Δρ. Άρης Ίκκος, ISHC Οικονομική Ανάλυση Spa Philoxenia Spa Congress Νοέμβριος 2006.

Παρουσίαση με θέμα: "Δρ. Άρης Ίκκος, ISHC Οικονομική Ανάλυση Spa Philoxenia Spa Congress Νοέμβριος 2006."— Μεταγράφημα παρουσίασης:

1 Δρ. Άρης Ίκκος, ISHC Οικονομική Ανάλυση Spa Philoxenia Spa Congress Νοέμβριος 2006

2 Περιεχόμενα  Διεθνής αγορά spa  Διεθνή benchmarks  Μεθοδολογία αξιολόγησης spa

3 Η αγορά των Spa στην Ευρώπη Spas Πελάτες  Γερμανία24217 εκ.  Γαλλία1260,6  Αυστρία81  Ισπανία1280,9  Τουρκία100  Ελλάδα45 Πηγή: ESPA - EHV Σύνολο Ευρώπης: > 1.200 spas (+20% ετησίως)

4 Οι κύριες αγορές της Ελλάδας – Χιλιάδες ταξίδια εκτός χώρας WellnessMedical  Βρετανία80178  Γερμανία1.9071.054  Ιταλία62105  Ολλανδία-273  Γαλλία1965 ...  Σύνολο2.5921.871 Πηγή: IPK

5 Η αγορά των Spa στις ΗΠΑ, 2004  ~ 12.200 σύνολο (1999: 5.700) –8.800 day spa –1.700 resort / ξενοδοχεία – 800 ιαματικά – 700 club – 190 destination spa Πηγή: ISPA Spa Industry Survey

6 Τμήματα αγοράς αναψυχής ΗΠΑ δις $20041999  Golf 19,710,7  Κρουαζιέρες14,77,8  Health / Racquet Club 14,1  Spa 11,25,3  Θεματικά Πάρκα & Αναψυχής10,3  Θεάματα 9,56,4  Πωλήσεις Vacation Ownership 5,53,1  Πηγή: ISPA Spa Industry Survey

7 Κόστος Κατασκευής  ΗΠΑ –4* : 3.500 – 4.500 $ / τμ –5* : 4.500 – 5.500 $ / τμ (turn-key, χωρίς κόστος γης & υποδομές) Πηγή: HFD  Ευρώπη –2.000 – 2.800 € / τμ  Soneva Fushi Maldives –~450 sq. m.  $ 200.000 cost (~450 $ / τμ)

8 Επενδύσεις μεγάλων αλυσίδων Mandarin: $ 150 εκ. έως το 2006, επιπλέον $ 150 εκ. έως το 2010 Hyatt: $ 80 εκ. μέχρι το 2008 Four Seasons: $ 100 εκ. έως το 2008

9 Περιεχόμενα  Διεθνής αγορά spa  Διεθνή benchmarks  Μεθοδολογία αξιολόγησης spa

10 Capture rates (= % πελατών ξενοδοχείου που επισκέπτεται spa)  έως 35-40 % στα resort – μπορεί να είναι υψηλότερο στα destination spas.  για Ελληνικά ξενοδοχεία που οι πελάτες έρχονται για «ήλιο και θάλασσα», το capture rate θα είναι πολύ χαμηλότερο.  Από 1% έως 8% στα ξενοδοχεία πόλεων. Στα ξενοδοχεία πόλεων, 50% της πελατείας μπορεί να προέρχεται από την πόλη => στη συνέχεια καταναλώνουν στο ξενοδοχείο. Μόνο με πελατεία από την πόλη, αξίζει να έχει spa ένα ξενοδοχείο πόλης.

11 Έσοδα ανά κατειλημένο δωμάτιο (RPOR) - 2004 HΠAHΠA  Μέγιστο111$  Διάμεσος (median)36  Ελάχιστο7  M.O.40 Δείγμα: 60 Πηγή: HFD Αλλού 132$ 41 4 49 Δείγμα: 40 RPOR = Capture Rate * Μέση Δαπάνη στο Spa

12 Έσοδα ανά κατειλημένο δωμάτιο (RPOR) – Μ.Ο. 2004 HΠAHΠA Μέγεθος Ξεν/χείου  < 200 δωμ$ 36  200 – 40037  > 400 δωμ38 Πηγή: HFD Αλλού $ 63 16 8

13 Έσοδα ανά κατειλημένο δωμάτιο (RPOR) – Μ.Ο. 2004 HΠAHΠA Μέγεθος Spa σε τμ  < 1.000 τμ$ 24  1.000 – 2.000 τμ50  > 2.000 τμ46 Μέγεθος Spa σε treatment rooms  < 10 $ 20  10 – 20 τμ51  > 20 τμ52 Πηγή: HFD Αλλού $ 30 22 102 $ 33 53 132

14 HΠAHΠA  Μέγιστο80%  Διάμεσος34  Ελάχιστο16  M.O.37 Πηγή: HFD Αλλού 69% 44 18 43 Πληρότητα - 2004 Πληρότητα = Treatments / Σύνολο Δυνατών Treatments

15 Δείκτες κερδοφορίας (%) Ανεξάρτητο Ημι- ανεξάρτητο Τμήμα Ξενοδοχείου Εργατικά προ έξτρα 35-45 Σύνολο εργατικών 45-55 Λειτουργικά Έξοδα 25-3020-2515-20 Λειτουργικό Κέρδος (GOP) 10-2020-3030-40 χωρίς ενοίκιο Πηγή: HFD Ανεξάρτητη λειτουργία Υπεύθυνο για απευθείας έξοδα και αρκετά Γ&Δ Υπεύθυνο για απευθείας έξοδα και λίγα Γ&Δ

16 HΠAHΠA  Μέγιστο54%  Διάμεσος26  Ελάχιστο1  M.O.27 Πηγή: HFD Αλλού 73% 24 -70 25 Λειτουργικό Κέρδος - 2004

17 Το spa ως profit centre  H συμμετοχή του στα έσοδα του ξενοδοχείου συνήθως δεν είναι μεγάλη (πχ 3-5%, ίσως 1% στις πόλεις) – εξαίρεση τα destination spas  Hyatt: 10% έως 20% σε business hotels (ΝΥ Times)  με GOP 20-40% –Κόστος μισθοδοσίας στην Ευρώπη απειλεί κερδοφορία  Όμως έχει σημαντικά έμμεσα οφέλη –Οι πελάτες μένουν περισσότερο και καταναλώνουν περισσότερο –Positioning ξενοδοχείου

18 Πηγές Εσόδων Ξενοδοχειακού Spa Πηγή: PKF

19 Τί αυξάνει την κερδοφορία  Το άψογο service  εκπαίδευση / νοοτροπία  Τα μασάζ (50% των εσόδων)  Τα εμπορεύματα (κέρδος >50%)  Πώληση πριν την άφιξη και marketing μέσα στο ξενοδοχείο  Μικτό σύστημα αμοιβών προσωπικού  Άψογες εγκαταστάσεις: αναγκαία αλλά όχι και ικανή συνθήκη  Η δημιουργία μοναδικής εμπειρίας (themed experience), ταιριαστής με το ξενοδοχείο

20 Έχει σημασία το μέγεθος;  ESPA –Τουλάχιστον 750 τμ για ‘εμπειρία’ –Δημιουργία spa suites (‘sparties’) –Μεγάλο spa: 15-20 δωμ. (20 δωμ.  35 ‘θεραπευτές’) –Μικρό spa: 4-5 δωμ.  Starwood –6-11 δωμάτια: ‘optimum’ για ξεν/χεία πόλεων

21 Έμμεσα Πλεονεκτήματα για το ξενοδοχείο  27% : αυξάνει αριθμό πελατών ανά δωμάτιο  43% : επιμήκυνση διαμονής  57% : αύξηση τιμής δωματίου  70% : βελτίωση positioning  73% : αύξηση πληρότητας  83% : αυξάνει τα έσοδα από τους πελάτες  97% : βοηθάει στο μάρκετινγκ

22 Διάρθρωση κόστους  Κτιριακά55 - 65%  Μηχανολογικά18 - 22%  Ηλεκτρολογικά / Ηλεκτρονικά8 - 12%  Έπιπλα – Διακόσμηση – Εξοπλισμός4 - 6%  Απρόβλεπτα 4 - 6% συν  Μελέτη – Διαχείριση7-8%

23 Περιεχόμενα  Διεθνής αγορά spa  Διεθνή benchmarks  Μεθοδολογία αξιολόγησης spa

24 Μεθοδολογία μελέτης σκοπιμότητας spa – άμεσα οφέλη Πελατεία ξενοδοχείου capture rate Πελατεία spa concept, πολυτέλεια τιμές Μέγεθος Spa Έσοδα GOP Κόστος Βιωσιμότητα spa Λειτουργικό κατασκευής από μόνο του Κέρδος

25 Έμμεσα οφέλη για προσδιορισμό βιωσιμότητας Αύξηση τιμής δωματίου Αύξηση πληρότητας Αύξηση διάρκειας παραμονής Αύξηση double occupancy factor Αύξηση καταναλώσεων Αύξηση κερδοφορίας ξενοδοχείου

26 Βιωσιμότητα Spa Άμεσα Οφέλη από Λειτουργία Spa (Net) + Έμμεσα Οφέλη από Λειτουργία Spa (Net) - Kόστος Επένδυσης (  Κεφαλαιακή Δομή, Επιδότηση)

27 Δρ. Άρης Ίκκος, ISHC a.ikkos@jbrhellas.gr www.jbrhellas.gr/tourism Ευχαριστώ για την προσοχή σας!

28 Τί θέλουν οι πελάτες - ΗΠΑ  Retreats71%  Reflexology40%  Healing hands37%  Fitness & Nutrition32%  Energy Work30%  Lifestyle29%  Cranial13% Πηγή: Anderson & Associates  Labyrinth walking13%  Emotional Safety10%  Attunement10%  Reiki10%  Aura Soma9%  Meditation & Prayer8%  Qi Gong8%  Ayurvedic Med7%

29 Η αγορά των Spa στις ΗΠΑ, 2004  ~ 12.200 σύνολο136εκ. επισκέψεις –8.800 day spa81 Μ.Ο. : 11.150 επισκέψεις ανά spa Πηγή: ISPA Spa Industry Survey

30 HΠA  Resort23  Πόλη15  M.O.21 Πηγή: PKF Λειτουργικό Κέρδος - 2004

31 Διάφορα - ΗΠΑ  >25% ενηλίκων έχει επισκεφθεί spa  15% πρωτοπήγε τον τελευταίο χρόνο  31% πελατών είναι άντρες