Η παρουσίαση φορτώνεται. Παρακαλείστε να περιμένετε

Η παρουσίαση φορτώνεται. Παρακαλείστε να περιμένετε

Αγορά Ακινήτων: Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές

Παρόμοιες παρουσιάσεις


Παρουσίαση με θέμα: "Αγορά Ακινήτων: Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές"— Μεταγράφημα παρουσίασης:

1 Αγορά Ακινήτων: Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές
Στατιστικά στοιχεία και Δείκτες Τιμών Ακινήτων: Η νέα πρωτοβουλία της Τράπεζας της Ελλάδος Μητράκος Θεόδωρος Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων Τράπεζα της Ελλάδος Αθήνα, 29 Απριλίου 2009

2 Δομή Παρουσίασης Πρωτοβουλίες της ΤτΕ
Μηχανισμός συγκέντρωσης στοιχείων από το τραπεζικό σύστημα Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων Εναλλακτικές τεχνικές εκτίμησης δεικτών τιμών ακινήτων, προβλήματα και διεθνής εμπειρία Παρουσίαση δεικτών τιμών ακινήτων Επόμενα βήματα

3 Παρακολούθηση και ανάλυση της αγοράς ακινήτων
Συγκέντρωση στοιχείων από τα πιστωτικά ιδρύματα Δημιουργία Βάσης Δεδομένων με διαθέσιμους βραχυχρόνιους δείκτες Καταγραφή των πρόσφατων εξελίξεων και προοπτικών της αγοράς ακινήτων μέσα από τα κτηματομεσιτικά γραφεία Καταγραφή των εξελίξεων και προοπτικών στον κατασκευαστικό κλάδο Στοιχεία Συναλλαγών από Υποθηκοφυλακεία Πρωτοβουλίες της ΤτΕ

4 Παρακολούθηση και ανάλυση της αγοράς ακινήτων:
Κυριότεροι Βραχυχρόνιοι Δείκτες Δείκτες Τιμών Κατοικιών και Ενοικίων (ΤτΕ, ΕΣΥΕ) (Αστικές περιοχές, Αθήνα, κ.λπ.) Δείκτες Κόστους Κατασκευής Κατοικιών (ΕΣΥΕ) (Συνολικό κόστος, κόστος εργασίας, υλικών κατασκευής κ.ά.) Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα (ΕΣΥΕ) (Αριθμός αδειών, τετραγωνικά μέτρα, όγκος οικοδομών) Κατασκευαστική Δραστηριότητα (ΕΣΥΕ) (Παραγωγή τσιμέντου, εκταμιεύσεις ΠΔΕ, επενδύσεις σε κατοικίες κ.ά.) Επιχειρηματικές Προσδοκίες (ΙΟΒΕ) (Δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές, μήνες εξασφαλισμένης παραγωγής, πρόγραμμα εργασιών προς εκτέλεση κ.ά.) Χρηματοδότηση Αγοράς Ακινήτων (ΤτΕ) (Υπόλοιπα δανείων προς τα νοικοκυριά, στεγαστικά δάνεια, επιτόκια κ.ά.) Άλλα στοιχεία (Πληθυσμός και αριθμός νοικοκυριών, συναλλαγές ακινήτων κ.λπ.) Δημιουργία Βάσης Δεδομένων με διαθέσιμους βραχυχρόνιους δείκτες

5 Κυριότεροι Βραχυχρόνιοι Δείκτες
Δημιουργία Βάσης Δεδομένων με διαθέσιμους βραχυχρόνιους δείκτες

6 Διαχρονική εξέλιξη δεικτών τιμών κατοικιών, ενοικίων και ΔΤΚ
Σχετικά σταθερός ρυθμός μεταβολής των ενοικίων σε σχέση με τις τιμές των ακινήτων ΠΗΓΗ: (α) Δείκτες τιμών ακινήτων. Για τις λοιπές αστικές περιοχές ΤτΕ (στοιχεία που συλλέγουν τα υποκαταστήματα, κυρίως από μεσιτικά γραφεία). Για την Αθήνα: επεξεργασία στοιχείων της «Property ΕΠΕ» ( ) και ΤτΕ ( , στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα). (β) Δείκτης ενοικίων, ΕΣΥΕ.

7 Διαχρονική εξέλιξη δεικτών κόστους κατασκευής και ΔΤΚ
Ρυθμός μεταβολής κόστους κατασκευής (2008: 5.1%) υψηλότερος του πληθωρισμού Υψηλές αυξήσεις στο δείκτη υλικών κατασκευής: 6.4% το 2008 ΠΗΓΗ: ΕΣΥΕ

8 Διαχρονική εξέλιξη συναλλαγών/αγοραπωλησιών ακινήτων
1/1/2006: Επιβολή ΦΠΑ 1η αύξηση αντικειμενικών ΠΗΓΗ: ΕΣΥΕ ( ), Εκτιμήσεις ΤΕ (2008)

9 Καταγραφή των πρόσφατων εξελίξεων και προοπτικών της αγοράς ακινήτων μέσα από τα μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία (1/2) Συναντήσεις/Ειδικό ερωτηματολόγιο (Ιαν.-Φεβ. 2009) Αξιολόγηση παρούσας κατάστασης αγοράς κατοικίας (Τιμές πώλησης σήμερα σε σχέση με τρεις μήνες πριν, % μεταβολής των τιμών, ανεγέρσεις νέων, αγοραπωλησίες, προτι-μήσεις νοικοκυριών για νέα/ μεταχειρισμένα, % αντιπαροχής κ.ά.) Προσδοκίες για την αγορά κατοικίας (Πώς αναμένετε να διαμορφωθεί η αγορά το επόμενο τρίμηνο (γενικά), οι πωλήσεις/συναλλαγές, οι τιμές, το % αντιπαροχής κ.λπ.) Αξιολόγηση και προσδοκίες στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία, καταστήματα, βιομηχανικοί χώροι) (Σχέση προσφοράς και ζήτησης, αγοραπωλησίες, επίπεδο και μεταβολή τιμών και ενοικίων, προσδοκίες για την αγορά γενικά, τις τιμές και τα ενοίκια κ.λπ.) Τιμές κατοικιών για επιλεγμένες περιοχές (ανώτερη και κατώτερη τιμή πώλησης ανά τ. μ.) Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές της αγοράς ακινήτων μέσα από τα κτηματομεσιτικά γραφεία

10 Ορισμένα συμπεράσματα
Καταγραφή των πρόσφατων εξελίξεων και προοπτικών της αγοράς ακινήτων μέσα από τα μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία (2/2) Ορισμένα συμπεράσματα Μέση μείωση τιμών μετά την κρίση (καλοκαίρι 2008) περίπου 7% (ως έκπτωση στις αρχικά προσφερ.τιμές) Στροφή προς διαμερίσματα μικρότερου εμβαδού Αύξηση του % των συναλλαγών σε μετρητά και του μεριδίου των μετρητών στη συνολική χρηματοδότηση Ιδιαίτερη ανθεκτικότητα των τιμών στα οικόπεδα Ενίσχυση μεγάλων εμπορικών κέντρων σε βάρος των συνοικιακών αγορών (με μείωση ενοικίων και επαναδιαπραγμάτευση μισθωτηρίων συμβολαίων) Αύξηση μεριδίου μεγάλων κτηματομεσιτικών δικτύων Συγκρατημένη απαισιοδοξία για το επόμενο τρίμηνο (67% περίπου ίδια, 17% ελαφρά καλύτερη/χειρότερη) Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές της αγοράς ακινήτων μέσα από τα κτηματομεσιτικά γραφεία

11 Συγκέντρωση στοιχείων από τα πιστωτικά ιδρύματα: ιστορικό
Ιουν-2008 Έκθεση υφιστάμενης κατάστασης από πλευράς στοιχείων Διερεύνηση της δυνατότητας συγκέντρωσης στοιχείων από τις εμπορικές τράπεζες (συναντήσεις με 12 μεγαλύτερες τράπεζες) Απόφαση δημιουργίας μηχανισμού συγκέντρωσης στοιχείων οικιστικών ακινήτων από τα πιστωτικά ιδρύματα Οργανωτικές αλλαγές και δημιουργία Τμήματος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων (Δ/νση Οικονομικών Μελετών) Καθορισμός αναλυτικών προδιαγραφών Συστήματος Αναγγελίας Στοιχείων Αγοράς Οικιστικών Ακινήτων (συναντήσεις με τράπεζες) Έκδοση Π.Δ. 2610/ Μηχανισμός υποστήριξης των πιστωτικών ιδρυμάτων στην προσπάθεια ανταπόκρισής τους στις απαιτήσεις της Π.Δ. Μηχανισμός υποδοχής των στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Δ/νση Πληροφορικής - Τμήμα Στατιστικών και Οικονομετρικών Εφαρμογών Αναγγελία στοιχείων Οικιστικών Ακινήτων - ΦΑΣΗ Α’ ( ) Αναγγελία στοιχείων Οικιστικών Ακινήτων - ΦΑΣΗ Β’ (Ιαν ) Δημοσίευση πρώτων αποτελεσμάτων–πρόσφατη Έκθεση Διοικητή Ιουλ-2008 Στοιχεία από τα πιστωτικά Ιδρύματα Ιστορικό: Αύγ-2008 ΓΣ 28/8/08 Σεπ-Οκτ 2008 31 Οκτ 2008 Οκτ 2008 έως Ιαν 2009 Ιαν 2009 Φεβ 2009 Απρ 2009

12 Αναγγελλόμενα στοιχεία για κάθε ακίνητο
Στοιχεία από τα πιστωτικά Ιδρύματα

13 Μηχανισμός συγκέντρωσης στοιχείων οικιστικών ακινήτων
Βάση Δεδομένων για την παρακολούθηση και ανάλυση της αγοράς ακινήτων ΦΑΣΗ Α’: Δεδομένα Εκτιμήσεων Data Cleaning Δείκτες Όγκου / Συναλλαγών XML Data Imputation Μη αποδεκτές Πιστωτικά Ιδρύματα Βάση Δεδομένων ΤτΕ Δείκτες Τιμών Ακινήτων Κρυπτογρα- φημένο ή ΦΑΣΗ Β’: Μηνιαία Στοιχεία Εκτιμήσεων Ιαν-09 + … ΟΚ XML ακραίες τιμές Έλεγχος Λαθών Άλλοι Δείκτες (LTV, κλπ) Υπάρχουν Λάθη Αρχείο Λαθών

14 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: είδος ακινήτου
Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: είδος ακινήτου Συνολικά συγκεντρώθηκαν 375 χιλ. εκτιμήσεις οικιστικών ακινήτων 308 χιλ. για την περίοδο Ιαν – Φεβ. 2009, και 67 χιλ. πριν το 2006 Αθήνα 33.8%, Θεσσαλονίκη 10.2%, πρωτεύουσες νομών 28.2%, λοιπές περιοχές 25.3%

15 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Δείκτες όγκου συναλλαγών
Α’ Τρίμηνο 2007 = 100 Συνεχής μείωση μετά την κρίση: Q3 2008: -19.6%, Q4: -25.3%, Q1 2009:-29.4% Μεγαλύτερη η μείωση στο δείκτη αξίας

16 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Κατανομή πωληθέντων διαμερισμάτων κατά όροφο
Διαχρονικά, ελαφρά μετατόπιση των καμπυλών συχνοτήτων προς τα δεξιά (υψηλότερο όροφο)

17 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Μεταβολή του μέσου ορόφου των πωληθέντων διαμερισμάτων
Διαχρονικά, μικρή αύξηση του μέσου ορόφου

18 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Μέση τιμή πωληθέντων διαμερισμάτων ανά όροφο
Διαχρονικά, παρόμοια αύξηση μέσης τιμής ανά τ.μ. από όροφο σε όροφο

19 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Μέσο εμβαδόν (ΤΜ) πωληθέντων διαμερισμάτων
Στροφή σε μικρότερου εμβαδού κυρίως Α’ τρίμηνο 2009 Διαχρονικά, μικρότερου εμβαδού διαμερίσματα

20 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Ποσοστό διαμερισμάτων και μέση τιμή ανά κατηγορία μεγέθους
Τιμή ανά ΤΜ υψηλότερη στα μικρότερα μεγέθους διαμερίσματα

21 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Μέση ηλικία
Ελαφρά τάση για μεγαλύτερης ηλικίας διαμερίσματα κυρίως λοιπή Ελλάδα και το Α’ τρίμηνο του 2009

22 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Ποσοστό διαμερισμάτων και μέση τιμή ανά ομάδα ηλικίας

23 Παρουσίαση στοιχείων οικιστικών ακινήτων: Μέση τιμή διαμερισμάτων κατά έτος και ομάδα ηλικίας

24 Δείκτες Τιμών Ακινήτων: χρησιμότητα
Παρακολούθηση των εξελίξεων στις τιμές των ακινήτων Ανάλυση των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων και αξιολόγηση των επιδράσεών τους στη σταθερότητα και την εύρυθμη λειτουργία του χρηματοπιστωτικού συστήματος Διευκόλυνση του εποπτικού ρόλου της ΤτΕ Οι εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων επηρεάζουν σημαντικές μακροοικονομικές μεταβλητές (κατανάλωση, επενδύσεις κ.λπ.) και συνεπώς την νομισματική σταθερότητα Ενίσχυση της αγοράς ακινήτων μέσω της καλύτερης πληροφόρησης που παρέχεται με συστηματικό και διαχρονικά συνεπή τρόπο Αποτίμηση της αξίας των επενδυτικών χαρτοφυλακίων (εμπορικών τραπεζών-Βασιλεία ΙΙ, επενδυτών κ.λπ.) και καλύτερη διαχείρισή τους από πλευράς κινδύνου Απαραίτητο στοιχείο για την εκτίμηση της απόδοσης εναλλακτικών επενδυτικών χαρτοφυλακίων που περιέχουν ακίνητα Ενίσχυση επενδυτικών πρωτοβουλιών στην αγορά ακινήτων από εγχώριους και ξένους επενδυτές Διευκόλυνση του έργου των φορέων άσκησης πολιτικής καθώς και των εμπλεκομένων με την αγορά ακινήτων (εκτιμητών, κτηματομεσιτών κ.λπ.)

25 Εναλλακτικές τεχνικές εκτίμησης Δεικτών Τιμών Ακινήτων (1/3)
Βασικά προβλήματα: Ανομοιογένεια προϊόντος (κατοικία) Συχνά αδυναμία να καταγραφεί η τιμή της συναλλαγής Τα ακίνητα που ανταλλάσσονται πιθανόν να μην είναι αντιπροσωπευτικά του αποθέματος των ακινήτων Αλλαγή στη σύνθεση των ακινήτων που ανταλλάσσονται Εναλλακτικές Τεχνικές: Μέσες τιμές Δείκτες σταθερής ποιότητας Mix adjustment (Συνδυασμένη τυποποίηση) Hedonic regression (Ηδονική παλινδρόμηση) Repeat sales (Επαναλαμβανομένων πωλήσεων) Υβριδικά μοντέλα ή συνδυασμοί των παραπάνω. Επιμέρους Επιλογές: Κριτήρια στρωματοποίησης Συντελεστές στάθμισης (aggregation) Μαθηματικός τύπος (Laspeyres, Paasche, Young, Jevon κ.ά.) Η Διεθνής εμπειρία:

26 Εναλλακτικές τεχνικές εκτίμησης Δεικτών Τιμών Ακινήτων (2/3)
Μέσες τιμές Μέσος σταθμικός της τιμής του ακινήτου ανά τετραγωνικό Προβλήματα: Δεν διακρίνουν το τμήμα της μεταβολής στην τιμή που προέρχεται από μεταβολή των ποιοτικών χαρακτηριστικών και τη σύσταση του δείγματος Αριθμητικός μέσος, γεωμετρικός ή διάμεσος; Mix adjustment Αποτελεί ένα μέσο σταθμισμένο δείκτη με βάση ένα σταθερό συνδυασμό, "καλάθι", ακινήτων. Προβλήματα: Μη χρησιμοποίηση όλων των μεταβλητών στον καθορισμό του "τυπικού" συνδυασμού ακινήτων Μειωμένος αριθμός συναλλαγών καθώς αυξάνονται τα κριτήρια τυποποίησης του ακινήτου Η Διεθνής εμπειρία:

27 Εναλλακτικές τεχνικές εκτίμησης Δεικτών Τιμών Ακινήτων (3/3)
Repeat sales Μεταβολή της τιμής του ιδίου ακινήτου μεταξύ δύο χρονικών στιγμών Προβλήματα: Μεταβολή στην τιμή λόγω παλαιότητας (απόσβεση) ή και μεταβολή άλλων χαρακτηριστικών Αμετάβλητοι συντελεστές στάθμισης των σχετικών χαρακτηριστικών ενός ακινήτου Μειώνεται σημαντικά το διαθέσιμο πλήθος των παρατηρήσεων (αδυναμία εφαρμογής σε πολλές χώρες) Συχνές αναθεωρήσεις Hedonic Model Η αξία κάθε κατοικίας προσδιορίζεται από τον συνδυασμό ενός σταθερού αριθμού χαρακτηριστικών (quality mix). Προβλήματα: Σωστή εξειδίκευση του οικονομετρικού μοντέλου εκτίμησης Δυσκολία ενσωμάτωσης όλων των πιθανών ερμηνευτικών μεταβλητών Απαιτείται σημαντικός αριθμός παρατηρήσεων Η Διεθνής εμπειρία:

28 Συγκριτική Παρουσίαση Δεικτών: Ηνωμένο Βασίλειο (1/2)
DCLG1 Nationwide Halifax Land Registry Πηγή Τραπεζικό σύστημα Στοιχεία δανείων Nationwide Στοιχεία δανείων Halifax Τιμή Ολοκλήρωση αγοράς Έγκριση δανείου Συμβόλαιο πώλησης Κάλυψη Ην. Βασίλειο Αγγλία και Ουαλία Μεθοδολογία Mix adjustment & Hedonic Repeat Sale (από 10/2006) Στάθμιση Δαπάνη Όγκος πωλήσεων Μετρήσιμο μέγεθος Αξία πωληθέντων ακινήτων Αξία αντιπροσωπευτικού ακινήτου Nationwide Αξία αντιπροσω-πευτικού ακινήτου Halifax Εποχική διόρθωση Όχι Ναι Πηγή: Sumit Dey-Chowdhury (January 2007) Economic & Labour Market Review, Vol. 1, No. 1. Σημείωση: 1 : Αρχικά ο δείκτης βασιζόταν σε 300 κελιά χωρίς να χρησιμοποιείται η μεθοδολογία των ηδονικών μοντέλων για τον υπολογισμό της μέσης αξίας ανά κελί. 2 : Από τον Οκτώβριο 2006 ο δείκτης Land Registry χρησιμοποιεί τη μεθοδολογία του Repeat Sales DCLG: Department of Communities and Local Government Nationwide: Βρετανικό τραπεζικό ίδρυμα (Building Society) Halifax: Βρετανικό τραπεζικό ίδρυμα το οποίο συγχωνεύθηκε με την Bank of Scotlans για να δημιουργηθεί η HBOS. Η τελευταία εξαγοράστηκε από την Lloyds TSB Land Registry: Αντίστοιχο με το Κτηματολόγιο – Υποθηκοφυλακείο όπου καταγράφεται το σύνολο των συναλλαγών επί ακινήτων σε Αγγλία και Ουαλία 1: DCLG δημοσιεύεται από το Department for Communities and Local Government

29 Συγκριτική Παρουσίαση Δεικτών: Ηνωμένο Βασίλειο (2/2)
Πηγή: Sumit Dey-Chowdhury (January 2007) Economic & Labour Market Review, Vol. 1, No. 1. Σημείωση: 1 : Αρχικά ο δείκτης βασιζόταν σε 300 κελιά χωρίς να χρησιμοποιείται η μεθοδολογία των ηδονικών μοντέλων για τον υπολογισμό της μέσης αξίας ανά κελί. 2 : Από τον Οκτώβριο 2006 ο δείκτης Land Registry χρησιμοποιεί τη μεθοδολογία του Repeat Sales DCLG: Department of Communities and Local Government Nationwide: Βρετανικό τραπεζικό ίδρυμα (Building Society) Halifax: Βρετανικό τραπεζικό ίδρυμα το οποίο συγχωνεύθηκε με την Bank of Scotlans για να δημιουργηθεί η HBOS. Η τελευταία εξαγοράστηκε από την Lloyds TSB Land Registry: Αντίστοιχο με το Κτηματολόγιο – Υποθηκοφυλακείο όπου καταγράφεται το σύνολο των συναλλαγών επί ακινήτων σε Αγγλία και Ουαλία Source: CLG, Land Registry, Halifax and Nationwide

30 Ιδιαιτερότητες και χαρακτηριστικά της αγοράς κατοικίας: γενικά
Έντονα ετερογενές προϊόν (κατοικία) Υψηλό κόστος συναλλαγών και μικρός όγκος συναλλαγών σε σχέση με το απόθεμα Η προσφορά αντιδρά αργά και με σημαντική χρονική υστέρηση στα μηνύματα της ζήτησης (έλλειψη οικοπέδων, χρόνος κατασκευής, έκδοσης αδείας και χρηματοδότηση, κ.λπ.) Οι συνθήκες χρηματοδότησης ποικίλουν (διεθνώς) Σημαντική επίδραση φορολογικών μέτρων στην αγορά κατοικίας Πολυτεμαχισμένος ο κατασκευαστικός κλάδος (για κατοικία) στην Ελλάδα Υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης με χαμηλή κινητικότητα των ακινήτων στην περίπτωση της Ελλάδας

31 Ελληνική πραγματικότητα: ιδιαιτερότητες
Δυσκολία εντοπισμού και καταγραφής της πραγματικής τιμής συναλλαγής (λόγω φορολογικών επιπτώσεων – αντικειμενικός προσδιορισμός αξιών) Περιορισμένος αριθμός επαναλαμβανομένων πωλήσεων οικιστικών ακινήτων και δυσκολία ταυτοποίησης των πωλούμενων ακινήτων ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ: Αδυναμία υπολογισμού δείκτη στη βάση της μεθοδολογία του Repeat sales Ικανοποιητικός, αξιόπιστος και έγκαιρος αριθμός εκτιμήσεων από το τραπεζικό σύστημα σε συνδυασμό και με ιδιαίτερα χρήσιμα ποιοτικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, π.χ. ηλικία, εμβαδόν, ποιότητα κατασκευής

32 Δείκτης Τιμών Ακινήτων της ΤτΕ: βασικά χαρακτηριστικά
Μεθοδολογία δείκτη: Στάδιο Α΄: Mix adjustment μέσω πολλαπλής στρωματοποίησης Στάδιο Β΄: Mix adjustment & Hedonic Model Πρωτογενή στοιχεία: ΤτΕ Αναλυτικά στοιχεία σχετικά με την αξία και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των οικιστικών ακινήτων τα οποία αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή εξασφάλιση χορηγούμενων από τα πιστωτικά ιδρύματα δανείων (εκτιμήσεις των αρμόδιων υπηρεσιών ή των συνεργαζόμενων ιδιωτών μηχανικών) Σύνολο πιστωτικών ιδρυμάτων και εκτιμήσεων Πλεονεκτήματα δείκτη: Τριμηνιαίος δείκτης με ελάχιστη χρονική υστέρηση (t+1 μήνα) Κάλυψη όλης της χώρας με σημαντική ανάλυση (Αθήνα, Θεσσαλονίκη, αστικές περιοχές κ.λπ., 50 περίπου περιοχές, νέα/παλαιότερα) Επίσημος φορέας υλοποίησης και εφαρμογή σύγχρονης μεθοδολογίας με σχετική αξιολόγηση και πιστοποίηση από διεθνή φορέα Καταγραφή βραχυχρόνιων εξελίξεων, αξιόπιστη και τακτική απεικόνιση των τάσεων της αγοράς Τυποποιημένο, γρήγορο και ασφαλές σύστημα αναγγελίας ποιοτικών και ποσοτικών στοιχείων εκτιμήσεων ακινήτων (εντός 20 ημερών από τη λήξη του μήνα εκτίμησης)

33 Δείκτης Οικιστικών Ακινήτων ΤτΕ: Στρωματοποίηση
Καθορισμός των ζωνών/ στρωμάτων: κριτήρια Όμορες γεωγραφικές περιοχές Ομοιογένεια τιμών (επίπεδο) Κατά προσέγγιση παράλληλη εξέλιξη των τιμών Ικανοποιητικός αριθμός παρατηρήσεων * Ουσιαστικά δημιουργούμε τις μικρές δευτερεύουσες αγορές 1. Γεωγραφικά κριτήρια: ΟΜΑΔΕΣ ΠΕΡΙΟΧΏΝ (50) ΚΕΝΤΡΟ 1 (Πλάκα, …) ΚΕΝΤΡΟ 2 (Πατήσια, …) …… ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΕΙΑ 1 (…) ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ …… ΠΡΩΤΕΥΟΥΣΕΣ ΥΠΑ1 … ΠΡΩΤΕΥΟΥΣΕΣ ΥΠΑ13 ΆΛΛΕΣ ΑΣΤΙΚΕΣ ΗΜΙΑΣΤΙΚΕΣ - ΑΓΡΟΤΙΚΕΣ ΤΚ (1250) 10431 10432 10433 ….. 85700 85800 85900 ΑΝΑΛ. ΠΕΡΙΟΧΕΣ (800) ΟΜΟΝΟΙΑ ΒΑΘΗΣ ΠΛ. ΒΙΚΤΩΡΙΑΣ ΚΑΡΠΑΘΟΣ ΚΑΣΟΣ ΑΣΤΥΠΑΛΑΙΑ 2. Ηλικία ακινήτου: Νέα (0 – 5 ετών) Μεταχειρισμένα (5+ ετών) 3. Μέγεθος ακινήτου (σε τ.μ.): 110 + 4. Όροφος: Μετατροπή μέσης τιμής σε ισοδύναμη αξία 1ου ορόφου

34 Δείκτης τιμών κατοικιών (διαμερίσματα): Αθήνα Εναλλακτικές επιλογές συντελεστών στάθμισης (w)
Μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής 2.7% το 2008 (έναντι 5.2% 2007, 11.3% 2006) Μείωση τιμών Α τρίμηνο 2009 (εκτίμηση): -1.4% σε ετήσια βάση ή -3.5% σε σχέση με προηγούμενο τρίμηνο Το σύστημα στάθμισης δεν μεταβάλει το πρότυπο της μεταβολής των τιμών

35 Δείκτης τιμών κατοικιών (διαμερίσματα): Αθήνα Αριθμητικός έναντι γεωμετρικός μέσος
w: συντελεστής στάθμισης Σταθερότητα ΔΤ ως προς την επιλογή αριθμητικού ή γεωμετρικού μέσου

36 Δείκτης τιμών κατοικιών (διαμερίσματα): Αθήνα Επιμέρους μεγάλες ομάδες περιοχών
2η αύξηση αντικειμενικών: 1/3/07 Σχετικά ομοιόμορφη μεταβολή τιμών στις μεγάλες ομάδες περιοχών

37 Δείκτης τιμών κατοικιών: Αθήνα, ανατολικά προάστια Επιμέρους περιοχές
2η αύξηση αντικειμενικών: 1/3/07 Ιδιαιτερότητες στις επιμέρους αναλυτικές περιοχές

38 Δείκτης τιμών κατοικιών: Σύνολο χώρας Διάκριση με βάση το βαθμό αστικότητας
2η αύξηση αντικειμενικών: 1/3/07 Διαφορετικοί ρυθμοί αύξησης έως το τέλος του 2006 (↑ Θεσσαλονίκη, Άλλες πόλεις) Σχετική ομοιομορφία στις μεταβολές στη συνέχεια (A’ τρίμηνο 2007 και μετά)

39 Δείκτης τιμών κατοικιών: Σύνολο χώρας Διάκριση σε νέα (0-5 ετών) και μεταχειρισμένα (6 ετών και άνω)
Διαφορετικοί ρυθμοί αύξησης έως το τέλος του 2006 (↑ μεταχειρισμένα) Μεγάλη ομοιομορφία στις μεταβολές μετά το πρώτο τρίμηνο του 2007 Ελαφρά μεγαλύτερη μείωση στα νέα το πρώτο τρίμηνο του 2009

40 Πρωτοβουλίες της ΤτΕ: Επόμενα βήματα
Έκδοση τριμηνιαίου δείκτη τιμών κατοικιών με ανάλυση σε μεγάλες γεωγραφικές περιοχές και διάκριση σε νέα/μεταχειρισμένα, διαμερίσματα/μεζονέτες/μονοκατοικίες Τακτική και αξιόπιστη καταγραφή και δημοσιοποίηση των βραχυχρόνιων εξελίξεων και προοπτικών της αγοράς ακινήτων στα δημοσιεύματα της ΤτΕ Ενίσχυση (ποιοτική και ποσοτική) του αποθέματος των στοιχείων και σταδιακή εφαρμογή ηδονικών υποδειγμάτων για την εκτίμηση δεικτών τιμών ακινήτων Αξιολόγηση και πιστοποίηση της μεθοδολογίας σε συνεργασία με εξειδικευμένο φορέα του εξωτερικού Σταδιακή επέκταση της προσπάθειας συγκέντρωσης στοιχείων και στα επαγγελματικά ακίνητα Συντονισμός ομάδων ειδικών στελεχών (τραπεζών, κατασκ. εταιρειών, εκτιμητές, κτηματομεσίτες, διαχειριστές χαρτοφυλακίων κ.ά.) με στόχο την συνεχή παρακολούθηση και ανάλυση των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων Μελέτες ανάλυσης επιμέρους ζητημάτων της αγοράς εργασίας


Κατέβασμα ppt "Αγορά Ακινήτων: Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές"

Παρόμοιες παρουσιάσεις


Διαφημίσεις Google