برنامه ریزی کاربری اراضی شهری

Παρουσίαση με θέμα: "برنامه ریزی کاربری اراضی شهری"— Μεταγράφημα παρουσίασης:

1 برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
خلاصه کتاب برنامه ریزی کاربری اراضی شهری تألیف: دکتر کرامت الله زیاری استاد دانشگاه تهران تهیه کننده: میلاد مبارکی نوین دانشجوی رشته شهرسازی

2 تعاریف و مفاهیم، نظریه ها و کلیات برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
فصل اول تعاریف و مفاهیم، نظریه ها و کلیات برنامه ریزی کاربری اراضی شهری فصل اول تعاریف و مفاهیم، نظریه ها و کلیات برنامه ریزی کاربری اراضی شهری

3 تعاریف و مفاهیم: برنامه ریزی کاربری زمین، به چگونگی استفاده، توزیع و حفاظت اراضی، اطلاق می شود. ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری ، هسته اصلی برنامه ریزی شهری است که انواع استفاده از زمین را طبقه بندی و مکان یابی می کند.

4 برنامه ریزی کاربری زمین شهری باید چارچوبی را برای طرح کاربری بهینه زمین به وجود آورد، تا اساس طرح کالبدی و تفصیلی هر بخش شهری مشخص شود. براساس این چارچوب باید از استفاده نامناسب زمین جلوگیری شود و اهداف اقتصادی، اجتماعی، محدودیت های فیزیکی و سیاست های زیست محیطی رعایت گردد.

5 کاربری اراضی شهری امروزه در نظام های پیشرفته برنامه ریزی جهان، در راستای استفاده بهینه از زمین، به صورت امایش سرزمین و برنامه ریزی فضائی و طرح ریزی کالبد ملی و منطقه ای و محلی تبدیل شده است.

6 موفقیت در عرصه برنامه ریزی کاربری زمین به عوامل زیر بستگی دارد :
الف) وجود قوانین و سیاست های کلان مناسب در زمینه نحوه استفاده از زمین. ب) استفاده از روش های کارآمد در تهیه و اجرای طرح های شهری و برنامه کاربری زمین. در مجموع برنامه ریزی کاربری اراضی شهری عبارتست از: «ساماندهی مکانی و فضائی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس نیازها و خواست های مردم شهر».

7 اهداف کاربری زمین 1- اهداف محیطی اهداف محیطی را در راستای جلوگیری از تخریب زمین، برقراری ارتباط و پیوند میان شهر و طبیعت، حفظ منابع پایدار و تجدیدناپذیر، حفظ مواریث تاریخی و فرهنگی، توسعه فضاهای سبز و درختی، مکان یابی بهینه خدمات می توان مطرح نمود.

8 2- اهداف اجتماعی اهداف اجتماعی کاربری زمین در راستای افزایش تسهیلات و خدمات عمومی، کاهش نابرابری در بهره برداری زمین، بهسازی بافت های تاریخی و قدیمی، تقویت هویت محله ای، ارتقاء کیفیت کاربری های مسکونی و اوقات فراغت، زیباسازی محیط محلی و ناحیه شهری و لبه شهری مطرح می گردد. 3- اهداف اقتصادی اهداف اقتصادی کاربری زمین را در راستای جلوگیری از سوداگری زمین، بهره برداری بهینه اقتصادی از ایمنی، تعدیل حقوق مالکیت، بهره گیری از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی میتوان برشمرد.

9 4- اهداف کالبدی اهداف کالبدی زمین عبارت است از راستای جلوگیری از تداخل کاربری های ناسازگار، حفظ تناسب میان توسعه عمودی و افقی، تشویق به تنوع کاربری ها، تدوین معیار و ضوابط و استانداردهای کاربری.

10 نظریه های کاربری اراضی شهری
نظریه نقش اجتماعی زمین زمین از نظر ارزش و نقش اجتماعی در آسایش، امنیت، زیبایی، رفاه و کیفیت زندگی بشری تأثیری اساسی دارد. هنری جورج : ( ) معتقد است محدود کردن مالکیت خصوصی و بهره برداری از اراضی در راستای منافع عمومی مردم در شهرهاست.

11 اسکات: ( )، اعتقاد دارد که سیستم برنامه ریزی شهرها و شهرک ها و کاربری زمین باید مبتنی بر حفظ اراضی کشاورزی اطراف شهرها وحومه های شهری باشد و بایستی مصلحت عموم در کاربری ها در نظر گرفته شود. دوور: معتقد است باید درکاربری های زمین نظارت کامل برقرار باشد. دوور و هوب هوس بر اجرای مقررات خاص برای کاربری های اطراف شهرها به خصوص پارک ها تأکید دارند. نظریه اتو واگنر: ( ) شهرساز اتریشی مبتنی بر نظارت بر توسعه و گسترش شهرها قرار دارد. از نظر وی اراضی اطراف شهرها بایستی به مالکیت عمومی درآید، تا قیمت اراضی شهری کنترل شده و به سودجویی مالکان نیانجامد.

12 نظریه نقش اقتصادی زمین بسیاری از نظریه پردازان معتقدند که زمین به عنوان ثروت ملی محسوب می.شود. از آنجا که ارزش افزوده زمین بسیار بالاتر و سریعتر از سایر کالاهاست، بنابراین، ارزش اضافی زمین عامل اساسی تغییر فضاهای شهری است. دیویدهاروی : متعقد است، چون زمین از کارکردهای مختلف مصرفی و مبادلاتی و اقتصادی و فناناپذیر برخوردار است بنابراین از مطلوبیت ویژه ای برخوردار است. وی نظریه نحوة استفاده از اراضی شهری ، نظریه خرد اقتصادی اراضی شهر را ابراز می دارد.

13 جک هاروی : معتقد است چون زمین و مسکن از منابع نادر هستند، ضروری است در بهره برداری از آنها حداکثر کارآیی در نظر گرفته شود. بنابراین ضوابط و مقررات خاصی بایستی در نحوه استفاده مطلوب از زمین تدوین گردد. به بیان دیگر دخالت در بازار زمین جهت تأمین منافع همگانی و راهبردهای مناسب کاربری زمین متناسب با راهبردهای محیطی و اجتماعی در طرح های شهری ضروری است.

14 نظریه نقش طبیعی زمین به جهت نقش زمین در تأمین رفاه و آسایش عمومی و به عنوان یک ثروت عمومی و از طرف دیگر افزایش جمعیت ضروری است، ضوابط و مقررات ومعیارهایی از آن در راستای منافع عمومی و حفاظت بهینه و در خور پایدار آن در نظر گرفته شود. تخصیص عاقلانه زمین بر اساس نقش زمین از جمله مباحث برنامه ریزی کاربری است.

15 نظریه نقش کالبدی نقش کالبدی زمین، نحوه مدیریت خردمندانه فضاست. بسیاری از نظریه پردازان، نقش کالبدی زمین را نظارت بر عمران فضا و دگرگونی بهینه آن بر اثر کاربری مناسب می دانند. استوارت چاپین : میان کاربری زمین در مقیاس کلان و کاربری زمین در مقیاس شهری تفکیک قایل شده است. طبق نظریه وی، استفاده از زمین در مقیاس کلان، به فعالیت هایی چون کشاورزی، معدن، مرتع و جنگل تقسیم می شود. لیکن در مقیاس شهری، استفاده از زمین با تمام فعالیت های مورد نیاز جامعه همانند مسکن، کار، تولید، توزیع، حمل و نقل، گذران اوقات فراغت و خدمات آموزشی، اجتماعی و بهداشتی ارتباط پیدا می کند.

16 چاپین : بیان می دارد، که کاربری زمین در مقیاس شهر، به عواملی همچون محدودیت زمین، شکل و موقعیت زمین، انواع فعالیت، تراکم، تمرکز، نحوه توزیع اراضی میان کاربری ها و مقایسه کاربری ها وابسته است. نظریه برنامه ریزی فضائی معتقد است ، کاربری زمین شهری بایستی به ادراک زیبایی، هویت فضایی و احساس تعلق به محیط پاسخ دهد.

17 نظریه ساماندهی زیرزمین، کاربری زمین را به منظور ساماندهی فعالیت های شهری به منظور ایجاد معبر برای مترو، تردد اتومبیل، استقرار تأسیسات شهری، استفاده تفریحی، استفاده خدماتی و تجاری و غیره ... انبار و مخصوصاً ایجاد پناهگاه پیشنهاد می.نماید. در مجموع نظریه برنامه ریزی فضائی، کاربری زمین را در سطح و زیرزمین به منظور مجموعه فعالیت هایی که انسان در طبیعت انجام می دهد، یا مجموعه ای از روابط انسان و محیط، فعالیت (نوع کاربری) مدنظر دارد.

18 نظریه برنامه ای نظریه برنامه ای به کاربری زمین، با پیدایش شهرسازی جدید ظهور می نماید. اقدامات اولیه این نظریه بیشتر جنبه حقوقی، مهندسی و اداری داشته است. ولی از اوایل دهه 1960، موضوع چگونگی استفاده از اراضی شهری در مفهوم خاص «برنامه ریزی کاربری زمین» به طور جدی شکل گرفت و بر پایه مفاهم، مبانی و روش های هدفمند و منظم استوار شد.

19 با پیدایش و فراگیر شدن «شهرسازی مدرن» و رواج الگوی «طرح های جامع شهری» موضوع کاربری زمین و برنامه ریزی برای آن، تا حدود زیادی تحت تأثیر توسعه اقتصاد سرمایه داری، گسترش صنایع اتومبیل و شبکه راه ها، تکنولوژی ساختمان و غیره قرار گرفت و تا حد زیادی از اهداف اولیه خود به دور افتاد. اما در طول چند دهه اخیر، در واکنش به ناکامی چشمگیر الگوی طرح های جامع سنتی و مطرح شدن دیدگاه ها و اهداف جدید در زمینه محیط زیست، عدالت اجتماعی، کیفیت زندگی شهری و غیره، اصولاً مفهوم و تعریف «زمین و فضا» و معیارهای استفاده از آن به کلی عوض شده و در نتیجه مبانی و اهداف «برنامه ریزی کاربری زمین» ارتقاء کیفی پیدا کرده و در راستای «توسعه پایدار» قرار گرفته است.

20 نظریه ساماندهی زمین ضوابط و مقررات چگونگی تقسیم اراضی شهری و نحوه استفاده از آن به موضوعاتی مثل مالکیت زمین از نظر وظایف بخش عمومی، جلوگیری از سوء استفاده های اقتصادی از زمین، و حفظ بهداشت، ایمنی و رفاه عمومی در برابر خطرات و سوانح طبیعی و صنعتی بر می گردد. اولین مقررات قانونی مربوط به بهره برداری از اراضی، با تصویب «قانون بهداشت عمومی» در سال 1875، مطرح گردید که مالکان خصوصی زمین را ملزم به رعایت شرایطی در مورد حفظ منابع آب، دفع فاضلاب و سنگ فرش معابر شهری می نمود.

21 در «قانون برنامه ریزی شهری و روستایی» (مصوب 1932) موضوع نحوه استفاده از اراضی شهری و روستایی، با وسعت و دقت بیشتر مورد توجه قرار گرفت و مسائلی مثل ابعاد معابر، محدودیت استقرار صنایع زیان آور، میزان تراکم و مانند اینها تحت ضابطه و قاعده درآمد. گزارشات اسکات در سال 1942 در ارتباط با کاربری زمین در نواحی روستاها، گزارشتات ابر کرامبی در سال 1944 و لردریت رد سال 1945 و ارائه نظریه شهرهای جدید و نظریه دوور و هوب هوس در سال 1947 در زمینه ساماندهی کاربری پارک های ملی و قانون شهرهای جدید در سال 1946 و قانون توسعه شهرها در سال 1952، وغیره کمک مهمی به ساماندهی کاربری های شهری نمود.

22 نظریه کارکرد گرایی نظریه «کارکردگرایی» بر «شهرسازی مدرن» و تبلور آن در «منشور آتن» (1933) و رواج کاربردی آن به صورت طرح های جامع، اصولاً برنامه ریزی شهری به ابزار کارکردی برای هدایت و نظارت بر توسعه کالبدی شهرها بدل گردید. در این راستا اصول خردگرایی و هزینه منفعت، نحوه استفاده و بهره گیری از اراضی شهری، نیز به عنوان ابزاری در جهت تسهیل کارکردهای شهری تقویت کارایی شهری، تلقی گردید و ضرورت «استفاده منطقی» و «استفاده بهینه» از زمین و فضا در دستور کار قرار گرفت.

23 حاصل نهایی این نظریه، پیدایش و رواج وسیع مفهوم «سرانه های کاربری زمین» در شهرسازی جدید است که به شیوه کارکرد گرایانه تمام جامعه شهری را به «افراد» تقسیم می کند که هر کدام دارای «فعالیت» مشخص هستند و هر یک از این فعالیت ها به یک مقدار معین «زمین» نیاز دارد.

24 نظریه اصلاح گرایی این نظریه معتقد به اختصاص زمین در درون شهرها به انواع فعالیت های مورد نیاز شهری است و معتقد است، ساماندهی شهرها باید از طریق اختصاص زمین از درون همین جوامع صورت پذیرد. نظریه مدرنیسم این نظریه به حول محور کتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه می کند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد. انسان در این مکتب عنصری بیولوژیک و دارای عملکردهای «سکونت، کار، رفت و آمد، اوقات فراغت» در یک ناحیه خاص است،

25 لذا کاربری های اراضی شهر بایستی به صورت منطقه بندی و در راستای چهار اصل فوق الذکر صورت پذیرد. در این نظریه موقعیت، مکان، فرهنگ و سنت جایگاهی ندارد. تراکم در این نظریه در شهرها کم و در نواحی خاص پیشنهاد می.شود. در این نظریه به کاربری های فضای سبز و عمومی اهمیت داده می شود.

26 مشخصات شهر ایده آل مدرنیسم را به شرح زیر می توان خلاصه کرد:
تراکم زیاد کم کردن زمین زیر ساخت (15 درصد) و افزایش فضای ازاد و سبز (85 درصد) عدم وجود آزادی و عدم امکان انتخاب به خاطر طراحی کامل مجموعه نبودن روح و حیات شهری نبودن تماس های اجتماعی شایسته در یک شهر زنده وجود فضاها، پارکینگ ها و اتوبان های وسیع وجود حداکثر کنترل از بالا (بوروکراسی و تکنوکراسی) و حداکثر پیروی از پایین. تکیه بر اهرم سلسله مراتب و قرار دادن معماران و روشنفکران در رأس هرم تفکیک کامل فضاها و فعالیت ها از یکدیگر ایده های ضد شهر و ضد تمدن شهری و توجه به مکانیزاسیون و اتوماسیون.

27 نظریه فرهنگ گرایی این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزاء آن و مفهوم فرهنگی شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم می شمارد. در این مکتب تفکر منطقه بندی در شهر مفهوم ندارد و شهر از طریق سازمان های اجتماعی و فرهنگی زنده می شود. نظریه طبیعت گرایی این نظریه آزاد سازی انسان و رهایی وی را از محیط مصنوع و استقرار در طبیعت و توجه به کاربری های طبیعی به عنوان اوقات فراغت توصیه می نماید. توجه به خانه، حفظ طبیعت و عملکرد گرایی در شهر از چارچوب اساسی این نظریه است

28 نظریه فلسفه گرایی این نظریه به زیبایی شناسی و آزادی انسان و به تأثیر منفی صنعت و صنعتی شدن می.پردازد و معتقد است، زندگی اجتماعی فدای صنعت گردیده و صنعت پریشانی مردم شهرها را موجب شده است.

29 نظریه فن گرایی این مکتب معتقد است، زمین برای استفاده عموم آزاد شود و نیز حداکثر استفاده را باید از فن آوری کرد. کشاورزی پیشرفته، حمل و نقل مکانیزه و شهرهای آسمان خراش و همچنین شهرهای زیر دریایی از ایده های آنان است. نظریه شهرسازی اختیارگرا این نظریه حامی و مشوق بازار آزاد و آثار آن یعنی نهادهای آزادی فردی، مالکیت خصوصی، رفتارهای مبتنی بر خواست های شخصی و یا قرارادها در شهرسازی است. شهرسازی اختیارگرا درصدد کنترل عوامل خارجی (خصوصاً از طریق منطقه بندی) و تدارک زیر ساخت های عمومی بر می آید.

30 نظریه آمایش انسانی این نظریه معتقد به منطقه بندی و ساخت شهرها براساس نیازهای انسانی هستند. نظریه سلامت روان این نظریه به مشارکت شهروند در شکل بخشیدن به شهر را توصیه می نمایند. این گروه مسئله سرانه ها، آسانه ها و معیارهای مناسب در زندگی [کاربری اراضی شهری] را مطرح می کنند

31 نظریه پست مدرنیسم در این نظریه از معماری مدرن و کاربری های بی روح آن همچون تبدیل شهرها به قوطی کبریت بی روح و بدون ارتباط با محیط، وجود برج های اداری، فروشگاه های بزرگ و غول آسا و بناهای پرهیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد و بجای آن ترکیبی از عناصر جدید و سنتی با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت و ساز شهرها پیشنهاد کردند.

32 تفاوت های کلی بین مدرنیسم و پست مدرنیسم
رمانتیک گرایی/ نماد گرایی وراء مادی/دادئیزم شکل (ربطی، بسته) ضد شکل (انفصالی، باز) هدف منعطف طراحی تصادف سلسله مراتب هرج و مرج تسلط/کلیشه ای تخلیه/ سکوت موضوع هنری/ کار تمام شده فرایند/اجرا/اتفاق فاصله مشارکت خلق/ کلیت/ ترکیب از هم پاشیدن/ ساختارزدایی/ تناقض حضور غیبت تمرکز پراکندگی سبک/ محدوده متن/درون متن معنی شناسی بازی با الفاظ نمونه عالی ترکیب رابطه ای حذف روابط استعاره کنایه (در معنی) گزینش ریشه/ عمق ظاهری/ سطحی تفسیر/خواندن ضد تفسیر/ ناخواندنی مدلول دال خواندی نوشتنی روایتی (تاریخ با شکوه) ضد روایتی (تاریخ مختصر) قالب بندی کلی گویش فردی عارضه آرزو گونه تغییر در گونه تولید مثل/ قدرت تکثیر سیر مراحل رشد/ خنثی خود بزرگ بینی گسستگی رابطه بین فکر، احساس و عمل، انزواطلبی مبدأ/ علت اختلاف و اختلاف/ تعقیب خدا سرور روح القدس ماوراء طبیعت طنز تعیین کنندگی/ جبریت عدم یقین استعلا حلول

33 نظریه توسعه پایدار کاربری زمین
نظریه توسعه پایدار شهری در راستای حمایت از منابع محیطی ارائه شده است. مبانی نظری این رویکرد بر نگهداری منابع برای حال و آینده از طریق استفاده بهینه از زمین و وارد کردن کمترین ضایعات به منابع تجدید ناپذیر مطرح است. نظریه توسعه پایدار شهری موضوع های جلوگیری از آلودگی محیط شهری و ناحیه ای، کاهش ظرفیت های تولید محیطی محلی، ناحیه ای و ملی، عدم حمایت از توسعه های زیان آور، حمایت از بازیافت ها را مطرح می کند.

34 این نظریه محیط زیست و فضای سبز و جامعه گیاهی و جنگلی، تراکم توسط در حومه های شهری و شهرهای کوچک، کاهش فواصل ارتباطی، ایجاد اشتغال محلی، توسعه متنوع مساکن در مراکز اشتغال، توسعه شهرهای کوچک برای کاهش اتکاء به شهرهای بزرگ، ساختار اجتماع متعادل، حمل و نقل عمومی و کاهش ترافیک جاده ای توزیع منابع را توصیه می نماید.

35 فرایند برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
کاربری زمینی عمدتاً در قالب طرح جامع شهری صورت می گیرد. چگونگی برنامه ریزی کاربری زمین در اندازه و نوع و نقش و کارکرد شهر متفاوت است. کاربری زمین در روستا ، شهر صنعتی ، شهر خوابگاهی ، مادر شهر ، متفاوت است .

36 مراحل فرآیند برنامه ریزی کاربری زمین شهری
جمع آوری اطلاعات( برداشت وضع موجود ) تدوین سیاست ها و اهداف (تعیین سرانه ها ، تراکم ) تعیین کمبودها (مطابق معیارها در وضع موجود) پیش بینی کاربری های آینده ( جمعیت ، اشتغال آتی ، جهات توسعه ) تدوین جداول آتی کاربری زمین شهری تهیه نقشه کاربری اراضی شهری در دوره آتی طرح (افق اجرائی طرح جامع وطرح هادی 10 سال ) تدوین ضوابط و مقررات اجرای طرح کاربری زمین شهری (منطقه بندی ، توسعه افقی و عمودی ، ) تصویب طرح کاربری زمین شهری (معمولا در چارچوب طرح جامع یا سایر طرح ها)

37 روش برداشت وضع موجود انواع کاربری های زمین شهری
1 - روش دستی ( نقشه های پایه ای شهر ) 2 - سنجش از دور ( بهره گیری از عکس های هوائی )

38 انواع کاربری زمین از دیدگاه نظریه پردازان برنامه ریزی شهری
7- فرهنگی و گذران اوقات فراغت 1- مسکونی 8- منابع تولیدی و استخراج 2 – صنعتی 9- اراضی بایر و مناطق آبی 3 - حمل و نقل 4- تأسیسات 5- تجاری 6- مسکونی

39 معیارهای بهینه در مکان یابی کارکردهای شهری
مهمترین معیارهای بهینه در تعیین مکان های مناسب فعالیت، و کاربردهای شهری را به شرح زیر می توان برشمرد: مطلوبیت سازگاری سلامتی آسایش ایمنی کارآیی

40 1- سازگاری منظور از مؤلفه سازگاری، قرار گیری کاربری های سازگار در کنار یکدیگر و برعکس جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است. هدف از سازگاری، مکان یابی و یا انتقال کاربری های ناسازگاری از سازگار است. فرضاً جداسازی کاربری های صافکاری (کارگاهی) از مسکونی ضروری است.

41 2- آسایش دو مؤلفه فاصله و زمان مهمترین مؤلفه در مکان یابی کاربری ها هستند. نوع دسترسی ها با فاصله و زمان سنجیده می شود. این دو عامل واحد اندازه گیری آسایش محسوب می گردند. چگونگی دسترسی به خدمات شهری مورد نیاز ساکنان و دوری از کاربری های مزاحم وناسازگار از مؤلفه های مهم آسایش تلقی می گردند.

42 3- کارآیی مسئله «سودمندی- هزینه» در مکان یابی و کارآیی کاربری ها نقش مهم و اساسی دارد. میزان قیمت زمین، صرفه اقتصادی، سرمایه گذاری و بهره وری از دیگر عوامل مهم کارآیی اراضی شهری محسوب می گردند. 4- مطلوبیت منظور از مطلوبیت یعنی حفظ عوامل طبیعی، چشم اندازها، فضاهای باز، فضاهای سبز، شبکه معابر، راه ها، فضاهای مسکونی است.

43 5- سلامتی منظور از شهر سالم، رعایت همه کاربری ها با توجه به تراکم و سرانه مطلوب و رعایت استانداردها و معیارهای سرانه است. رعایت مسائل زیست محیطی، حفظ میراث های فرهنگی، حراست از آسایش و غیره ضروری است. 6- ایمنی امنیت و عوامل امنیتی به عنوان یکی از مؤلفه های مهم در تعیین مکان کاربری.های شهری است. مسئله حفاظت از پدیده ها و تأسیسات و تجهیزات شهری و دفاع از شهروندان در مقابل حمله در زمان جنگ در شهرهاست.

44 چهارچوب مطالعاتی برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
مطالعات اراضی شهری به مطالعات اولیه و یا شناخت وضع موجود، تجزیه و تحلیل و پیش بینی ها مربوط می گردد. اهم متغیرهای مورد بررسی در مطالعات کاربری اراضی شهر، مشتمل بر مطالعات زمین ساخت و ژئومورفولوژی، توپوگرافی، شیب، گسل، زلزله،... مطالعات اقتصادی ، مطالعات مسکن، سرانه ها، تراکم ها، تراکم خالص و ناخالص، سرانه خالص و ناخالص، عوامل موثر بر تقاضای مسکن، مطالعات حمل و نقل، مطالعات فرهنگی، مطالعات زیبائی شناختی (سلامت، زیبایی، آسایش) است.

45 استاندارهای برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
فصل دوم استاندارهای برنامه ریزی کاربری اراضی شهری فصل دوم استاندارهای برنامه ریزی کاربری اراضی شهری

46 استانداردهای برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
متعاقب انجام مطالعات جغرافیای، طبیعی، اجتماعی، اقتصادی و کالبدی، مبادرت به تقسیمات کالبدی شهری شده و آنگاه در مقیاس های مختلف کالبدی شهر (شهر، منطقه، ناحیه، بر زن ، محله) مبادرت به تعیین درصد کاربری ها، سرانه ها و تراکم می.گردد. در این بخش استانداردهای شهری در برنامه ریزی کاربری زمین مورد بررسی قرار می گیرند.

47 تقسیمات کالبدی شهر در طرح های جامع شهری، یک شهر به چند ناحیه و هر ناحیه به چند بر زن و هر برزن و یا ناحیه به چند محله و هر محله به چند واحد همسایگی و هر واحد همسایگی به چند واحد مسکونی تقسیم می گردد. بدین سان برای توزیع مناسب خدمات در سطح شهر و دسترسی بهینه شهروندان، لازم است تقسیمات کالبدی شهر به صورت شهر، منطقه، ناحیه، برزن، محله، واحد همسایگی، واحد مسکونی صورت پذیرد.

48 واحدهای همسایگی واحد همسایگی که در طرح های شهری از مهمترین اجزاء تقسیمات کالبدی است، در سال 1923 توسط کلارنس پری اعلام گردید. در واقع واحد همسایگی مجموعه ای از واحدهای مسکونی با جمعیت، مساحت و واحدهای خدماتی مشخص است پری معتقد است، خدمات اساسی باید در نزدیکی واحدهای مسکونی استقرار یابد و مسیرهای دستری به خدمات نباید خیابان های اصلی را قطع نماید. پری برای هر واحد همسایگی یک دبستان ، چند مغازه ، پارک و فضای ورزشی پیشنهاد نمود .

49 جدول شماره 1-2: تقسیمات کالبدی پیشنهادی
ردیف نام تقسیم واحد مسکونی کوچه یا گروه مسکونی کوی یا واحد همسایگی محله ناحیه برزن 1 واحد مسکونی* 2 200-90 3 5-3 4 10-8 3-2 5 20-15 5-4 6 40-30 9-8 7 منطقه 24-32 16 8 * در این جدول هر واحد مسکونی برای یک خانوار با جمعیت متوسط 5-4 نفر پیش بینی شده است.

50 نقشه های کاربری زمین برداشت های میدانی، اطلاعات، داده ها، شاخص های انواع کاربری های شهری بایستی به نقشه تبدیل شود. اهم نقشه های مورد نیاز در کاربری اراضی شهری به شرح زیر است: نقشه تأسیسات و تجهیزات شهری شامل شبکه آب، برق، تلفن، فاضلاب، گاز. نقشه شبکه معابر (راه های ارتباطی، خیابان ها، شاهراه ها و ...) نقشه خدمات عمومی شهری شامل پارک ها، فضای سبز، مراکز ورزشی، مدارس و مراکز آموزشی، دانشگاه ها، مراکز تحقیقاتی، ادارات، بیمارستان ها، گورستان و ...

51 نقشه های ساختمان ها، تیپ معمای ساختمان ها و بافت شهری از لحاظ طبقات، قدمت، سبک بنا، تراکم خیابان ها و غیره. نقشه های قیمت زمین نقشه کارگاه ها و موقعیت صنایع نقشه بازار و اماکن تجاری و غیره نقشه تقسیمات کالبدی شهری از نظر ناحیه، محله، خرده محله، واحده های همسایگی، تراکم و پراکندگی جمعیت آنها.

52 نقشه عوارض طبیعی شهر از نظر شیب، گسل، توپوگرافی
نقشه رشد و توسعه شهر در دوره های تاریخی مقیاس نقشه ها در طرح های مختلف شهری (هادی، جامع، ساماندهی، بهسازی، تفصیلی و ...) متفاوت است. معمولاً برای شهرهای کوچک کمتر از نفر مقیاس نقشه حدود 2500/1و برای شهرهای بزرگتر از مقیاس نقشه 10000/1 ، 25000/1 ، 2500/1 پیشنهاد می گردد.

53 سرانه های زمین شهری سرانه عبارتست از مساحت تقسیم بر جمعیت، در واقع سرانه عبارتست از مقدار زمینی که به طور متوسط از هر کدام از کاربری های شهری به هر نفر جمعیت شهر می رسد. در تعیین سرانه عواملی از قبیل قیمت زمین، نوع درآمد مردم، امکانات گسترش شهر، موقعیت اقلیمی و طبیعی شهر مسائل اجتماعی، آداب و رسوم، نیازهای جمعیت به تأسیسات رفاهی، نوع معشیت، تکنولوژی ساختمان و غیره موثر است. واحد سرانه بر حسب مترمربع برای نفر است.

54 تراکم شهری تراکم در سطح شهر به عنوان معیاری برای استقرار جمعیت و تأسیسات شهری، در طرح های توسعه شهری است . تراکم دارای تأثیرات مثبت و منفی است. تأثیرات منفی تراکم زیاد را در روابط صمیمی افراد و معاشرت خشک مردم با یکدیگر، ایجاد سر و صدا و نارسایی های روانی، بزهکاری و جنایت، امکان مخاطرات بهداشتی مانند ناراحتی های قلبی و سرطان و غیره وجود دارد. تأثیرات مثبت تراکم مناسب را در تراکم سرمایه و جمعیت در کنار یکدیگر، امکان ایجاد شبکه های برق وامکان اجرای برنامه های عمرانی، و بالاخره توسعه شبکه های ارتباطی و بالنتیجه رشد شهرهای تفسیر می کنند.

55 تراکم مسکونی (خالص - ناخالص) ، منظور از تراکم مسکونی خالص، نسبت تعداد جمعیت به اراضی است که صرفاً جهت سکونت در شهر در نظر گرفته شده باشد. مقصود از تراکم مسکونی ناخالص، نسبت تعداد جمعیت به کل اراضی شهر است که هم به مصرف واحدهای مسکونی و هم نیازهای وابسته به آن رسیده است. واحد تراکم بر حسب نفر در هکتار است.

56 تفکیک اراضی شهری تفکیک اراضی عبارتست ، قطعه بندی زمین به کاربریهای مختلف شهری بر اساس آئین نامه و مقررات و برنامه های توسعه ای که مورد تصویب قرار گرفته است . آیین نامه تفکیک اراضی برنامه ای است که برای راهنمایی در تفکیک زمین، توسط دستگاه مسئول در امور شهرسازی ها یا شهرداریها صورت می.پذیرد. در آیین نامه تفکیک اراضی رعایت نکات زیر ضروری است. 1- منطبق با طرح جامع 2- نظم طول و عرض کوچه ها و خیابان های پیشنهادی و فاصله در رابطه با خیابان های اصلی.

57 3- طول و عرض قطعات تفکیکی . 4-طول و عرض مجموعه ای از این قطعات که در فاصله چهار خیابان اصلی قرار می گیرد. 5-پیش بینی زمین برای فضاهای باز مانند پارک، زمین بازی، ساختمان های عمومی 6- سیستم شبکه های تأسیسات و تجهیزات (آب، فاضلاب و ...) 7- شیب و سطح اراضی تفکیکی. 8- خیابان های داخلی باید مناطق مسکونی را به مراکز عمومی مانند خرید ومحله.ها پیوند دهد. 9- نظم، محل و عرض خیابان های داخلی باید طوری باشد که میان بر خیابان های اصلی را اجازه ندهد.

58 10- از زاوایای نامنظم بین خیابان ها اجتناب شود.
11- تعداد خیابان هایی که به یک نقطه می رسند باید به حداقل ممکن نقصان یابند. 12- تقاطع خیابانهای داخلی یا خیابان های خارجی باید به حداقل ممکن برسد تا ترافیک عبوری و ترافیک داخلی با هم تداخل ننمایند. 13- نام خیابان های جدید نباید تکرار خیابان های گذشته باشد. 14- ترافیک خیابانهای کوچک و کوچه ها به خیابان های اصلی وصل شده و خیابان های اصلی ترافیکی را به اتوبان منتقل کند. 15- امتداد خیابانها، یعنی آنکه خیابانی که از یک جانب مجموعه تفکیکی به جانب دیگر ادامه پیدا می کند، کور یا بن بست نشود. 16- در مناطقی که به سبب پستی و بلندی یا اجتناب از سر و صدای ترافیک با تعیین دسترسی برای زمینی که شکل نامرتب دارد بهتر است از راه های بن بست استفاده شود.

59 17- در مورد خیابان هایی که فقط جنبه استفاده مسکونی دارند، فاصله بر ساختمان ها بایستی 26 متر و عرض سواره در حدود 8-9 متر باشد و در مورد خیابان های برگردان یا بن بست که ذکر آن رفت عرض خیابان 12 متر و عرض اتومبیل رو بین 6، 8 و 9 متر متغیر خواهد بود. 18- شیب خیابان معمولاً باید 5 درصد باشد تا آب باران در سطح خیابان نماند. بنا به ملاحظات توپوگرافی شاید لازم آید شیب خیابان های اصلی بین 6 تا 7 درصد و خیابان.های فرعی 10 تا 12 درصد باشد. عرض خیابان آسفالت نیز معمولاً 5/1 تا 2 درصد است. 19- بلوک بندی های مطلوب بین 250 تا 400 متر طول و بین 30 تا 40 متر عرض است. حد فاصل دو قطعه زمین یا عرض کلی بلوک نیز بهتر است بین 60 تا 80 متر باشد.

60 اهم دیگر ضوابط آیین نامه تفکیک اراضی به شرح زیر است:
ارتفاع و حجم ساختمان ها مشخص شود. میزان و درصدی را که در قطعه زمین باید به زیر بنا برود، با ابعاد آن را مشخص می دارد. تراکم جمعیت را مشخص می کند. انواع کاربری ها را برای مقاصد تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی مشخص می نماید. از کاربری های ناصحیح جلوگیری می نماید.

61 نکات مهم و آیین نامه اراضی مسکونی:
مساحت زمین از حد معمول (در صورتی که زمین به ساختمان خانه تک خانواری اختصاص دارد) افزایش پیدا نکند. تراکم به حد متوسط تنظیم گردد. حیاط ها به اندازه ای باشد که نور و هوا و سایر همسایگان را نگیرد و فضا برای بازی کودکان وجود داشته باشد. پارکینگ به اندازه کافی برای کلیه ساکنین خانه ها منظور شود و در هر محله نیز چنین فضایی وجود داشته باشد. تراکم باید مطابق پیش بینی طرح جامع باشد.

62 ضوابط و مقررات تأسیسات زیر بنایی
تأسیسات زیر بنایی جهت رفع نیازها و مشکلات شهروندان، مشتمل بر آب، برق، تلفن، گاز، فاضلاب، جمع آوری و دفع آبهای سطحی است. تأسیسات زیربنایی شاخص توسعه شهرهاست. داشتن برنامه در زمینه تأسیسات و تجهیزات شهری نه تنها از مشکلات شهری می کاهد، بله در مجموع باعث تقلیل هزینه و کاهش فشار روی شهروندان و کاهش بار مالی شهرداری و دستگاههای دولتی می گردد.

63 اهم بررسی های لازم در برنامه ریزی و طراحی شبکه های تاسیسات زیربنائی
از لحاظ زمانی: مرحله اجرایی، مقیاس و زمان اجرا و هماهنگی اجرایی تأسیسات اهمیت اساسی دارد. از لحاظ سازمانی: هر یک از دستگاه ها طبق قوانین و مقررات، مسئولین خاصی در زمینه عملکرد وجود دارند. برقراری هماهنگی و ایجاد شواری هماهنگی اجرایی تحت مسئولین شهری، می تواند تا اندازه قابل توجهی از مشکلات و پراکنده سازی ها و تکرار مکررات قابل اجتناب جلوگیری نماید.

64 از لحاظ مالی: تأمین اعتبارات همه تأسیسات مورد نیاز که معمولاً گران تمام می.شود، در یک زمان امکان پذیر نیست و مرحله بندی زمانی، اعتبار مالی تأسیسات، از موانع عمده برقراری هماهنگی به شمار می رود. از لحاظ فنی: موجودیت تأسیسات قدیمی، نیاز به توسعه جدید و یا احداث تأسیساتی که قبلاً وجود نداشته اند، عدم تطابق فنی عملکرد بعضی از تأسیسات با یکدیگر و بامشکلات ناشی از شبکه خیابانی، موقعیت ساختمان ها، شرایط زمین و جنس خاک ومانند آنها، گاهی برقراری هماهنگی را غیر ممکن می سازد.

65 از لحاظ اجرایی: که در این مرحله بایستی شرایط و خصوصیات هر یک از شبکه
از لحاظ اجرایی: که در این مرحله بایستی شرایط و خصوصیات هر یک از شبکه.ها را در نظر گرفت و از رویهم گذاردن شبکه های تأسیسات شهری پرهیز شود. در زمینه مکان یابی شبکه ها: این مشابه به عرض و طول خیابان بستگی دارد. چنانچه عرض پیاده رو زیاد باشد، برای پرهیز از اختلال در ترافیک، کابل ها و لوله های تأسیسات معمولاً در زیر سطح پیاده رو نصب می شود. در خیابان ها و گذرها مشکلات نصب و جانمایی وجود داشته و هزینه گزافی را تحمیل می نماید.

66 حریم و محدوده محدوده در شهر عبارتست از حدودی از فضاهای شهری که بتوان در آن حدود به انجام خدمات شهری و برنامه ریزی خدماتی انجام داد. محدوده معمولاً از طرف شهرداری و مسئولین امور شهری تعیین می گردد. حریم که برای توسعه آینده مورد نیاز شهر در فواصل زمانی در نظر گرفته می.شود عبارتست از زمین های اطراف محدوده شهری، اگرچه در آن نتوان به احداث ساختمان پرداخت. این اراضی معمولاً جهت گسترش بعدی شهر است.

67 فصل سوم منطقه بندی فصل سوم منطقه بندی

68 تعاریف و مفاهیم منطقه بندی
تقسيم يک شهر را به مناطق ويژه با مرزهاي معين براي نقش پذيري هر يک از اين مناطق، «منطقه بندي شهري» ميگويند. منطقه بندي در واقع استفاده منطقي و نظام پذير از زمينهاي شهري درآينده بلند مدت است و در آن، موقعيت، ميزان ارتفاعيابي، شکل، ميزان بهرهگيري و ساختهاي داخلي هر يک از مناطق، مورد نظر است. منطقه بندي، روشي است که در آن، برنامه ريزي فيزيکي، کاربري زمين را جهت منافع عمومي نظام مي بـخشد و هـدف ا صلي آن ، اختصاص دادن زمين به مصـارف عمده ، مسکوني، صنعتي و غيره در توسعه آينده شهر است.

69 مقررات منطقه بندی هدف از تدوین و اجرای مقررات منطقه بندی ایجاد ایمنی در مقابل آتش سوزی سیل و سایر مخاطرات نسبت به بهداشت عمومی و رفاه مردم است. تدوین مقررات منطقه بندی باید با توجه به ویژگی های بناهای مورد احداث در هر منطقه و ارزش زمین و نوع استفاده از آن صورت گیرد.

70 در آیین نامه منطقه بندی بایستی موارد زیر مشخص شود:
نوع استفاده از زمین و ساختمانها برای مقاصد تجاری، صنعتی، مسکونی و غیره. تراکم جمعیت در نقاط مختلف شهر. مساحت و زیربنا و اندازه فضای باز لازم برای هر ساختمان. ارتفاع و حجم ساختمانها و سایر مسائل مربوط به ساختمان. در آیین نامه منطقه بندی در اول باید نقشه حد و مرز بلوکها و یا مناطق مختلف شهر مشخص شود، سپس قواعد کنترلی که نحوة استفاده از املاک در هر بلوک و منطقه را مشخص می سازد.

71 اطلاعات مورد نیاز جهت تدوین آیین نامه منطقه بندی
1- کاربری فعلی هر منطقه زمین در داخل شهر 2- شرایط و مقررات محدود کننده که برای بخشهای بزرگ شهر به مورد اجرا گذاشته می شوند. 3- مکان و ظرفیت خطوط تأسیسات و خیابانهای اصلی 4- میزان مالیات بر املاک در بخشهای مختلف شهر. 5- مکان کلیه ساختمانهایی که در 5 سال گذشته ساخته شده اند. 6- محل و مشخصات تمامی زمینهای خالی در شهر.

72 7- عرض خیابانها. 8- مساحت عرصه و اعیان هر ساختمان. 9- ارتفاع ساختمانها. 10- ابعاد قطعات تفکیکی. 11- تعداد خانوارهای ساکن در هر ساختمان. منطقه بندی ارتباط تنگاتنگی با طرح جامع دارد و یکی از ابزارهای قانونی برای اجرای طرح های جامع شهری است.

73 کنترل کاربری زمین کنترل کاربری زمین معمولاً باید از طریق منطقه بندی، تفکیک اراضی ، صدور پروانه ساختمان و مالیات زمین صورت گیرد. منطقه بندی ابزاری است که الگوی مناسب کاربری زمین را در یک شهر تضمین می کند تا کاربریها کاملاً در ارتباط با یکدیگر باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم گردد.

74 اهداف منطقه بندی مهمترین اهداف منطقه بندی را به شرح زیر می توان برشمرد: 1- منطقه بندی ، فرصت وسیعی برای طراحی رشد آینده وتوسعه شهر به عنوان ابزار عمده برای برنامه ریزان شهری برای نیل به هدفشان فراهم می آورد. 2- کوششهای منطقه بندی، آماده کردن هماهنگ از انواع تسهیلات حمل و نقل، تهیه آب، زهکشی، برق و غیره است. 3- منطقه بندی به مثابه ابزاری مؤثر در دست برنامه ریزان شهری برای انجام هر طرح برنامه ریزی شهری کارا و موفق تلقی می شود.

75 4- نیل به ارتقاء بیشتر سلامتی و رفاه عمومی.
5- جلوگیری از تمرکز بیشتر جمعیت.

76 مبانی منطقه بندی مبانی اصلی منطقه بندی را به شرح زیر می توان خلاصه نمود: 1- مقدمات منطقه بندی الگوی معمولی منطقه ها در فرم نوارهای متحدالمرکز است. ناحیه مرکزی شهر به وسیله ناحیه نیمه مرکز، ناحیه میانی و ناحیه توسعه نیافته (آماده سازی نشده) همراه می.شود. دیگر الگوی منطقه ها بایستی بلوکها و واحدها برای استفاده های متنوع در بخشهای مختلف شهر را آماده نماید.

77 2- مرزها طراحی مرزها برای منطقه های مختلف به دقت بایستی انجام شود. یک خیابان یا جاده معمولاً نمی تواند مرز مناسبی تلقی شود. یک خط راه آهن یا یک پارک یا یک فضای باز سبز به عنوان مرز قابل قبول باشد. 3- شهرهای موجود وقتی منطقه بندی در شهر موجود عملی شد، با اطلاعات مربوط به استفاده موجود از زمین های جمع آوری شده و در صورت امکان شهر به منطقه ها با در نظر گرفتن نواحی ویژه تقسیم می شود.

78 4- انعطاف پذیری مبانی منطقه بندی ممکن است به سختی اجرا شود، فرض مهم دقت در کار کردن در خارج از جزئیات منطقه بندی است. خانه ها باید خیلی نزدیک مکان کار باشد تا زمان و هزینه مسافرت تقلیل یابد. مراکز خرید کوچک برای نیازمندیهای روزانه باید در مطنقه مسکونی ایجاد شود. 5- شهرهای جدید برای طراحی یک شهر جدید با جمعیت مشخص به نواحی مسکونی، صنعتی و تجاری نیاز است. معمولاً شهر به منطقه های مناسب تقسیم می شود.

79 1- خطر آتش 2- توسعه آینده 3- مطبوعیت عمومی مزیت های طبقه بندی
مهمترین مزایای منطقه بندی عبارتنداز: 1- خطر آتش در منطقه بندی خطر احتمال آتش سوزی به حداقل می رسد. 2- توسعه آینده با اجرای منطقه بندی توسعه آتی شهر تحت کنترل درآمد و رفاه اجتماعی فراهم می گردد. 3- مطبوعیت عمومی منطقه بندی برای مطبوعیت عمومی عنصری از قبیل پارکها، زمین بازی، سینماها، مراکز خرید، مدارس و غیره را آماده می نماید. این امر موجب تلف شدن زمان، پول و فضا می گردد.

80 4- سلامتی جامعه در منطقه بندی، بهبود سلامتی جامعه به عنوان یک اصل کلی مورد توجه است. در منطقه بندی بایستی از استقرار صنایع مزاحم و آلوده در منطقه مسکونی جلوگیری شود. 5- توزیع جمعیت منطقه بندی تراکم جمعیت را انتظام می بخشد و همواره تمرکز جمعیت در هر بخشی از شهر ایجاد نخواهد شد. 6- خدمات بهینه عمومی منطقه بندی استفاده اقتصادی متنوع از خدمات بهینه همانند آب، دفع فاضلاب، تلفن و غیره را مجاز می شمارد.

81 اهمیت منطقه بندی اهمیت منطقه بندی به عنوان یک اقدام مهم برای کنترل و نظم بهره گیری از زمین مشخص شده است. منطقه بندی اساس و مبانی برنامه ریزی جامع شهری به اثبات رسانده است . بعضی از موارد غیر مطلوبی در صورت عدم وجود منطقه بندی شهری 1- آپارتمانهای بزرگ مرتفع ممکن است خیلی نزدیک کلبه های کوچک یا مساکن ایجاد شود که درنتیجه موجب فقدان نور وهوا و فضای اطراف می گردد. 2- توسعه مراکز جذاب عمومی است به صورت تصادفی انجام پذیرد که در واقع موجبات تلف شدن زمان، پول و فضا خواهد بود. 3- عـوامل ناخوشایند همانند گازها، صداها تأثیر گـذار روی نواحی مسکونی شهر و محل کـار می گردد.

82 جنبه های منطقه بندی منطقه بندی در سه جنبه مهم مربوط می شود: الف) منطقه بندی تراکمی ب) منطقه بندی ارتفاعی ج) منطقه بندی کاربری

83 الف) منطقه بندی تراکمی در منطقه بندی تراکمی تراکم جمعیت در نواحی مسکونی به وسیله نظم و قانون کنترل می شود. مزایای منطقه بندی تراکمی به شرح زیر است: 1- معمولاً منطقه بندی تراکمی موجب ارائه طرح های مناسب، طراحی های انواع خدمات و مطبوعیت های عمومی می گردد. 2- منطقه بندی تراکمی موجب ارائه روشنایی، تهویه و سلامتی برای ساکنین می گردد. 3- منطقه بندی تراکمی باعث کاهش شلوغی می گردد. 4- در منطقه بندی تراکمی ارزش زمین پایدار خواهد بود.

84 ب) منطقه بندی ارتفاعی اهداف منطقه بندی ارتفاعی کنترل ارتفاع ساختمانها را با دو عامل زیر مورد ملاحظه قرار می دهد: 1- حجم یا مجموعه های مکعبی ساختمانها 2- عرض خیابان و فضاهای باز از نقطه نظر روشنایی و تهویه در واقع در منطقه بندی ارتفاعی عواملی مانند زمین ارتفاع و تعداد واحدهای مسکونی کنترل می شوند. در این منطقه بندی ساختمانهای بلند مرتبه به علت محدودیتهای نور وهوا موجب کاهش ارزش واحدهای مسکونی مجاور می گردند. از سوی دیگر تراکم ترافیکی را موجب می شوند. یکی از مواردی که برای کنترل ارتفاع ساختمانها مرسوم است، اینکه ارتفاع ساختمانها بر مبنای پهنای خیابان مجاور تنظیم شود. ( قانون 45 درجه و 5/63 درجه قوانین سطوح هوائی)

85 مزایای منطقه بندی ارتفاع را به شرح زیر می توان برشمرد:
1- منطقه بندی ارتفاعی توسعه نواحی تجاری مرکزی شهرها وحل مشکلات ترافیکی را کنترل می کند. 2- در منطقه بندی ارتفاعی اگر ساختمانها با ارتفاع یکسان روی خیابانهای مهم یا جاده.ها احداث شوند، زیبایی خاصی بوجود می آید. 3- منطقه بندی ارتفاعی از انحصار زیاد نور و تهویه به وسیله بعضی از ساختمانها جلوگیری می کند. 4- منطقه بندی ارزش زمین را در نواحی مختلف کنترل می کند .

86 5- منطقه بندی ارتفاعی مانع ایجاد ساختمانهای مرتفع در مجاورت ساختمانهای کوتاه
می شود. 6- منطقه بندی ارتفاعی عقب نشینی ساختمانها را از طرف خیابانها کنترل می کند. ج) منطقه بندی کاربری در منطقه بندی کاربری شهر به بخشهای متفاوت برای بهره برداری خاص تقسیم می شود. عمدتاً در چهار قسمت و زیر بخش به شرح زیر تقسیم می شوند: 1- بخش مسکونی 2- بخش تجاری 3- بخش صنعتی 4- بخش اوقات فراغت.

87 درصد معمولی اشغال هر بخش در یک شهر به شرح زیر است:
1- بخش مسکونی 40 تا 50 دصد 2- بخش تجاری 2 تا 5 درصد 3- بخش صنعتی 2 تا 25 درصد 4- بخش اوقات فراغت بقیه 1- بخش مسکونی ویژگی و مکان یابی این بخش به انواع متنوع از عواملی همانند نزد یکی به بازارها، آزادی از سرو صدا و آلودگی، نزدیکی به پارکها و زمین های بازی و غیره.

88 2- بخش تجاری این بخش بایستی نزدیک مراکز ترافیک و ترجیحاً نزدیک جاده ها استقرار داشته باشد. در این بخش باید استفاده از زمین برای بانکها، مغازه ها، ادارات و انبارها، دفاتر تجاری، ساختمانهای مسکونی برای برخی از شاغلان باید در نزدیکی مراکز رفت و آمد قرار گیرد. 3- بخش صنعتی بخش صنعتی که حدود 5 تا 20 درصد مساحت شهر را شامل می شود باید دور از بخشهای دیگر و در حاشیه شهر و با در نظر گرفتن جهت باد مکان یابی گردد.

89 4- بخش اوقات فراغت این بخش مشتمل بر پارکهای اصلی و زمین های بازی که مراکز متنوعی از اوقات فراغت همانند سینماها، تئاترها، تالارهای شهر، کلوپها، کتابخانه ها، رستورانها، استادیومها و دیگر نیازهای جامعه و واحدهای گوناگون بخش تفریحی باید در سرتاسر شهر پراکنده باشند.

90 مزایای منطقه بندی کاربری
مزایای منطقه بندی کاربری به شرح زیر است: هربخش بهترین زمین را برای استفاده و ذخیره مهیا می نماید. در مقابل مکان بخش صنایع. منطقه بندی کاربری قادر است انتخاب محل هایی برای نیازهای متنوع جامعه همانند مدارس، پارکها، زمین بازی، بیمارستان، دانشکده و غیره راتهیه نماید. منطقه بندی کاربری قادر است به دقت پیشرفت اندازه مورد نیاز تسهیلات حمل و نقل و دیگر نیازهای عمومی را معین نماید. منطقه بندی کاربری موجب پایداری ارزش زمین می گردد. منطقه بندی کاربری موجب می شود تا کارخانجات و صنایع دور از نواحی مسکونی و بدور از آلودگی استقرار یابند.

91 طرح شهرهای نظامی شهرهای نظامی که با طرح و نقشه قبلی ایجاد می شود، زمین مناسب برای مکان یابی واحدهای مورد نیاز تهیه می گردد. یک طرح بخشی مکانهای مناسب زیر همواره در نظر گرفته می شود. مکان برای یادگیری و آموزش مکان برای زندگی و کار مکان برای بازی و استراحت

92 منطقه بندی تفصیلی برای یک شهر نظامی به عوامل قابل ملاحظه زیر مربوط می
منطقه بندی تفصیلی برای یک شهر نظامی به عوامل قابل ملاحظه زیر مربوط می.گردد: ملاحظات محیطی گروههای عملکردی مهم و دیگر زیر گروههای پیوسته مکان یابی واحدهای تولید صدا، بو، دود و غیره برای تأثیرات کم، روی محیط تقلیل فاصله میان مکان کار و بخشهای مسکونی و مطبوعیت مرکزی الگوی جاده های حلقوی واحدهای ذخیره در طول جاده های حاشیه ای بخشهایی برای خدمات حجم خارجی و غیره

93 بخش انتقالی به منظور ارائه تغییرات ملایم از یک بخش به بخشهای دیگر، یک بخش انتقالی در منطقه بندی مکان یابی می گردد. بخش انتقالی، اتصال دهنده بخشهای مجاور و اشکال مرزی بخشها و لبه های آنهاست. دو عامل مهم بخشهای انتقالی باید به خاطر سپرده شود: 1- در صورت امکان، الگوی توسعه ممکن است مسکونی یا تجاری یا صنعتی در جهت مخالف خیابان صورت پذیرد و بخشها باید به وسیله خطوط (و نه فقط خیابانها) مرزبندی شود. 2- منطقه بندی انتقالی، همواره به عنوان تفکری از نواحی متراکم به طرف نواحی باز قسمتهای خارجی یا از ساختمانهای بلندتر به ساختمانهای با ارتفاع کمتر انجام می شود.

94 اقتصاد منطقه بندی یکی از محاسن منطقه بندی بهبود بدون تعهد مالی است که در بخشهایی از مالیات دهندگان صورت گرفته است. البته مقدار پول لازم برای بدست آوردن زمین و بهبود جاده به جنبه هایی از رشته طرح های برنامه ریزی شهری نیازمند خواهد بود. اساساً منطقه بندی به عنوان پایه ای برای اقتصاد در انجام برنامه ریزی مکان های کار و طرحهای توسعه محلی اثر بخشی دارد. امتیازات منطقه بندی برای تقویت و اجرای نتایج و انتظام بخشی طرح های بخشهای شهری، مسئولان محلی نیازمند داشتن قدرت موردنیاز هستند. چنین قدرتی ممکن است شامل تحصیل اراضی خصوصی، تصویب طرح های ساختارهای پیشنهادی، و جلوگیری از استفاده از زمینهای نامرغوب گردد.

95 امتیازات منطقه بندی برای تقویت و اجرای نتایج و انتظام بخشی طرح های بخشهای شهری، مسئولان محلی نیازمند داشتن قدرت موردنیاز هستند. چنین قدرتی ممکن است شامل تحصیل اراضی خصوصی، تصویب طرح های ساختارهای پیشنهادی، و جلوگیری از استفاده از زمینهای نامرغوب گردد. معمولاً انتظام بخشی منطقه بندی موجب بهبود سلامتی، رفاه و آسودگی جامعه می گردد.

96 تهیه نقشه ارزش زمین در بخشهای مختلف شهر
نقشه های منطقه بندی برنامه ریزان شهری با بررسی های جامع ضروری نقشه هایی به شرح زیر را برای منطقه بندی تهیه نمایند. نقشه های وضع موجود کاربریهای همانند مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره با رنگهای مختلف روی نقشه علامت گذاری شوند. نقشه تراکم جمعیت در نواحی مختلف شهر و همچنین مساکن هر واحد ناحیه ای یا تعداد نفرات هرناحیه یا تعداد خانوارهای هر ناحیه تهیه نقشه ارزش زمین در بخشهای مختلف شهر تهیه نقشه تفضیلی از بررسی های ترافیکی

97 مدلها و روشهای پیش بینی در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
فصل چهارم مدلها و روشهای پیش بینی در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری فصل چهارم مدلها و روشهای پیش بینی در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری

98 از اواسط دهه 1960 کاربرد مدلهای کمی سیستمهای شهری و منطقه ای به عنوان نمادی از واقعیت مورد توجه فزاینده ای قرار گرفته است. امروزه اکثر صاحب نظران بر این اعتقادند که استفاده از مدلها به درک و رفتار سیستمهای شهرها و در شرایط مناسب به پیش بینی رفتار این سیستم های شهری به برنامه ریزی شهری کمک شایانی می کند. تکنیک های پیش بینی جمعیت در شهرها در برنامه ریزی کاربری زمین شهری مهمترین مؤلفه جمعیت است. جمعیت وضع موجود و پیش بینی شده، اساس تعیین کاربری اراضی شهری است. از آنجا که کاربری زمین شهری به سرانه ها و تراکم ها وابسته است، بنابراین جمعیت پایه اساسی کاربری است.

99 مدل رشد خطی این مدل، اولین مدل پیش بینی رشد جمعیت است و فرض اساسی آن این است که روند رشد جمعیت در آینده براساس نرخ فعلی آن خواهد بود. و میزان افزایش یا کاهش آن در طور زمان ثابت است. به این ترتیب اگر میزان افزایش یا کاهش ثابت را در طول زمان برابر با a فرض شود، سطح جمعیت را برای سالهای بعد (1 و 2 و ... و n) از طریق روابط ریاضی زیر بدست می آید:یعنی سطح جمعیت در زمان n را می توان از رابطه زیر بدست آورد. رابطه (1) در رابطه فوق P0 جمعیت سال پایه، a رشد در هر واحد زمان و n تعداد سال یا ماهها و یا هر واحد زمانی مورد نظر است.

100 مدل رشد نمایی در این مدل تغییر جمعیت تابعی است از سطح جمعیت موجود، یعنی هر چه جمعیت بیشتر باشد، رشد آن نیز شتابان تر می گردد. رابطه ریاضی مدل برای پیش بینی جمعیت در طول زمان n (تعداد سال یا ماهها و یا هر واحد زمانی ) به صورت زیر خواهد بود: r نرخ رشد جمعیت سالانه ، P0 جمعیت سال پایه

101 مدل رشد نمایی تعدیل شده مبنای بررسی این مدل حد ثابت و محدودی از مقیاس جمعیتی است. به عبارتی فرض اصلی این مدل آن است که باقیمانده رشد جمعیت (تفاضل بین سطح جمعیت آخرین و سطح جمعیت فعلی ) تابعی از نسبت ثابتی است از این تفاضل در یک دوره قبل . ساختار کلی مدل ریاضی به شرح زیر است: : مقدارافزایش باسرعت جمعیت : تعدادجمعیت مطلوب(نهایی) : جمعیت حال حاضر : جمعیت موردانتظار : تعدادسال برای جمعیت موردانتظار

102 در این مدل جمعیت برای دوره n را از طریق تفاضل بین جمعیت مطلوب با نسبت نهایی کاهش یابنده ای از نرخ رشد کلی به دست می آید. این نسبت قوه nام مؤلفه V می باشد. در نتیجه هر چه مقدار V بیشتر و بزرگتر باشد، افزایش جمعیت کندتر می گردد. در این مدل اگر 1 = V باشد، سطح جمعیت ثابت است و هیچگونه افزایشی وجود نخواهد داشت. اگر V = 0 باشد، سطح جمعیت فوراً و آنی در طی یک دوره زمانی برابر با جمعیت مطلوب می گردد.

103 مشکل اصلی این مدل گزینش ناحیه الگو مناسب است .
مدل مقایسه ای روش مقایسه ای بر پایه این فرض قرار دارد که رشد آینده ناحیه مورد مطالعه، از الگوی رشد ناحیه قدیمی تر پیروی می کند که آن را ناحیه کنترل یا ناحیه الگو می نامیم. مشکل اصلی این مدل گزینش ناحیه الگو مناسب است . کاربرد آن در نواحی حومه کلان شهر با موفقیتهایی همراه بوده است . : جمعیت شهرc درزمان t : جمعیت استانc درزمان t : همان فاکتورنسبت

104 مدل نسبت عبارت روشهای نسبت به گونه هایی از فنون گفته می شود که جمعیت ناحیه مورد مطالعه را با یک متغیر نسبت در همان مقایسه می کند. این روش متغیر نسبت را پیش بینی کرده و سپس با ضرب آن در یک نسبت، پیش بینی جمعیت ناحیه مورد مطالعه را به دست می دهد این روشها را می توان به آسانی برحسب متغیرهای نسبت مورد استفاده طبقه بندی کرد: الف) روش نسبت ناحیه ب) روش نسبت ترکیبی ج) روش نسبت نمایند.

105 : نسبت(می توان ازروش ثابت،معین،وغیره استفاده کرد.)
الف) مدل نسبت ناحیه در این نوع روش نسبت، ناحیه مطالعه با ناحیه الگویی مقایسه می شود که خود، بخشی از آن است.(یک منطقه از یک کشور را می توان با تمام کشور مقایسه کرد) : جمعیت ناحیه مطالعه درزمان t : جمعیت ناحیه الگو درزمان t : نسبت(می توان ازروش ثابت،معین،وغیره استفاده کرد.)

106 ب) مدل نسبت ترکیبی در این روش، فرض بر این است که یکی از اجزای کل جمعیت و کل جمعیت، رابطه ای موجود است.( نام نویسی در مدرسه به تفکیک گروه سنی ) ج) مدل نسبت نماینده روش های نسبت نماینده از کالاها یا خدمات مربوطه به جمعیت به عنوان پایه استفاده می کنند.( تعداد منازل – تعداد تلفن )

107 مدل رگرسیون چند متغیره تحلیل های رگرسیون چند متغیره براساس این فرضیه است که بین جمعیت و متغیرهای دیگر رابطه ثابتی وجود دارد. این روش در ساده ترین شکل خود، تنها از یک متغیر مستقل به صورت زیر استفاده می کند: رابطه (1) در این فرمول، X(t)، متغیر مستقل است. گفتنی است که معادله های روش های خطی، روند و روش های نسبت، گونه ای دیگر از این فرمول کلی به شمار می آیند. با شناخت این معادله می توان از آن برای پیش بینی استفاده کرد.

108 مدل رشد نمایی مضاعف این مدل بر مبنای یک سطح نهایی محدود جمعیتی استوار است . شکل کلی مدل رشد نمایی مضاعف به شرح زیر است: رابطه (1) در این رابطه نرخ رشد جمعیت تابعی از سطح جمعیت است. اما عامل تغییر به جای اینکه ثابت باشد، خود به طور نمایی با زمان افزایش می یابد، و این امر به معنای شتاب کاهنده نرخ رشد به طرف حد مطلوب جمعیت است. در این مدل، چنانچه از دو طرف لگاریتم گرفته شود، شکل زیر حادث می گردد: رابطه (2)

109 : جمعیت اولیه : جمعیت مطلوب رابطه (3) رابطه (4) : زمان

110 مدل ترکیبی علت اطلاق کلمه ترکیبی آن است که در این روش، جمعیت پیش بینی شده براساس عملکرد مجموعه عوامل مؤثر بر تغییر و تحول جمعیت به دست می آید. این عوامل عبارتند از باروری، مرگ و میر، مهارجت و ترکیب سنی و جنسی جمعیت، از بین چهار عامل فوق، تنها عامل چهارم یعنی ترکیب سنی و جنسی جمعیت را در اختیار داریم و تغییرات سه عامل دیگر را باید از طریق بررسی و تدوین فرضیات حدس زد. جمعیت درزمان t مهاجرت به خارج تعداد ؟ تعدادمرگ ومیر مهاجرت به داخل جمعیت درزمان مبداء

111 گزینه هایی که می توانند درتدوین فرضیات باروری مدنظر قرار گیرد عبارت است از:
افزایش سطح باروری ثابت ماندن سطح باروری روبه کاهش بودن سطح باروری مهمترین سنجه ای که در تدوین فرضیه های مرگ و میر به کار می رود امید زندگی در بدو تولد و چگونگی تغییر آن (معمولاً افزایش آن) در آینده است. که می توان از روی ضرایب احتمال بقاء به دست آورد . در مهاجرت نیز ترکیب سنی و جنسی را بدست آورده ، سپس به عنوان یک جمعیت خاص که دارای سطح باروری و مرگ و میر ویژه خود هستند مورد پیش بینی قرار می دهند .

112 روش برآورد تعداد کل مهاجران
هنگامی که فقط تعداد جمعیت در آغاز و پایان دوره مورد مطالعه و میزان رشد طبیعی سالانه جمعیت در آن دوره در دست باشد، با استفاده از میزان رشد طبیعی، ابتدا تعداد جمعیت با رشد طبیعی را در پایان دوره به دست می آورند و سپس با کسر آن از جمعیت واقعی پایان دوره، خالص مهاجران پایان دوره مورد مطالعه را محاسبه می کنند و از روی آن به برآورد اثر مهاجران بر میزان رشد جمعی می پردازند.

113 روش برآورد ترکیب سنی و جنسی مهاجران
برای محاسبه جمعیت مهاجر در گروه های سنی لازم است جمعیت را به صورت روه های سنی و جنسی در سال پایه مرتب نمود. سپس این جمعیت را در احتمال بقای هر گروه سنی ضرب نموده تا جمعیت طبیعی به صورت گروه سنی به دست آید. آنگاه این جمعیت را از جمعیت سرشماری شده همان سال کسر نمود، مانده در گروه سنی جمعیت مهاجر به صورت مثبت (مهاجرپذیی) و منفی (مهاجر فرستی) خواهد بود.

114 پیش بینی مهاجرت دشوارترین جزء تغییرات جمعیتی برای پیش بینی در سطح تشکیلات محلی، مهاجرت است. نخستین دشواری، تعیین پایه اطلاعاتی برای مهاجرت است در نواحی محلی، حتی داده های محدودی همانند نکات یاد شده، موجود نیست. برای چیرگی بر این دشواری داده های مهاجرت را از روش باقیمانده به دست می آورند. این روش، مستلزم پیش بینی جمعیت با استفاده از نرخ های حیاتی و مقایسه نتایج با ارقام واقعی جمعیت است. معادله مورد نظر را می توان با منظور کردن مهاجرت خالص به شرح زیر نوشت: در این فرمول، Mn، مهاجرت خالص بین زمان t و t + n است.

115 مدل های برآورد مسکن بعد از مؤلفه جمعیت، مسکن، مهم ترین کاربرد را در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری است. از آنجا که کاربری مسکونی حدود 40 الی 60 درصد از انواع کاربری ها را در ایران و شهرهای کشورهای جهان به خود اختصاص می دهد، ضروری است مدل ها و تکنیک هایی برای برآورد مؤلفه مسکن در برنامه ریزی کاربری اراضی ارائه گردد.

116 مهمترین روش های براورد نیاز به مسکن را به شرح زیر می توان برشمرد:
روش انبوهه روش نرخ های سرپرستی روش کلی روش خام روش لجستیک

117 1- روش انبوهه در این مدل، جمعیت پیش بینی شده (P) را به میانگین بعد خانوار (S) تقسیم می گردد، سپس تعداد خانوارهای پیش بینی شده (H) به دست می آید. سپس با اعمال نمودن K شاخص خانوار در واحد مسکونی، تعداد مساکن ( E) مورد نیاز براورد می گردد. فرمول شماره (1) فرمول شماره (2)

118 2- روش نرخ های سرپرستی در این روش، جمعیت پیش بینی شده بر حسب سن، جنس و وضعیت زناشویی به گروه هایی تقسیم شده در هر گروه جمعیتی نرخ رئیس خا نواری محاسبه می شود. با جمع کردن تعداد رئیس خا نوارها در هر گروه، تعداد خا نوارها پیش بینی می شود و واحدهای مسکونی مورد نیاز آنها برآورد می شود.

119 E(t)= واحدهای مسکونی مورد نیاز تا پایان دوره برآورد.
3- روش کلی در روش کلی، علاوه بر نیاز مسکن جمعیت پیش بینی شده، سایر اجزاء نیاز به مسکن هم لحاظ گردیده است. پس از جمع جبری، برآورد را به دست می دهد. E(t)= واحدهای مسکونی مورد نیاز تا پایان دوره برآورد. E1= نیاز ناشی از کمبود فعلی مسکن E2 = نیاز ناشی از واحدهای مسکونی زیر استاندارد. E3 = نیاز ناشی از تهیه خانه مجزا برای خانوارهایی که ناگزیر به صورت دوبله با سایر خانوارها زندگی می کنند. E4 = نیاز ناشی ازحذف یا کاهش متراکم. E5 = نیاز ناشی از تخریب و تجریب و تجدید بنا در حال حاضر. E6(t) = نیاز ناشی از افزایش جمعیت نا زمان t. E7(t)= نیاز ناشی از تخریب و تجدید بنا تا پایان دوره. K = ضریب خانه های خالی

120 4- روش خام در شرایطی که آمارهای موجود برای تهیه یک برآورد کلی و به صورت مجزا برای هر یک از اجزاء کافی نباشد ، از روش خام استفاده می شود . E(t) = واحدعمرمسکونی موردنیازتازمان t H = تعداد خانوارها در شروع دوره برآورد U = تعداد واحدهای مسکونی قابل قبول در شورع دوره برآورد H(t)= تعداد خانوارها در پایان دوره برآورد R = درصدواحدمسکونی که تازمان t نیاز به تخریب وتجدید بنا دارند.(نرخ تخریب و تجدید بنا)

121 برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن
به منظور پیش بینی زمین مورد نیاز برای فعالیت های خانه سازی از روش های ذیل می توان استفاده نمود: روش استفاده از گروه نما روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی از دیدگاه فرهنگی (شاخص سازی فرهنگی مسکن)

122 روش استفاده از گروه نما در این روش، واحدهای مسکونی شهر از نظر مساحت زمین به گروه هایی تقسیم می شوند. هر گروه که بالاترین درصد کمی از مسکن شهر (فراوانی) را به خود اختصاص دهد ، گروه نما اطلاق می شود . تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز × گروه نمای محاسبه شده = زمین مورد نیاز

123 روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص
شاخص های سرانه زمین مسکونی که از تقسیم کردن کل مساحت زمین های مسکونی شهر (به متر مربع) به جمعیت آن ، و تراکم خالص که از تقسیم کردن جمعیت شهر به مساحت زمین های مسکونی (به هکتار) به دست می آید . در روش استفاده سرانه مسکونی، کافی است که سرانه مسکونی را در جمعیت پیش بینی شده ضرب نموده تا، مقدار زمین مورد نیاز به دست آید. در روش تراکم خالص که می تواند براساس نفر یا خانوار در هکتار محاسبه شود . A= تعداد زمین مورد نیاز H= تعداد مساکن مورد نیاز D= تراکم مسکونی

124 روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها از دیدگاه فرهنگی
این روش، برای برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها با توجه به ویژگی های فرهنگی خانوارها پیشنهاد شده است. اگر مساحت واحد مسکونی یا منزل را با مساحت زمین مسکونی، یکسان فرض نماییم از این مدل می توان برای پیش بینی زمین لازم برای مسکن خانوارها استفاده نمود. در این مدل متغیرهای زیادی از جمله بعد خانوار، شغل، تحصیلات، نوع معیشت، قشر و طبقه، سابقه شهرنشینی، میزان درآمد و ویژگی های اجتماعی در نظر گرفته شده و برای هر یک از این متغیرها ضرایبی ( امتیازاتی ) منظور شده است . ودر نهایت مجموع امتیازات ، میزان مساحت مسکن خانوار را مشخص خواهد کرد .

125 مدل لجستیک برآورد تعداد واحدهای مسکونی
مدل لجستیک روش مناسب برای برآورد تعداد واحدهای مسکونی مناسب در یک شهر یا منطقه است. این مدل بر اساس روند گذشته به پیش بینی آینده مسکن مبادرت می کند . که بر فرض های زیر استوار است : میانگین وسعت خانوار تا افق برنامه ریزی تغییر نمی کند و ثابت باقی می ماند . حد نهایی تراکم مطلوب برابر یک واحد مسکونی به ازای یک خانوار است . رقم نهایی واحد مسکونی/ نفریا معکوس وسعت خانوار=K زمان (سال) =n نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانواده در ابتدای دوره خاص= Y0 نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانواده در انتهای دوره خاص = Y1 نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانوار در سال Y(t) = t رابطه (1) رابطه (2) رابطه (3)

126 مدلهای اقتصادی روش افزایش درآمد شهر روش اقتصاد پایه ای شهر و منطقه از جمله مدلهای ساده تعیین در آمد و اشتغال است. در این مدل فعالیت اقتصادی شهر یا منطقه به دو بخش پایه یا صادراتی و غیر پایه ای یا خدماتی یا تبعی تقسیم می شود. مبانی نظری این مدل مبتنی بر موتور رشد و نیروی محرکه اقتصاد شهر با درآمد ناشی از بخش صادرات است. به این ترتیب که صادرات ناشی از تقاضای خارج از شهر یا منطقه موجب تزریق درآمد به اقتصاد شهر یا منطقه می گردد و این تزریق درآمد با توجه به جریان ضریب تکـاثری اقتـصاد پایه، موجب رشد و شکوفـایی بخش های مـوجود اقتـصاد شهر یا

127 منطقه می شود که موجب برآورده نمودن نیازها و تقاضاهای بنگاهها و خانوارها در داخل شهر یا منطقه گردد. این مدل در خصوص تأثیرات مربوط به اشتغال و تغییر آن مورد استفاده دارد. مدل اقتصاد پایه اشتغال با تأثیر افزایش در اشتغال بخش پایه و اثر آن به اشتغال بخش غیر پایه و کل اشتغال را بررسی می کند.

128 تولید کالایی در صنعت خاصی در شهر
مدل اقتصاد پایه ای شهر یکی از روش های موسوم در تعیین اقتصاد پایه ای شهر استفاده از ضریب یا نسبت مکانی 1 است. این نسبت یا ضریب می تواند سهم آن قسمت از صادرات هر صنعت را که به خارج از شهر صادر می شود، تعیین نماید. نسبت مکانی واقعی هر صنعت عبارتست از: تولید کالایی در صنعت خاصی در شهر =1 L مصرف آن کالا در شهر ضریب یا نسبت L1 اگر برابر با یک باشد، مبین آن است که مصرف آن کالای خاص در شهر دقیقاً برابر با تولید آن کالاست و در نتیجه هیچ یک از کارکنان، کالا و صنعت خاصی را به منظور صادرات تولید نمی نمایند.

129 اشتغال در یک بخش خاص در شهر
اگر L1 مساوی 3 باشد، تولید آن کالای خاص 3 براب رمصرف محلی است. و بنابراین تنها یک سوم کارکنان آن صنعت برای بازار داخلی و دو سوم برای بازار صادراتی تولید می کنند. شرح کلی مدل ضریب مکانی به صورت زیر است: مخرج کسر یا سهم اشتغالی ملی از تولید کالایی خاص، برای نشان دادن این مسأله که چقدر از تولید شهر باید برای رفع نیازها و تقاضای داخلی تخصیص داده شود، معیاری را تعیین می کند. اشتغال در یک بخش خاص در شهر کل اشتغال در شهر = Li اشتغال در آن بخش در مناطق شهری کشور یا در کل کشور کل کل اشتغال در مناطق شهری کشور یا کل کشور

130 فرضاً اگر یک درصد از اشتغال ملی در این صنعت یا تولید کالایی خاص در صنعت خاص باشد، شهر نیز تنها لازم است که یک درصد از اشتغال خود را در این صنعت برای رفع تقاضای شهر اختاص دهد. حال اگر اشتغال واقعی در این صنعت 6 درصد کل اشتغال در منطقه باشد (صورت کسر 06/0) یک ششم از نیروی کار برای مصرف منطقه تولید می کنند و پنج ششم دیگر برای صادرات.

131 تحلیل تأثیر عوامل برون زا در اقتصاد پایه ای شهر
ممکن است اشتغال در بخشی از شهر، به جز بخش صادرات از عوامل دیگری نیز تأثیر گردد. در نتیجه رابطه زیر ممکن است برقرار گردد: رابطه (1) d1 : مبین سایر عوامل برون زا است که در اشتغال شهر تأثیر می گذارد. d0 : از متغیرهای داخلی است که در شهر وجود دارد . T : کل اشتغال ( اشتغال پایه X + اشتغال خدماتی D )

132 مدل تغییر سهم یا شیفت شیر
روش مدل تغییر سهم برای تحلیل و پیش بینی شرایط اقتصادی و اشتغال سطوح جغرافیایی منطقه و شهر می تواند مورد استفاده قرار گیرد. در این روش سنجه ها می.توان در آمد، تولید، صادرات و گرایش پول باشد. در این روش مقیاس مرجع به کشور ا طلاق می شود ، که سطوح جغرافیایی مورد مطالعه ( شهرستان یا استان ) نسبت با آن سنجیده می شود. در کشور ما به علت اینکه به جز آمار اشتغال، آمارهای ادواری موجود نیست. بنابراین از آمار اشتغال استفاده می گردد.

133 = تغییرات اشتغال در اقتصاد مرجع طی یک دهه
روش تغییر سهم تفاوت رشد بخش های اقتصادی شهر در مقایسه با رشد بخش.ها در سطح اقتصاد اقتصاد مرجع را بررسی می کند. این تفاوت که ممکن است مثبت یا منفی باشد، بیانگر تغییر مکان یا جابجایی سهم اقتصاد شهر در اقتصاد مرجع است. این جابجایی سهم ناشی از سه عنصر زیر می تواند باشد: 1- عنصر رشد اقتصاد مرجع = تغییرات اشتغال در اقتصاد مرجع طی یک دهه = کل اشتغال در اقتصاد مرجع

134 2- عنصر رشد نسبی بخش های اقتصادی در کل اقتصاد مرجع
= میزان رشد یا نزول نسبی هربخش اقتصاد را در کل اقتصاد مرجع = اشتغال در بخش I در اقتصاد مرجع 3- عنصر عملکرد هر بخش در شهر نسبت به عملکرد همان بخش در سطح مرجع = موقعیت رقابتی هربخش اقتصادی را درمقایسه با اقتصاد مرجع = اشتغال بخش I در سطح شهرستان یا استان = اشتغال بخش I در سطح مرجع یا کشور

135 پس ازاینکه ضرایب AوBوCمشخص شد ، می توان با استفاده از رابطه زیر به پیش بینی اشتغال اقدام نمود:
(C+B+A)× اشتغال سال پایه در بخش i +اشتغال سال پایه در بخش i = اشتغال دوره بعد دربخش i

136 روش تعیین اشتغال در شهر با استفاده از ضریب تکاثر
با استفاده از این روش می توان ، تعداد کل شاغلان ، جمعیت و شاغلان خدماتی که در یک منطقه از طریق ایجاد یک شغل تولیدی به وجود می آیند محاسبه نمود . هر شغل تولیدی که در شهری ایجاد شود، نیاز به یک سری کارگر دارد. این کارگرها دارای خانواده هستند. این خانواده ها و کارگرها نیاز به خدمات دارند (خرید و حمل و نقل، خدمات، مسکن و غیره).

137 چنانچه هر شغلی در بخش تولیدی، نیاز به a شغل در بخش خدمات داشته باشد و اگر شغل های تولید را با Ep و کل اشتغال را با E مشخص کنیم؛ فرمول کلی به شرح زیر خواهد بود: در واقع ضریب تکاثر است. کل اشتغال در بخش خدمات کل اشتغال در منطقه

138 برای محاسبه نیازهای خدماتی افراد ساکن درناحیه براساس کل جمعیت ساکن در ناحیه
در فرمول بالا: β : نیازهای خدماتی کل جمعیت : ضریب تکفل P : جمعیت Ep: اشتغال تولیدی (اشتغال پایه ای) Es: اشتغال خدماتی

139 پیش بینی اشتغال با استفاده از ضرایب تغییرات
یکی از روش هایی که برای پیش بینی اشتغال در شهر به کار می رود روش استفاده از ضریب مکانی است. مکانیسم کار بدین صورت است که در دوره متوالی در اقتصاد مرجع مطالعه اشتغال پایه و غیر پایه صورت می گیرد. سپس نرخ تغییرات برای دو دوره مذکور در اقتصاد مرجع محاسبه می شود. K= ضریب تکاثر X= اشتغال پایه D= اشتغال غیر پایه Y= کل اشتغال

140 مدل های دسترسی مدلهای دسترسی تقریبا شکل تکامل یافته مدل جاذبه اند که به وسیله دانشمندان مختلف اصلاح ، توسعه و تکامل یافته اند . جفرافیدانان و برنامه ریزان از دسترسی به عنوان یک شاخص نام می برند . سیمونز و اشنایدر در سال (1971) شاخص فرصت دسترسی را به شرح ذیل مطرح می کنند :

141 مدل تغییر مراکز خرید سیاست هماهنگ کاربری زمین در رابطه با خرده فروشی می باشد ، بنابراین برنامه ریزان برای دستیابی به برنامه ریزی خرده فروشی، روز به روز مدل های دقیق تری را به کار می برند. یکی از مدل های معروف مدل جاذبه است. IAB = واکنش متقابل بین نواحی PB و PA = اندازه های مربوط به نواحی A و B (جمعیت) dAB= فاصله بین ناحیه A و B λ= توان مربوط به متغیر فاصله K= ضریب ثابتی که با تجربه تعیین می شود.

142 مدل رایلی برای تعیین محل خرده فروشی
رایلی برای تعیین محدوده بازار در مورد مراکز خرده فروشی، اساساً از جاذبه نسبی دو مرکز خرید برای مردم استفاده نمود. شکل کلی مدل به شرح زیر است: : جمعیت شهر بزرگتر : جمعیت شهر کوچکتر : فاصله بین دوشهر مشکلی که در مورد کاربرد قانون رایلی برای تعیین مرز حوزه نفوذ مراکز خرده فروشی وجود دارد نواحی تجاری را به صورت ناپیوسته در نظر گرفته است.

143 مدل مکان یابی مرکز خرید برای مکان یابی یا پیش بینی فضاهای مورد نیاز جمعیت کاربری های خرده فروشی در سطح یک شهر مورد استفاده قرار می گیرد وبر پایه مدل جاذبه نیوتن به شرح ذیل پایه ریزی شده است : از فرمول بالا در یک فاصله زمانی مشخص، تعداد سفرها یا T که توسط افراد ساکن در ناحیه I به طرف فعالیت های ناحیه j صورت می گیرد، به نسبت جمعیت (p) ساکن I و با تعداد فرصت های H در j افزایش و با فاصله d بین دو نقطه I و j کاهش می یابد. a، b و c متغیرهایی هستند که به صورت تجربی به دست می آیند.

144 مدل پیش بینی فضاهای گذران اوقات فراغت
ازکاربرد های دیگر مدل جاذبه ، پیش بینی مراکز اوقات فراغت است . در این روش نرخ مشارکت از نسبت افرادی که در یک فعالیت شرکت می نمایند برای پیش بینی استفاده می شود: r : نرخ مشارکت P : جمعیت N : تعداد مشارکت کنندگان = تعداد بازدید کنندگان از ناحیه به تسهیلات j Pi = جمعیت ناحیه i Aj = جمعیت ناحیه j Dij = فاصله بین I و j G,B= ضرایب ثابت

145 مدل دسترسی هنسن (1959) مدلی را برای پیش بینی مکان جمعیت ارائه نمود. در مدل وی، دسترسی به مراکز اشتغال عامل اصلی در تعیین مکان جمعیت تلقی می شود. در این مدل شاخص دسترسی به اشتغال برای هر منطقه مشخص می شود. شکل کلی مدل هنسن را به شرح زیر می توان ارائه نمود: در این مدل: Aij = شاخص دسترسی منطقه I در ارتباط با منطقه j Ej= کل اشتغال در منطقه j Dij= مسافت میان I و j b= ضریب یا توان شاخص کلی جهت منطقه I مجموع تمام تک شاخص هاست:

146 مدل حجم سفر از مدل جاذبه جهت تعیین حجم یا تعداد سفر بین مناطق می توان استفاده نمود. معمولاً حجم سفر تابعی از مؤلفه های جمعیت نواحی مختلف شهر و فاصله بین آنهاست. شکل کلی مدل را به شرح زیر می توان ارائه نمود: در فرمول بالا: Tij= تعداد سفر بین مناطق I و j Pj، Pi= تعداد جمعیت مناطق I و j Dij = فاصله میان مناطق I و j b= ضریب با توانی که برای فواصل میان مناطق استفاده می شود. G= ضریب ثابت

147 مدل حمل و نقل سفرها عمدتاً به قصد بهره گیری از فرصت های اجتماعی، تفریحی، آموزشی و تجاری انجام می گیرد. تقاضاهای حمل و نقل را به منظور راه اصلاح توان ارتباط بین فعالیت های گوناگون موجود روی زمین، نابرخورداری ناشی از جدایی فضایی را کاهش می دهد. در واقع رابطه نزدیک بین کاربری زمین و حمل و نقل است که کنترل یا گسترش تسهیلات حمل و نقل را به صورت یکی از نیرومندترین ابزارهای ویژه جغرافیایی در اختیار برنامه ریزان قرار می دهد تا بتوانند آن را برای هدایت توسعه شهری به کار گیرند.

148 بنابراین هدف اولیه برنامه ریزی حمل و نقل ایجاد تعادل کارآمد میان فعالیت های کاربری زمین و ظرفیت بالقوه ارتباطات بین این گونه فعالیت هاست. برای نیل به این هدف، بایستی کاربری زمین و واکنش متقابل حمل و نقل در قالب الگوی تحلیل منفردی قرار گیرد، اما چنین الگویی وجود ندارد. بنابراین در مطالعات حمل و نقل می کوشند تا با استفاده از مجموعه ای از الگوهای فرعی مرتبط به عنوان برانگیزنده فرآیند تصمیم گیری مورد انتظار فردی که قصد مسافرت دارد، الگوی مسافرت را توصیف و پیش بینی کند.

149 به طور کلی می توان گفت، پیش بینی ترافیک، تلاش می کند تا حجم ترافیک T از نقطه I، به نقطه j و با شیوه داده شده k (چه حمل و نقل عمومی مورد نظر باشد و یا حمل و نقل خصوصی) را در مسیر مشخص L پیش بینی کند. در مطالعه نوعی عبارت کلی Tijkl به اجرای تشکیل دهنده آن، شکسته می شود و سپس کوشش به عمل می آید که در قالب طرح پیش بینی ترافیک ترتیبی، هر یک از اجزاء مورد بررسی قرار گیرد. در مطالعه گردآوری اطلاعات اساسی ویژگی های خانوار و جمعیت، فهرست کامل تسهیلات حمل و نقل موجود و اطلاعات کاربری زمین منظور نظر است.

150 فرآیند پیش بینی ترافیک :
ایجاد سفر توزیع سفر شیوه سفر تخصیص

151 اطلاعات الگوهای موجود مسافرت شامل:
1- داخلی- داخلی بین دو حزوه داخلی 2- خارجی- داخلی بین یک حوزه خارجی و یک حوزه داخلی 3- خارجی- خارجی بین دو حوزه خارجی 4- درون حوزه ای، یعنی در داخل یک حوزه می باشد.

152 ویژگی های خانوار و جمعیت، مشتمل بر میزان مالکیت خودرو، درامدهای خانوار بر حسب نمونه گیری بدست می آید. تسهیلات موجود حمل و نقل و فهرست کامل بزرگراه های اصلی و شبکه های حمل و نقل عمومی است. مطالعه بررسی پارکینگ ها و قابلیت دسترسی به تسهیلات پارکینگ می توان تأثیر مهمی بر تقاضای سفر داشته باشد. مرحله بعد گردآوری اطلاعات مربوط به کاربری زمین است. معمولاً میزان استفاده از زمین برای نواحی مسکونی بر حسب تراکم خالص مسکونی، اندازه گیری می شود در حالی که در حوزه های مراکز اشتغال و نواحی مرکز خرید، اندازه گیری بر حسب قطعه یا یک شاخص فضای اشتغال متناسب صورت می گیرد.

153 مدل عرضه، قابلیت دسترسی و تخصیص زمین
پس از محاسبه و تعیین تعداد واحدهای مسکونی جدید، ضروری است، مقدار زمین مورد نیاز را به دست آورد. این عمل، موضوع های متعددی، از جمله تراکم های مسکونی (و همچنین مساحت زمین)، قابلیت دسترسی به زمین محل (یا موقعیت) و شیوه تصرف را مطرح می کند. بدیهی است که چنینی موضوع هایی را نمی توانست با بکارگیری روش شناسی فنی منطقی حل کرد، بلکه نیاز به خط مشی و چارچوب سیاسی دارد. با انجام محاسبه ای کلی می توان مساحت زمین مورد نظر را بدست آورد: رابطه (1) در رابطه (1)، A مساحت مورد نیاز؛ H تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز، D تراکم ساختمانی است.

154 مکان، موضوعی مهم و راهبردی است و بعید است که برنامه ریزان و سازندگان به دیدگاههای مشترکی در مورد مکان های برگزیده برسند. در ارتباط با شیوه تصرف، سیاستگذاری دولت مرکزی و محلی که در ارتباط با بخش خصوصی، نوع مسکن و تراکم حائز اهمیت است. استاندار خاصی برای تشخیص قابلیت دسترسی به زمین وجود ندارد.

155 عوامل موثر در برآورد عرضه زمین :
تعیین دوره برنامه تعیین نواحی بازار محلی محاسبه عرضه زمین تعیین شده محاسبه عرضه زمین مؤثر عوامل موثر در تعیین عرضه زمین موثر : محدودیت های فیزیکی و زیربنایی بازدارنده های مالکیت بازدارنده بازار

156 GIS GIS، نرم افزارهای کامپیوتری و کاربری اراضی شهری
سیستم اطلاعات جغرافیایی نرم افزاری است که با دارا بودن قابلیت های مختلف، تسهیلات و داده های مورد نیاز برنامه ریزی کاربری اراضی را فراهم می کند. این سیستم برای مکان یابی و دریافت داده ها و نقش های لازم از قابلیت بالایی برخوردار است. از جمله نرم افزارهای لازم کد ، اتوکد و کدمپ ، سایت سرف ، وات ایف و ... است که به کمک آنها با کمترین هزینه برنامه ریزی و طرح های کاربری اراضی میسر می گردد. GIS