Η παρουσίαση φορτώνεται. Παρακαλείστε να περιμένετε

Η παρουσίαση φορτώνεται. Παρακαλείστε να περιμένετε

ΙΣΧΥΟΝ ΚΑΘΕΣΤΩΣ-ΝΕΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΑΘΑΝΑΣΙΟΣ ΔΡΑΓΙΟΣ Συμβολαιογράφος Αθηνών, Dea Droit Communautaire Μέλος Δ.Σ ΣΣΕΑΠΑΔ Επιστημονικός Συνεργάτης στο Περιοδικό.

Παρόμοιες παρουσιάσεις


Παρουσίαση με θέμα: "ΙΣΧΥΟΝ ΚΑΘΕΣΤΩΣ-ΝΕΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΑΘΑΝΑΣΙΟΣ ΔΡΑΓΙΟΣ Συμβολαιογράφος Αθηνών, Dea Droit Communautaire Μέλος Δ.Σ ΣΣΕΑΠΑΔ Επιστημονικός Συνεργάτης στο Περιοδικό."— Μεταγράφημα παρουσίασης:

1 ΙΣΧΥΟΝ ΚΑΘΕΣΤΩΣ-ΝΕΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΑΘΑΝΑΣΙΟΣ ΔΡΑΓΙΟΣ Συμβολαιογράφος Αθηνών, Dea Droit Communautaire Μέλος Δ.Σ ΣΣΕΑΠΑΔ Επιστημονικός Συνεργάτης στο Περιοδικό «ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ»

2 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο 1.- Υπολογισμός αξίας κτιρίων και οικοπέδων σε περιοχές που βρίσκονται εντός σχεδίου και εντός αντικειμενικού συστήματος Με το σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτου εντός αντικειμενικού συστήματος υπολογίζεται η αξία των ακινήτων (είτε κτισμάτων, είτε οικοπέδων) που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού και τα οποία ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές που έχουν ενταχθεί στο αντικειμενικό σύστημα. Ο υπολογισμός της αξίας των ακινήτων αυτών γίνεται με χρήση των εντύπων Ε1, Ε2, Ε3, Ε4, Ε5 ανάλογα με το είδος των ακινήτων. Για το προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας τα ακίνητα έχουν καταταγεί σε κατηγορίες. Η κατάταξη ενός ακινήτου σε ορισμένη κατηγορία αποδεικνύεται από: Την οικοδομική άδεια ανέγερσης του Την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και Τον τίτλο κτήσης

3 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο Αν δεν υπάρχει κανένα από αυτά τα αποδεικτικά στοιχεία τότε το είδος του ακινήτου αποδεικνύεται από τη δήλωση εισοδήματος του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Με το έντυπο Ε1 υπολογίζεται η αξία κατοικίας ή διαμερίσματος Με το έντυπο Ε2 υπολογίζεται η αξία της επαγγελματικής στέγης Με το έντυπο Ε3 υπολογίζεται η αξία α) οικοπέδου β) ποσοστών οικοπέδου που αντιστοιχούν σε υφιστάμενη ή μελλοντική επιφάνεια κτίσματος γ) ποσοστών οικοπέδου που δεν μπορούν να οικοδομηθούν λόγω εξάντλησης του συντελεστή δόμησης δ) δουλείας χρήσης ορισμένης επιφάνειας (σε δώμα, όροφο, πυλωτή ή ακάλυπτο χώρο οικοπέδου) Με το έντυπο Ε4 υπολογίζεται η αξία αποθηκών Με το έντυπο Ε5 υπολογίζεται η αξία των ιδιωτικών θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτου

4 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο 2.- Υπολογισμός αξίας κτισμάτων (και μόνο και όχι οικοπέδων ή αγροτεμαχίων) με αντικειμενικά κριτήρια σε περιοχές είτε εκτός σχεδίου, είτε εντός σχεδίου χωρίς όμως ένταξης της περιοχής στον αντικειμενικό προσδιορισμό. Με το σύστημα προσδιορισμού αξίας κτισμάτων με αντικειμενικά κριτήρια υπολογίζεται η αξία κτισμάτων που βρίσκονται σε περιοχές είτε εντός σχεδίου ή οικισμού, οι οποίες όμως δεν έχουν ενταχθεί στο αντικειμενικό σύστημα, είτε σε περιοχές που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές ή εκτός οικισμού. Ο υπολογισμός της αξίας των κτισμάτων αυτών γίνεται με την χρήση εντύπων Κ1, Κ2, Κ3 ανάλογα με το είδος του ακινήτου. Με το έντυπο Κ1 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων κατοικιών, εκτός μονοκατοικιών, καθώς και των παρακολουθημάτων και των βοηθητικών χώρων αυτών, ανεξάρτητα αν έχουν ή όχι δικά τους χιλιοστά επί του οικοπέδου.

5 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο Με το έντυπο Κ2 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων μονοκατοικιών, καθώς και των παρακολουθημάτων και βοηθητικών χώρων αυτών ανεξάρτητα αν έχουν η όχι δικά τους χιλιοστά επί του οικοπέδου. Μονοκατοικία θεωρείται το κτίριο που αποτελεί μία μόνο κατοικία με τα τυχόν παρακολουθήματα και βοηθητικούς της χώρους σε ένα ή περισσότερα επίπεδα και η οποία δεν είναι σε επαφή με άλλη κατοικία στο ίδιο οικόπεδο, ανεξάρτητα αν έχει συσταθεί σ` αυτή πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μονοκατοικίες θεωρούνται επίσης κατοικίες σε επαφή οι οποίες βρίσκονται σε όμορες κάθετες ιδιοκτησίες. Με το έντυπο Κ3 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων καταστημάτων, γραφείων, εμπορικών κέντρων, υπεραγορών και γενικά επαγγελματικής στέγης. Επίσης με το ίδιο έντυπο υπολογίζεται η αξία βιοτεχνικών κτισμάτων οι οποίες στερούνται της σχετικής οικοδομικής άδειας και άδειας λειτουργίας από τον αρμόδιο δημόσιο φορέα, αποθηκών που βρίσκονται σε κτίρια επαγγελματικής στέγης ή επαγγελματικής στέγης κατοικίας καθώς και των παρακολουθημάτων και βοηθητικών χώρων στα κτίρια αυτά, ανεξάρτητα αν έχουν ή όχι δικά τους χιλιοστά επί του οικοπέδου.

6 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο 3.- Υπολογισμός αξίας ειδικών κτιρίων σε περιοχές είτε εντός σχεδίου πόλεως, είτε εκτός σχεδίου πόλεως. Με το σύστημα αυτό υπολογίζεται και η αντικειμενική αξία ειδικών κτιρίων, είτε αυτά βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως, που όμως η περιοχή δεν έχει ενταχθεί στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού είτε βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως. Ο υπολογισμός της αξίας των κτιρίων αυτών γίνεται με την χρήση των εντύπων Κ4, Κ5, Κ6, Κ7, Κ8 και Κ9 ανάλογα με το είδος του ακινήτου. Με το έντυπο Κ4 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων σταθμών αυτοκινήτων δημόσιας χρήσης, καθώς και η αξία κτισμάτων βιομηχανικών και βιοτεχνικών κτιρίων μετά των παραρτημάτων, παρακολουθημάτων και βοηθητικών χώρων τους, ανεξάρτητα αν έχουν ή όχι δικά τους χιλιοστά επί του οικοπέδου, για τα οποία υπάρχει οικοδομική άδεια ειδικού κτιρίου και η προβλεπόμενη άδεια λειτουργίας από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Συγκοινωνιών ή του Υπουργείου Ανάπτυξης (από τις κατά τόπους Νομαρχίες ή τις κεντρικές υπηρεσίες κατά περίπτωση).

7 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο Με το έντυπο Κ5 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων γεωργικών και κτηνοτροφικών κτιρίων καθώς και αποθηκών, σε ανεξάρτητα κτίρια είτε είναι αυτοτελείς, είτε αποτελούν παρακολουθήματα βιομηχανικών και βιοτεχνικών κτιρίων. Γεωργικά Κτίρια Γεωργικά θεωρούνται τα κτίρια στα οποία φυλάσσονται ζωοτροφές, σπόροι, γεωργικά εργαλεία και μηχανήματα, εκτός των βιοτεχνικών και βιομηχανικών κτιρίων μαζικής διαλογής, συσκευασίας ή μεταποίησης αγροτικών προϊόντων καθώς και των εργαστηρίων κατασκευής ή επισκευής αγροτικών μηχανημάτων, τα οποία υπάγονται στα βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια. Κτηνοτροφικά Κτίρια Κτηνοτροφικά θεωρούνται τα κτίρια που στεγάζουν ζώα, στα οποία εκτελούνται απλές εργασίες εκτροφής και γενικά φροντίδας ζώων, εκτός βιοτεχνικών και βιομηχανικών κτιρίων με οργανωμένη συλλογή, επεξεργασία και μεταποίηση κτηνοτροφικών προϊόντων, σφαγείων και γενικά οργανωμένων γεωργοκτηνοτροφικών μονάδων που επίσης υπάγονται στα βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια. Αποθήκες Αποθήκες θεωρούνται αυτοτελείς αποθηκευτικοί χώροι οποιουδήποτε μεγέθους, όχι όμως και χώροι στους οποίους ψύχονται τα αποθηκευμένα προϊόντα. Τα ψυγεία - αποθήκες υπάγονται στα βιομηχανικά κτίρια.

8 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο Με το έντυπο Κ6 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων κτιρίων και εγκαταστάσεων, ξενοδοχείων, μοτέλ, μπαγκαλόους, ξενώνων και κάμπινγκ καθώς και χώρων όπου λειτουργούν καζίνο είτε εντός των ξενοδοχειακών μονάδων είτε ανεξάρτητα και οι οποίοι λογίζονται ως ξενοδοχεία πολυτελείας. Με το ίδιο έντυπο υπολογίζεται και η αξία των κτισμάτων κάθε είδους Νοσηλευτηρίων, που λειτουργούν με νόμιμη άδεια και διαθέτουν κλίνες για την παραμονή ασθενών, καθώς και η αξία των κτισμάτων των Ευαγών Ιδρυμάτων, που έχουν επίσημα το χαρακτήρα αυτό και φιλοξενούν δραστηριότητες ή και άτομα που έχουν ειδικές ανάγκες κοινωνικής προστασίας καθώς και των παρακολουθημάτων και των βοηθητικών χώρων τους. Με το έντυπο Κ7 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων εκπαιδευτηρίων γενικά καθώς και των παρακολουθημάτων και βοηθητικών χώρων τους.

9 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο Με το έντυπο Κ8 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων και εγκαταστάσεων των γυμναστηρίων, κολυμβητηρίων και γενικά κέντρων άθλησης καθώς και των παρακολουθημάτων και βοηθητικών χώρων τους. Με το έντυπο Κ9 υπολογίζεται η αξία των κτισμάτων των μουσείων, θεάτρων, κινηματογράφων, εκθεσιακών και συνεδριακών κέντρων, αιθουσών διαλέξεων και συναυλιών και γενικά άλλων κτιρίων που δεν μπορούν να υπαχθούν στις κατηγορίες των εντύπων Κ1 έως και Κ8 καθώς και των παρακολουθημάτων και των βοηθητικών χώρων τους.

10 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο 4.- Υπολογισμός αξίας αγροτεμαχίων (περιοχές εκτός σχεδίου) Τέλος με το σύστημα προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας γής υπολογίζεται η αξία των αγροτεμαχίων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού και δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης. Με το ειδικό έντυπο ΑΑ –ΓΗΣ υπολογίζεται η Συνολική Αντικειμενικά Αξία της Γης ως άθροισμα τριών επιμέρους συστατικών: Α) Της Βασικής Αξίας Γης (Β.Α.), που υπολογίζεται πάντοτε για κάθε εδαφική έκταση.

11 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο Β) Της Οικοπεδικής Αξίας Γης (Α.Οικ.) που υπολογίζεται μόνο για όσες εδαφικές εκτάσεις έχουν κτίσμα με επιφάνεια μεγαλύτερη από 15 τ.μ. και βρίσκονται: Β1) Μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και Οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης και Β2) Εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Γ.Π.Σ.) και οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης, αλλά έχουν πρόσωπο είτε σε Εθνική ή Επαρχιακή οδό, είτε σε άλλη οδό για την οποία έχει ορισθεί Ειδική Βασική Αξία (Ε.Β.Α.) ή είναι σε ζώνη πλάτους μέχρι και 800 μέτρα από τη θάλασσα

12 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Συστήματα υπολογισμού αξιών ακινήτων με αντικειμενικό τρόπο Γ) Της Αξίας Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης (ΑΔ), που υπολογίζεται μόνο για όσες εκτάσεις βρίσκονται: Γ1) Μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και Οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης και Γ2) Εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Γ.Π.Σ.) και οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης αλλά έχουν πρόσωπο είτε σε Εθνική ή Επαρχιακή οδό, είτε σε άλλη οδό για την οποία έχει ορισθεί Ε.Β.Α. ή είναι σε ζώνη πλάτους μέχρι και 800μ. από τη θάλασσα. Το παραπάνω άθροισμα πολλαπλασιάζεται επί ορισμένους αυξομειωτικούς συντελεστές για να προκύψει η τελική αξία.

13 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Β.- Κυριότεροι συντελεστές που εφαρμόζονται για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας Για το προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται με αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου ή γονικής παροχής ή δωρεάς λαμβάνονται υπόψιν οι τιμές εκκίνησης που είναι καθορισμένες από πριν κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατά είδος ακινήτου (όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα). Ζώνη γενικά θεωρείται ένα τμήμα πόλης ή χωριού, το οποίο σύμφωνα με τους πίνακες τιμών έχει ενιαία τιμή ζώνης (ΤΖ). Τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας την οποία έχει κάθε ακίνητο, το οποίο βρίσκεται στη ζώνη αυτή. Η τιμή ζώνης αναφέρεται στην συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα μέτρο επιφάνειας καινούργιου διαμερίσματος στον α’ όροφο σε πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο. Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων.

14 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Β.- Κυριότεροι συντελεστές που εφαρμόζονται για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας Οι κυριότεροι συντελεστές είναι: - Συντελεστής πρόσοψης «αν το ακίνητο έχει πρόσοψη σε ένα ή σε περισσότερους δρόμους» - Συντελεστής ορόφου. «Ως βάση μέτρησης των ορόφων ενός κτιρίου λαμβάνεται υπόψιν το υπόγειο, έτσι όπως αυτό κατά νόμο ορίζεται». - Συντελεστής επιφάνειας «Επιφάνεια είναι το εμβαδόν του ακινήτου σε τετραγωνικά μέτρα. Ως επιφάνεια λαμβάνεται το εμβαδόν του ακινήτου μαζί με τους εξωτερικούς τοίχους». Στην επιφάνεια του κτίσματος δεν συμπεριλαμβάνονται οι ημιυπαίθριοι χώρου. Εάν όμως οι ημιυπαίθριοι χώροι έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις τότε λαμβάνονται υπόψιν για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και συμπεριλαμβάνονται στο εμβαδόν του ακινήτου.

15 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Β.- Κυριότεροι συντελεστές που εφαρμόζονται για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας - Συντελεστής παλαιότητας «Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά την συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρηση της. Αδειες αλλαγής μόνο της χρήσης του κτιρίου ή άδειες ανακαίνισης που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου δεν λαμβάνονται υπόψιν για τον υπολογισμό της παλαιότητας. Για να εφαρμοστεί ο συντελεστής παλαιότητας το κτίσμα πρέπει να είναι πλήρως αποπερατωμένο.» - Συντελεστής ειδικών συνθηκών «Σε περιπτώσεις που ένα ακίνητο έχει υποστεί ζημιές από σεισμό, πυρκαγιά ή πλημμύρα εφαρμόζεται ο συντελεστής ειδικών συνθηκών» Εάν ένα ακίνητο έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο εφαρμόζεται για τον υπολογισμό της αντικειμενικής του αξίας μειωτικός συντελεστής. Επίσης μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται εάν ένα ακίνητο έχει χαρακτηριστή απαλλοτριωτέο. - Συντελεστής αποπεράτωσης «Εάν το κτίσμα δεν είναι αποπερατωμένο πλήρως εφαρμόζονται μειωτικοί συντελεστές, ανάλογα με το στάδιο αποπεράτωσης στο οποίο βρίσκεται.» Στάδιο της θεμελίωσης των υποστυλωμάτων, σκελετού, οπτοπλινθοδομών, επιχρισμάτων, τοποθέτησης δαπέδων.

16 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Β.- Κυριότεροι συντελεστές που εφαρμόζονται για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας - Συντελεστής με βάσει τον τρόπο κατασκευής « Τα υλικά και ο τρόπος κατασκευής της κατοικίας επηρεάζουν την διαμόρφωση της αξίας του» (κατασκευή με σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα, κατασκευή με τοίχους από πέτρα ή τσιμεντόλιθους) - Συντελεστής με βάσει τον εξοπλισμό «Λαμβάνεται υπόψιν εάν υπάρχει εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης ή εάν βρίσκεται πάνω από τον δεύτερο όροφο και δεν έχει ανελκυστήρα». - Συντελεστής συνιδιοκτησίας «Εάν ένα ακίνητο ανήκει σε ένα ή περισσότερα πρόσωπα κατά πλήρη κυριότητα εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής» Ο μειωτικός συντελεστής δεν εφαρμόζεται όταν το ακίνητο ανήκει κατά το δικαίωμα της επικαρπίας σε ένα πρόσωπο και η ψιλή κυριότητα ανήκει σε άλλο πρόσωπο. - Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου «Είναι ο συντελεστής που εκφράζει την δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου και συνήθως συμπίπτει με το συντελεστή δόμησης αυτού» - Συντελεστής εμπορικότητας «είναι ο συντελεστής που εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή ενός τμήματος ενός δρόμου»

17 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Γ.- Υπολογισμός αξίας οικοπέδων σε περιοχές εντός σχεδίου χωρίς όμως ένταξης της περιοχής στον αντικειμενικό προσδιορισμό Η αξία των οικοπέδων που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού αλλά όχι εντός αντικειμενικού συστήματος προκύπτει από συγκριτικά στοιχεία που χορηγούν οι αρμόδιες Δημόσιες Οικονομικές Υπηρεσίες της κάθε περιοχής.

18 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Δ.- Αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών 1.- Υπ’ αριθμόν 4.003/2014 απόφαση της Ολομέλειας ΣΤΕ Η υπ’ αριθμόν 4003/2014 απόφαση της Ολομελείας του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι υφίσταται παράμονη παράλειψη της διοίκησης να προβεί στην επιβαλλόμενη από το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982 έκδοση απόφασης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων της χώρας. Η παράλειψη αυτή συντελέστηκε με την πάροδο εύλογου χρόνου από την παρέλευση διετίας από την αναπροσαρμογή των τιμών του έτους Η Διοίκηση υποστήριξε ότι υφίσταται αντικειμενική αδυναμία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών λόγω της οικονομικής κρίσης, η οποία δημιούργησε αστάθεια στην αγορά, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει επαρκές και αξιόπιστο δείγμα αγοραπωλησιών που να επιτρέπει την αξιόπιστη και δίκαιη προσέγγιση των τιμών της αγοράς.

19 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Δ.- Αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών Το δικαστήριο όμως έκρινε ότι παρόλα αυτά έγινε ένταξη νέων περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα (4489 οικισμοί σε διάφορους δήμους της χώρας και καθορισμός των αντικειμενικών αξιών σε αυτές με ισχύ από Δηλαδή εν μέσω οικονομικής κρίσης. Η αλλεπάλληλή δε παράταση των προθεσμιών αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών με τα μνημόνια δεν αποδεικνύει αδυναμία αναπροσαρμογής αυτών, λόγω ανυπαρξίας επαρκών και αξιόπιστων στοιχείων, αλλά καθυστέρηση στη δημιουργία κατάλληλου πλαισίου συλλογής και επεξεργασίας των απαραίτητων δεδομένων για την ανεύρεση των αγοραίων τιμών των ακινήτων, καθυστέρηση η οποία, πάντως, δεν δύναται να αποβεί σε βάρος των φορολογουμένων ούτε να δικαιολογήσει τη συνεχιζόμενη επιβολή φορολογικών βαρών βάσει αντικειμενικών αξιών που δεν ανταποκρίνονται στις αγοραίες. Το δικαστήριο αναγνωρίζοντας το έντονο δημόσιο συμφέρον, συνιστάμενο στην αποφυγή αιφνίδιας διαταραχής των φορολογικών εσόδων του κράτους, υπό της παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες έκρινε ότι έπρεπε να δοθεί η δυνατότητα στη διοίκηση να προβεί στην οφειλόμενη νόμιμη ενέργεια και χορήγησε προθεσμία έξι μηνών από την κοινοποίηση της απόφασης.

20 Ι.- ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Δ.- Αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών 2.- Συγκρότηση επιτροπών για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Τέλος, αν και με μεγάλη καθυστέρηση ο Υπουργός Οικονομικών λαμβάνοντας υπόψιν την άνω απόφαση και την ανάγκη άμεσης λειτουργίας των επιτροπών του άρθρου 41 του Ν.1249/1982, ανα φορολογική περιφέρεια, για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων συγκρότησε επιτροπές, στις οποίες μετέχουν ένας προιστάμενος της Δ.Ο.Υ., ένας εκπρόσωπος του Υπουργείου Οικονομικών, ένας Προιστάμενος της Περιφερειακής Διεύθυνσης, ένας μηχανικός, ως εκπρόσωπος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, ο Περιφερειάρχης της αντίστοιχης περιφέρειας, ένας μηχανικός και ένας συμβολαιογράφος, ως εκπρόσωπος της συντονιστικής επιτροπής των συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος. Έργο της επιτροπής είναι η μελέτη των δεδομένων της αγοράς των ακινήτων (η κάθε επιτροπή για την αντίστοιχη φορολογική περιφέρεια για την οποία έχει συγκροτηθεί) και η σχετική εισήγηση στον Υπουργό Οικονομικών προκειμένου να καθοριστούν οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές αυξομείωσης των ακινήτων ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία τους. Η επιτροπή πρέπει να έχει υποβληθεί σχετική εισήγηση στον Υπουργό Οικονομικών μέχρι 22 Δεκεμβρίου 2015.

21 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΦΟΡΟΥ Κάθε μεταβίβαση ακινήτου εξ επαχθούς αιτίας ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου καθώς και μεταβίβαση πλοίου υπό ελληνική σημαία. ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΟ ΦΟΡΟΥ Ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον αγοραστή.

22 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΦΟΡΟΥ Ο φόρος μεταβίβασης είναι ποσοστό 3% επί της αξίας της σύμβασης και το ποσό που προκύπτει επιβαρύνεται με ποσοστό επιπλέον 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων. Ο φόρος μεταβίβασης μειώνεται στο ¼ στις περιπτώσεις Αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων Διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και ΕΠΕ και μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στους εταίρους της κατά το λόγο της εταιρικής τους μερίδας. Ο φόρος μεταβίβασης μειώνεται στο μισό σε περίπτωση ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας. Εάν μεταβιβάζεται ακίνητο το οποίο η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά την και σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία θεωρείται καινούργιο (δεν έχει χρησιμοποιηθεί από τον υποκείμενο στο φόρο, όπως ιδιοκατοίκηση, ιδιόχρηση, μίσθωση ή άλλη χρήση) τότε επιβαρύνεται με συντελεστή ΦΠΑ 23%.

23 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΑΠΟ ΦΟΡΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΛΟΓΩ ΑΓΟΡΑΣ Α’ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 1.- Απαλλαγή εκ του φόρου μεταβιβάσεως της πρώτης κατοικίας Συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα κατοικίας ή οικοπέδου από έγγαμο ή ενήλικο άγαμο απαλλάσσονται από το φόρο μεταβίβασης, εφόσον ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000) κατοίκων.

24 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία Χορήγηση απαλλαγής επίσης: Όταν ο αγοραστής είναι κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλός κύριος ή επικαρπωτής κατοικίας ή οικοπέδου και αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της ψιλής κυριότητας ή της επικαρπίας, ώστε να γίνει κύριος ολόκληρου του ακινήτου, Όταν και οι δύο σύζυγοι αγοράζουν κατά πλήρη κυριότητα ολόκληρο το ακίνητο. Ο σύζυγος που βρίσκεται σε διάσταση και έχει καταθέσει αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι (6) μήνες πριν από το χρόνο της αγοράς. Αν έχει την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων της οικογένειας, δικαιούται απαλλαγή ως έγγαμος.

25 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία 2.- Ποσό απαλλαγής α) Για αγορά κατοικίας Για άγαμο μέχρι ποσού αξίας διακοσίων χιλιάδων ( ) ευρώ, Για έγγαμο μέχρι ποσού αξίας διακοσίων πενήντα χιλιάδων ( ) ευρώ Για έγγαμο ο οποίος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας διακοσίων εβδομήντα πέντε χιλιάδων ( ) ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

26 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία β) Για αγορά οικοπέδου Για άγαμο μέχρι ποσού αξίας πενήντα χιλιάδων (50.000) ευρώ, Για έγγαμο μέχρι ποσού αξίας εκατό χιλιάδων ( ) ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

27 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία 3. ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΙ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ α) Έλληνες, β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, γ) οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ 96/2008 (ΦΕΚ Α΄ 152), και ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ 150/2006 (ΦΕΚ Α΄ 160). Ο αγοραστής πρέπει να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να εγκατασταθεί στην Ελλάδα.

28 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία 4.- Για αγορά οικοδομήσιμου οικοπέδου Το αγοραζόμενο οικόπεδο πρέπει να είναι οικοδομήσιμο κατά το χρόνο της αγοράς. Η συνδρομή αυτής της προϋπόθεσης βεβαιώνεται από τις αρμόδιες Δημόσιες Υπηρεσίες ή από αντίστοιχη δήλωση μηχανικού κατά τις διατάξεις του Ν 651/1977 και του Ν 1337/1983 πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου 5. Προϋπόθεση για χορήγηση εκ νέου απαλλαγής Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου εφόσον: α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.

29 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία 6. Μη χορήγηση απαλλαγής μεταξύ συγγενών: Η απαλλαγή φόρου μεταβίβασης για την αγορά α’ κατοικίας δεν χορηγείται σε συμβάσεις μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία μεταξύ συγγενών εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού καθώς και μεταξύ συζύγων. 7. Όρος διακράτησης του ακινήτου για 5 έτη Αν ο αγοραστής μεταβιβάσει ή συστήσει επ’ αυτού οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, πριν την παρέλευση πενταετίας, υποχρεούται, πριν τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος, σε υποβολή δήλωσης και καταβολή εφάπαξ του φόρου που αναλογεί στην αξία του ακινήτου. Αν έχει χορηγηθεί απαλλαγή και στους δύο συζύγους κατά την αγορά ακινήτου εξ αδιαιρέτου, κατά τη μεταβίβαση του ποσοστού του ενός συζύγου καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό αυτό.

30 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία 8. Επιβολή πρόσθετου φόρου Αν χορηγήθηκε απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις, επιβάλλεται σε βάρος του αγοραστή, εκτός από τον αναλογούντα κύριο φόρο, και πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) επί του κυρίου φόρου. 9.- Κάλυψη στεγαστικών αναγκών Αν ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες, αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων είναι εβδομήντα (70) τ.μ., προσαυξανόμενα κατά είκοσι (20) τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά είκοσι πέντε (25) τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος Σύμφωνο συμβίωσης Τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν 3719/2008 (ΦΕΚ Α΄ 241) θεωρούνται σύζυγοι για την εφαρμογή του παρόντος, εφόσον το σύμφωνο έχει καταρτισθεί τουλάχιστον δύο (2) έτη πριν από την αγορά.

31 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Β.- Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων λόγω γονικής παροχής ή δωρεάς Ι. ΕΝΝΟΙΑ ΔΩΡΕΑΣ Η παροχή σε κάποιον ενός περιουσιακού αντικειμένου αποτελεί δωρεά αν γίνεται κατά την συμφωνία των μερών χωρίς αντάλλαγμα. (ΑΚ 496) Το να παραλείψει κάποιος, προς όφελος κάποιου άλλου, να αποκτήσει περιουσία ή να παραιτηθεί από ένα δικαίωμα που δεν απέκτησε ακόμα, καθώς και το να αποποιηθεί μία κληρονομιά ή κληροδοσία, δεν αποτελεί δωρεά (ΑΚ 497). ΙΙ. ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ ΔΩΡΕΑΣ Για τη σύσταση δωρεάς απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η δωρεά κινητού πράγματος για την οποία δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο ισχυροποιείται αφότου ο δωρητής παραδώσει το πράγμα στον δωρεοδόχο (ΑΚ 498).

32 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Β.- Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων λόγω γονικής παροχής ή δωρεάς ΙΙΙ. ΕΝΝΟΙΑ ΓΟΝΙΚΗΣ ΠΑΡΟΧΗΣ Η παροχή περιουσίας στο τέκνο από οποιονδήποτε γονέα του, είτε για τη δημιουργία ή τη διατήρηση οικονομικής ή οικογενειακής αυτοτέλειας είτε για την έναρξη ή την εξακολούθηση επαγγέλματος, αποτελεί δωρεά μόνο ως προς το ποσόν που υπερβαίνει το μέτρο, το οποίο επιβάλλουν οι περιστάσεις (ΑΚ 1509). IIII.Υποκείμενο φόρου Υπόχρεος στο φόρο είναι ο δωρεοδόχος ή ο υπέρ ου η γονική παροχή IV. Συντελεστής φορολογίας

33 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Γ.- Φορολογία κληρονομιών Ι.ΓΕΝΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ ΚΛΗΡΟΜΟΥΜΕΝΟΣ: To φυσικό πρόσωπο που έπαυσε να υπάρχει. Στα νομικά πρόσωπα δεν υπάρχει κληρονομική διαδοχή και η τύχη της περιουσίας τους που διαλύεται ρυθμίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις νόμων ή από το καταστατικό τους. ΚΛΗΡΟΝΟΜΟΣ: Άμεσος καθολικός διάδοχος του κληρονομούμενου. Κυοφορούμενος Νομικό πρόσωπο που έχει συσταθεί κατά το χρόνο του θανάτου ΚΑΤΑΠΙΣΤΕΥΜΑΤΟΔΟΧΟΣ: Έμμεσος καθολικός διάδοχος του κληρονόμου, ο οποίος έπειτα από ορισμένο χρονικό διάστημα αποκτά την κληρονομιά αυτοδικαίως. ΚΛΗΡΟΔΟΧΟΣ: Έμμεσος ειδικός διάδοχος του κληρονομούμενου

34 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Γ.- Φορολογία κληρονομιών ΤΡΟΠΟΙ ΕΠΑΓΩΓΗΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ Με διαθήκη Εξ αδιαθέτου ΝΟΜΙΜΗ ΜΟΙΡΑ Το ποσοστό κληρονομιάς που από το νόμο αναγνωρίζεται σε πρόσωπα που συνδέονται με τον κληρονομούμενο ακόμα και παρά τη θέληση του διαθέτη. Κατιόντες Γονείς Σύζυγος

35 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Γ.- Φορολογία κληρονομιών ΙΙ.ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΠΟΥ ΥΠΟΚΕΙΤΑΙ ΣΕ ΦΟΡΟ Άρθρο 2 του Ν..2961/2001 ΙΙΙ.ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΟ ΦΟΡΟΥ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ Άρθρο 5 του Ν.2961/2001 Υπόχρεος στο φόρο είναι ο δικαιούχος της κτήσης. Σε περίπτωση περισσότερων δικαιούχων καθένας ανάλογα με την περιουσία που αποκτά. ΙV.ΧΡΟΝΟΣ ΚΑΙ ΤΡΟΠΟΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΥ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΗΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ Άρθρο 9 παράγραφος 1 του Ν.2961/2001

36 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Γ.- Φορολογία κληρονομιών ΕΞΑΙΡΕΣΗ Άρθρο 9 παράγραφος 2 του Ν.2961/2001 Όταν αποκτώνται ακίνητα ή κινητά (με εξαίρεση χρηματικά ποσά, καταθέσεις, απαιτήσεις και παροχές), αν η φορολογική δήλωση γι αυτά υποβληθεί μετά την πάροδο τριών (3) ετών από το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η αξία αυτών και οι φορολογικές κλίμακες που ισχύουν κατά το χρόνο υποβολής της δήλωσης. Αν εκδοθεί πράξη επιβολής φόρου από τον προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας μετά την πάροδο τριετίας από το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης για τα περιουσιακά στοιχεία του προηγούμενου εδαφίου, εφόσον δεν έχει υποβληθεί γι` αυτά δήλωση από τον υπόχρεο μέχρι την έκδοση της πράξης, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η αξία αυτών και οι φορολογικές κλίμακες που ισχύουν κατά το χρόνο έκδοσης της πράξης.

37 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Γ.- Φορολογία κληρονομιών V.ΠΑΘΗΤΙΚΟ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ Άρθρο 21 και 22 του N 2961/2001 Άρθρο 21 Έκπτωση χρεών Άρθρο 22 Έκπτωση βαρών

38 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Δ.- Παρατηρήσεις στην υφιστάμενη φορολογία ακινήτων Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 1 και της παραγράφου 1 του άρθρου 5 του Α.Ν. 1521//1950 σε κάθε με επαχθή αιτία μεταβίβαση ακινήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτών. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας που αναγράφεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο όπως η αντικειμενική αξία του ακινήτου προκύπτει σύμφωνα με το άρθρο 41 του Ν. 1249/1982, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί και όπως παρουσιάστηκε και αναλύθηκε ανωτέρω. Κατ’ εξαίρεση σε περίπτωση που στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας τότε ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση το τίμημα. Το ίδιο ισχύει και για τον εκούσιο και αναγκαστικό πλειστηριασμό όπου ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στο εκπλειστηρίασμα. Χαρακτηριστικό είναι της πτώσης των τιμών των ακινήτων ότι στην πραγματικότητα μέχρι το 2010 στα συμβόλαια μεταβίβασης το πραγματικό τίμημα ήταν πολύ μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ενώ τώρα σχεδόν όλες οι μεταβιβάσεις των ακινήτων έχουν μικρότερο συμφωνηθέν τίμημα πλην όμως όλα τα έξοδα υπολογίζονται βάσει της αντικειμενικής αξίας που είναι μεγαλύτερη. α.- Αφορολόγητο όριο β.- Κλιμάκωση φορολογικών συντελεστών

39 ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Δ.- Παρατηρήσεις στην υφιστάμενη φορολογία ακινήτων Διόρθωση τιμήματος σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας Χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης, πριν την υπογραφή του οποίου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλλουν κοινή δήλωση ΦΜΑ στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και να καταβάλλουν εξολοκλήρου τον αναλογούντα φόρο. Αν με μεταγενέστερο συμβόλαιο διευκρινίζεται ότι το τίμημα του ακινήτου που αγοράστηκε είναι μεγαλύτερο από αυτό που αναγράφεται στο αρχικό συμβόλαιο, φόρος οφείλεται μόνο για το επιπλέον τίμημα. Ως χρόνος φορολογίας στην περίπτωση αυτή θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του διορθωτικού συμβολαίου και κατά συνέπεια δεν επιβάλλεται πρόσθετος φόρος ανακρίβειας ή εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου στον αγοραστή. Επισημαίνεται ότι ο φόρος για το επιπλέον τίμημα οφείλεται με το φορολογικό καθεστώς που ισχύει κατά το χρόνο κατάρτισης του διορθωτικού συμβολαίου. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί στο αρχικό συμβόλαιο και στο αναγραφόμενο τίμημα να έγινε υπολογισμός με συντελεστή 8% ή 10% που ίσχυε τότε ενώ τώρα κατά την κατάρτιση του διορθωτικού συμβολαίου το επιπλέον τίμημα να φορολογείται με συντελεστή 3%. Η αιτία για την οποία γίνεται η διόρθωση δεν εξετάζεται γιατί ο νόμος ρητά ορίζει ότι η διόρθωση μπορεί να γίνει για οποιοδήποτε λόγο. Επίσης στην περίπτωση αυτή δεν στοιχειοθετείτε ποινικό αδίκημα φοροδιαφυγής.

40 ΙΙΙ.- ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.- Γενικές παρατηρήσεις Από την καταργήθηκε ο ΦΠΑ που ίσχυε κατά το παρελθόν και αντικαταστάθηκε από ένα νέο φόρο ο οποίος επιβάλλεται επί της ακίνητης περιουσίας που κατέχουν φυσικά και νομικά πρόσωπα, με την ονομασία ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Ο νέος φόρος εισάγει για πρώτη φορά μία νέα μέθοδο στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, καταργώντας την αναλογικότητα και την προοδευτικότητα που διέκρινε τους προηγούμενους φόρους επί των ακινήτων. Κατά αυτόν τον τρόπο συνιστά μία σύνδεση των έκτακτων φόρων (ΕΕΤΗΔΕ, ΕΕΤΑ) που ίσχυσαν τα έτη 2012 και 2013 και του ΦΑΠ που καθιερώθηκε με το Ν. 3842/2010.

41 ΙΙΙ.- ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Β.- Ε9 Για τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ δεν υποβάλλεται σχετική δήλωση αλλά καταλογίζεται με διοικητικό προσδιορισμό από τη φορολογική διοίκηση. Για τον προσδιορισμό του λαμβάνονται υπόψη οι δηλώσεις Ε9. Πλέον κάθε μεταβολή που πραγματοποιείται θα γνωστοποιείται στις φορολογικές αρχές άμμεσα αφού υπάρχει υποχρέωση για το φορολογούμενο για κάθε μεταβολή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων του να υποβάλλει δήλωση στοιχείων ακινήτων εντός τριάντα ημερών από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης ή κάθε άλλης μεταβολής στα δικαιώματα του επί των ακινήτων. Το Ε9 υποβάλλεται υποχρεωτικά με ηλεκτρονικό τρόπο μέσω του διαδικτυακού τόπου της ΓΠΠΣ Για κάθε φυσικό πρόσωπο υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση που ο υπόχρεος έχει αποβιώσει και απαιτείται συμπληρωματική δήλωση η δήλωση στοιχείων ακινήτων υποβάλλεται χειρόγραφα στον αρμόδιο Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. από οποιονδήποτε κληρονόμο.www.gsis.gr

42 ΙΙΙ.- ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Γ.- Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Δικαιώματα επί ακινήτων που υπόκεινται στο φόρο είναι: Τα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους κυριότητα, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου. Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται και στα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Υποκείμενο του φόρου είναι κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό και κάθε νομική οντότητα που κατέχει κάποιο από τα ανωτέρω δικαιώματα ανάλογα με το δικαίωμα και το ποσοστό του κατά την 1 η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Ο ΕΝΦΙΑ αποτελεί το άθροισμα δύο επιμέρους προσδιορισμών Του κύριου φόρου, ο οποίος επιβάλλεται σε κάθε δικαίωμα ανεξάρτητα από την συνολική ακίνητη περιουσία του υπόχρεου Και του συμπληρωματικού φόρου, ο οποίος υπολογίζεται μόνο εφόσον η συνολική ακίνητη περιουσία του φορολογούμενου υπερβαίνει το ποσό των ,οο ευρώ αντικειμενικής αξίας. Για τον κύριο φόρο υπάρχουν τρείς τρόποι υπολογισμού

43 ΙΙΙ.- ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Γ.- Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Ο πρώτος που αφορά τα κτίσματα Ο Κύριος φόρος κτισμάτων υπολογίζεται με βάση τον τύπο: Φόρος= επιφάνεια κτίσματος επί βασικού φόρου επί συντελεστή παλαιότητας κτίσματος επί συντελεστή ορόφου, επί συντελεστή μονοκατοικίας επί συντελεστή πρόσοψης επί συντελεστή βοηθητικών χώρων (όπου εφαρμόζεται) επί συντελεστή ημιτελών κτισμάτων (όπου εφαρμόζεται). Ο Βασικός φόρος προσδιορίζεται με βάση τη φορολογική ζώνη την οποία ανήκει το ακίνητο, η οποία με τη σειρά της προσδιορίζεται με βάση την τιμή ζώνη της περιοχής στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Ως τιμή ζώνης λαμβάνεται υπόψη αυτή που ισχύει σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν.1249/1982.

44 ΙΙΙ.- ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Γ.- Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Ο δεύτερος που αφορά οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού Ο φόρος οικοπέδων υπολογίζεται με βάση τον τύπο: Φόρος= Επιφάνεια οικοπέδου επί συντελεστή φόρου Ο συντελεστής φόρου προκύπτει από συγκεκριμένο πίνακα στο οποίο κατατάσσονται τα οικόπεδα ανάλογα με τη μοναδιαία αξία τους ΜΑ. Η μοναδιαία αξία προκύπτει από την εφαρμογή του τύπου: φορολογητέα αξία του οικοπέδου (ΦΑ) δια επιφάνεια οικοπέδου σε τετραγωνικά μέτρα Η φορολογητέα αξία προκύπτει από την εφαρμογή του τύπου: συντελεστής οικοπέδου επί συνολική τιμή εκκίνησης οικοπέδου επί συντελεστή πρόσοψης επί συντελεστή οικοπέδου.

45 ΙΙΙ.- ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Γ.- Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Ο τρίτος που αφορά αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού (τα αγροτεμάχια που περιλαμβάνονται στον πίνακα 2 του έντυπου Ε9) Ο φόρος επί των αγροτεμαχίων υπολογίζεται με βάση τον τύπο: Φόρος= επιφάνεια αγροτεμαχίου επί βασικός συντελεστής φόρου επί συντελεστή θέσης επί συντελεστή χρήσης επί συντελεστής άρδρευσης επί συντελεστή απαλλοτρίωσης (όπου εφαρμόζεται) επί συντελεστή κατοικίας (όπου εφαρμόζεται). Ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται επί της συνολικής αξίας των εμπραγμάτων δικαιωμάτων των ακινήτων που κατέχουν νομικά ή φυσικά πρόσωπα ή οντότητες. Για τα φυσικά πρόσωπα εφαρμόζεται προοδευτική κλίμακα φορολόγησης μετά το αφορολόγητο όριο των ευρώ ,οο. Από , , οο ποσοστό 0,1%. Από , ,οο ποσοστό 02% και ούτω καθεξής. Για τα Νομικά Πρόσωπα δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο και ο φορολογικός συντελεστής είναι ενιαίος και ορίζεται σε 0,5% με προβλεπόμενες εξαιρέσεις στον υπολογισμό της φορολογητέας βάσης.

46 ΙΙΙ.- ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Δ.- Πιστοποιητικό άρθρου 54 Α του ΚΦΔ Στην παράγραφο 1 του άρθρου 54Α του Ν.4174/2013 όπως έχει τροποποιηθεί ορίζεται ότι : Απαγορεύεται κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από το συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο που συντάσσει, πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης, με το οποίο πιστοποιείται ότι το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει, ή νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το συγκεκριμένο ακίνητο και έχει καταβάλει της ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα πέντε (5) προηγούμενα έτη.

47 ΙΙΙ.- ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Δ.- Πιστοποιητικό άρθρου 54 Α του ΚΦΔ Με το Ν.4330/2015 που επίσης τροποποίησε το άρθρο 54Α του Ν.4174/2013 Ορίστηκε ότι : α.- δεν απαιτείται πλέον η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α για το έτος 2010 β.- η μνημόνευση, επισύναψη ή προσκόμιση πιστοποιητικού, στο οποίο αναγράφονται εσφαλμένα στοιχεία που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν συνεπάγονται την επιβολή μειωμένου φόρου θεωρείται έγκυρη. γ.- τυχόν παραλείψεις ή σφάλματα ως προς τα στοιχεία του ακινήτου, που αναφέρονται στο πιστοποιητικό που προσαρτάται και μνημονεύεται σε συμβολαιογραφικές πράξεις που συντάχθηκαν μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου, δεν επιφέρουν ακυρότητα των πράξεων αυτών. δ.- Η παράβαση από τους συμβολαιογράφους των υποχρεώσεων τους από το άρθρο αυτό συνεπάγεται πρόστιμο 1 της χιλίοις επί της αξίας του ακινήτου, το οποίο όμως πρόστιμο δεν μπορεί να είναι κατώτερο των 300ευρώ ούτε ανώτερο των 1.000,οο ευρώ.

48 IV.- ΦΟΡΟΣ ΕΙΔΟΔΗΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.- Φορολογία εισοδήματος ακινήτων 1.- Έννοια εισοδήματος από ακίνητη περιουσία Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία», περιλαμβάνει το εισόδημα σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεά παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Ειδικότερα, εισόδημα από ακίνητη περιουσία προκύπτει από: Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους. Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων, στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρεάτια. Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης από την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών. Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης κοινοχρήστων χώρων σε ακίνητα. Με την εγκύκλιο (πολ.) 1069/2015 δόθηκαν οδηγίες σχετικά με τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία.

49 IV.- ΦΟΡΟΣ ΕΙΔΟΔΗΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.- Φορολογία εισοδήματος ακινήτων 2.- Συντελεστές φορολογίας εισοδήματος α.- Φυσικά πρόσωπα β.- Νομικά πρόσωπα Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία για τα φυσικά πρόσωπα φορολογείται ως εξής μέχρι τις ,οο ποσοστό 11% το οποίο ποσοστό προβλέπεται να αυξηθεί σε ποσοστό 15% και από τις ,01 ποσοστό 33% το οποίο προβλέπεται να αυξηθεί σε ποσοστό 35%. Τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που τηρούν διπλογραφικά βιβλία, καθώς και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα στα οποία περιλαμβάνονται και τα κάθε είδους ιδρύματα που τηρούν απλογραφικά βιβλία φορολογούνται για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία με συντελεστή 29%, καθόσον τα εν λόγω έσοδα θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Ειδικά οι προσωπικές εταιρείες, οι συνεταιρισμοί, οι κοινωνίες αστικού δικαίου, οι αστικές κερδοσκοπικές ή μη εταιρείες, κοινοπραξίες που τηρούν απλογραφικά βιβλία φορολογούνται με τους φορολογικούς συντελεστές 26% μέχρι ,οο και με 33% από ,οο ευρώ.

50 IV.- ΦΟΡΟΣ ΕΙΔΟΔΗΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ Β.- Εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Η φορολογία υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας θεσπίστηκε με τις διατάξεις του Ν.4172/2013. Ίσχυε για ολόκληρο το έτος 2014 και έχει ανασταλεί η εφαρμογή του νόμου μέχρι Σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου οι μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας που λαμβάνουν χώρα μετά την υπόκεινται και στην επιβολή φόρου εισοδήματος για την υπεραξία που αποκομίζει ο πωλητής του ακινήτου. Αιτιολογική βάση για την επιβολή του φόρου υπεραξίας αποτελεί το γεγονός ότι κατά κανόνα η τιμή πώλησης ενός ακινήτου είναι μεγαλύτερη από την τιμή με την οποία είχε αυτό αποκτηθεί. Η διαφορά αυτή θεωρείται ως κέρδος του πωλητή και ως τέτοιο θα πρέπει να φορολογηθεί. Βέβαια μία ορισμένη διαφορά της τιμής πώλησης από την τιμή κτήσης θεωρείται ότι οφείλεται στον πληθωρισμό και για αυτό το λόγο ο νομοθέτης έχει προβλέψει την εφαρμογή συντελεστών αποπληθωρισμού της υπεραξίας, ανάλογα με τα έτη που είχε το ακίνητο στην κατοχή του ο πωλητής. Ο τρόπος υπολογισμού της υπεραξίας προσδιορίζεται στο άρθρο 41 του ΚΦΕ (Ν. 4172/2013), όπως τροποποιήθηκε με τον Ν.4254/2014 (ΦΕΚ Α’ 85/ ).

51 IV.- ΦΟΡΟΣ ΕΙΔΟΔΗΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ Β.- Εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας Για να υπαχθεί η μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας από φυσικό πρόσωπο στο πεδίο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας θα ληφθεί υπόψη η μη άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας από τον υπόχρεο σε φόρο, η μεταβίβαση του ακινήτου να γίνεται με επαχθή αιτία ενώ δεν επηρεάζει ο τρόπος απόκτησης του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας καθοριστικοί παράγοντες είναι: η τιμή κτήσης, η τιμή πώλησης και ο χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, οι συντελεστές απομείωσης που έχουν οριστεί ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου, ο επιπλέον συντελεστής απομείωσης 0,8 για τα ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μέχρι της , το ποσό των ευρώ ,οο το οποίο αφαιρείται από την τελική αξία υπεραξίας, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται πριν την πάροδο πενταετίας. Το τελικό ποσό που προκύπτει αποτελεί το εισόδημα από υπεραξία που φορολογείται με συντελεστή 15%.

52 IV.- ΦΟΡΟΣ ΕΙΔΟΔΗΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ Γ.- Ειδικός φόρος στα ακίνητα Ο ειδικός φόρος ακινήτων επιβλήθηκε για πρώτη φορά με τον Ν.3091/2002 και συγκεκριμένα με τα άρθρα Ο ανωτέρω νόμος προέβλεπε την ετήσια φορολόγηση των ακινήτων που κατέχονταν από αλλοδαπά νομικά πρόσωπα από Έκτοτε, η σημαντικότερη μεταβολή επήλθε με τις διατάξεις του άρθρου 57, του Ν.3842/2010, όπου μεταξύ άλλων, καθόριζε το ύψος του φορολογικού συντελεστή σε 15% (από 3%) επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που κατέχονταν από το αλλοδαπό νομικό πρόσωπο (έναρξη εφαρμογής με βάση την περ. ιε,της παρ. 1, του άρθρου 92 του εν λόγω νόμου). Κατ’ εξουσιοδότηση των διατάξεων της παρ. 4, του άρθρου 17, εκδόθηκαν οι ακόλουθες αποφάσεις σχετικά με τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση απαλλαγής από τον φόρο εφόσον συντρέχουν οι προυποθέσεις που ορίζει το άρθρο 15 (παρ.2,3 και 4): ΠΟΛ.1093/2010, 1114/2011, 1112/2011, καθώς και η Πολ. 1035/2013. Ως υποκείμενα στον ειδικό φόρο ακινήτων θεωρούνται τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που κατέχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας, σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, την 1/1 κάθε έτους.

53 Σας ευχαριστώ πολύ !


Κατέβασμα ppt "ΙΣΧΥΟΝ ΚΑΘΕΣΤΩΣ-ΝΕΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΑΘΑΝΑΣΙΟΣ ΔΡΑΓΙΟΣ Συμβολαιογράφος Αθηνών, Dea Droit Communautaire Μέλος Δ.Σ ΣΣΕΑΠΑΔ Επιστημονικός Συνεργάτης στο Περιοδικό."

Παρόμοιες παρουσιάσεις


Διαφημίσεις Google