlí na HICP za eurooblasť. Na základe výsledkov štúdie sa preukázalo, že zahrnutie, resp. nazahrnunie bývania vo vlastnom obydlí na základe imputovaného nájomného by pravdepodobne nemalo systematický vplyv na HICP za eurooblasť. Na druhej strane zahrnutie bývania vo vlastnom obydlí cez tzv.prístup čistého nadobudnutia (net acquisition approach) by mohol viesť k zvýšeniu až do výšky 0,3 v súčasnosti meranej miery inflácie za eurooblasť, čo vyvoláva určité obavy. Orientačné výsledky štúdie sú uvedené na nasledujúcom grafe Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Dopady cien nehnuteľností na bývanie na finančnú stabilitu nehnuteľný majetok je jednou z možných foriem ručenia za získané úvery, Pokles cien nehnuteľností určených na bývanie spojený so zhoršením schopnosti domácností splácať úvery môže ohrozovať stabilitu bankového systému Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

- nové a existujúce obytné nehnuteľnosti, Požiadavky ECB na zisťovanie a spracovanie údajov o cenách obytných nehnuteľností Štvrťročná periodicita zisťovania údajov a ich dostupnosť do 90 dní od referenčného obdobia, Konštruovanie celkového aj čiastkových indexov vývoja cien z hľadiska nasledujúcich aspektov: - nové a existujúce obytné nehnuteľnosti, - obytné nehnuteľnosti v mestských a mimomestských oblastiach, - obytné nehnuteľnosti v členení na domy a byty. Používanie odporúčanej harmonizovanej metodiky pre kvalitatívnu úpravu získavaných údajov včítane použitia primeraných váhových schém Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Charakteristika údajov o cenách obytných nehnuteľností v krajinách EÚ Rôznorodosť zdrojov údajov - národné štatistické úrady (CZ, DE, DK, EE, H, L, LV, S), - ministerstvá (ES, IR), - hypotekárni veritelia (GB), - realitné agentúry (A, B, FI, F, I, MT, PT, SK), - katastrálne registre (LT,NL), - centrálna banka (GR), Nejednotnosť údajov, pokiaľ ide o ich geografické pokrytie, Nedostatočná a rozdielna štrukturovanosť údajov podľa typov bytov, Rozdielna periodicita zisťovania a pod. Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Získavanie údajov o cenách obytných nehnuteľností v SR pre potreby NBS Spoločenská objednávka na informácie o cenách obytných nehnuteľností sa formuje postupne diferencovanými potrebami viacerých subjektov (realitných developerov, realitných kancelárií, komerčných bánk aj NBS, Založená zmluvná spolupráca medzi NBS a Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska (NARKS) o poskytovaní údajov o cenách obytných nehnuteľností za jednotlivé štvrťroky od roku 2005 (od 3.Q 2005 poskytované aj údaje o cenách pozemkov), Databáza NARKS je vytváraná na iný účel, ako sú požiadavky ECB, avšak nateraz je jedným z mála dostupných zdrojov údajov o cenách obytných nehnuteľností v SR Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Spracovanie údajov o cenách nehnuteľností na bývanie z databázy NARKS Výpočet priemernej ceny za 1 m2 obytnej nehnuteľnosti pozostáva z 2 krokov (metodika NBS): 1. výpočet váženého aritmetického priemeru ceny za 1 m2 jednotlivých typov bytov a domov v jednotlivých krajoch (váhami sú celkové počty zaznamenaných transakcií s jednotlivými typmi bytov a domov v okresoch príslušného kraja), 2. výpočet tzv. objektivizovanej priemernej ponukovej ceny za 1 m2 jednotlivých typov bytov a rodinných domov za SR (váhami sú predpokladané podiely transakcií s obytnými nehnuteľnosťami v jednotlivých krajoch na celkovom počte transakcií v celej SR) Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Zdroj údajov: www.nbs.sk - Menu – Vybrané makroekonomické ukazovatele – Ceny nehnuteľností na bývanie Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Priemerná cena za 1 m2 plochy jednotlivých typov bytov Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Priemerná cena 1 m2 domov a bytov podľa regiónov Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Bázický a medziročný index cien nehnuteľností na bývanie za SR Rok, štvrťrok Cena v Sk/m2 Zmeny celkových cien v % rok 2002=100 medziročná zmena 3.Q 07 38728 217,2 125,4 2.Q 07 35552 199,4 120,5 1.Q 07 33050 185,3 116,3 2006 30114 168,9 116,8 4.Q 06 31628 177,4 117,5 3.Q 06 30888 173,2 118,0 2.Q 06 29511 165,5 1.Q 06 28429 159,4 113,7 2005 25780 144,6 89,7 4.Q 05 26920 151,0   3.Q 05 26186 146,9 2.Q 05 25014 140,3 1.Q 05 24999 140,2 2004 28 746 161,2 115,4 2003 24 901 139,6 2002 17 832 100,0 . Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Ceny nehnuteľností podľa portálu Cenová mapa nehnuteľností (CMN) CMN predstavuje kvalitatívny posun doterajšej ponuky údajov o cenách nehnuteľností na bývanie na Slovensku. Heslový prístup k aplikácii CMN na www.cmn.sk. Aplikácia CMN umožňuje získať on-line pomerne štruktúrované údaje o cenách nehnuteľností na bývanie podľa mnohých charakteristík. CMN je relatívne komfortná aplikácia pre používateľa, aj keď zatiaľ neobsahuje nadstavbu pre ďalšiu analýzu získaných údajov. Ceny 1 m2 bytov vypočítané z databázy CMN sú za porovnávané tri štvrťroky 2007 v priemere za Slovensko mierne vyššie ako pri použití údajov z pôvodnej databázy NARKS. Jedným z hlavných dôvodov uvedeného rozdielu je skutočnosť, že pri použití kritéria 2δ pri vylučovaní extrémnych hodnôt sa v CMN do výberu dostáva viac transakcií s relatívne vyššími cenami bytov (v NARKS databáze je použité kritérium δ). Úvahy o prechode na výpočet cien nehnuteľností na bývanie pre potreby NBS od začiatku roku 2008 na základe databázy CMN. Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Ceny bytov v roku 2007 podľa portálu CMN Priemerná ponuková cena predávaných bytov dosiahla na Slovensku za tri štvrťroky 2007 hodnotu 37882 Sk/m2, čo bolo o vyše 1500 Sk viac ako priemerná realizačná cena predávaných bytov. Znamená to, že priemerná realizačná cena bola o 4% nižšia ako ponuková cena. Zrealizovaná bola zhruba štvrtina z celkového počtu ponúkaných bytov na predaj (za 3 štvrťroky 2007 bolo zaznamenaných vyše 96 tis. ponúk na predaj bytov, 25129 zrealizovaných predajov bytov a vyše 5 tis. predajov bytov v novostavbách). Priemerná cena za 1 m2 obytnej plochy predávaných bytov v novostavbách dosiahla na Slovensku za tri štvrťroky 2007 hodnotu takmer 46 tis. Sk, čo je o vyše 21% viac ako priemerná ponuková cena, o vyše 26% viac ako priemerná realizačná cena všetkých predávaných bytov a o vyše 35% viac ako priemerná hodnota realizačnej ceny bytov predávaných v pôvodnom stave. Predaje novostavieb predstavovali za 3 štvrťroky 2007 len okolo 5% z celkového počtu ponúkaných bytov na predaj. Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk

Ďakujem za pozornosť Bratislava, 12. 12. 2007 stavebne-forum.sk